Catégorie : Juridique

Propos autour de la décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024 n°23-11.053

Par un arrêt du 13 juin dernier, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation énonce pour la première fois qu’un local affecté à usage d’habitation, à la date du 1^er janvier 1970, ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier.

Le changement d’usage des immeubles d’habitation est réglementé.

Ce régime est issu du Code de la construction et de l’habitation (CCH) tel qu’indiqué aux articles L. 631-7  et suivants. Il concerne les villes de plus de 200 000 habitants, les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, mais aussi celles qui s’y soumettent volontairement.

Dans ces différentes communes, le changement d’usage d’un local d’habitation vers un autre usage est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1 du CCH, soumis à autorisation préalable, avec ou sans compensation (la compensation désignant la transformation, en contrepartie, de locaux autres qu’habitation vers un usage d’habitation).

Il est à noter que seuls les locaux à usage d’habitation sont concernés par le dispositif d’autorisation préalable à leur modification.

Or l’établissement de l’usage antérieur du local est parfois compliqué . Afin de simplifier l’administration de la preuve, l’article L. 631-7, alinéa 3, du CCH, fixe la date de référence pour la détermination de l’usage du local au 1^er janvier 1970, date d’un recensement des locaux et de leurs usages pour la mise à jour de l’assiette des impôts locaux, en application d’une réforme fiscale du 2 février 1968.

En effet, durant cette année 1970, chaque propriétaire avait dû souscrire une déclaration en vue de l’établissement du fichier : les déclarations « modèle H1 » (maison individuelle) ou « modèle H2 « (appartement) pour les locaux d’habitation ou à usage professionnel (en réalité à usage libéral) ; d’autres déclarations (C, ME ou U) existent pour d’autres usages. Le formulaire H2 est le plus courant, et c’est logiquement ce type de formulaire qui est souvent utilisé afin d’établir l’usage du local, lorsqu’il s’agit de démontrer à l’administration qu’il y a lieu (ou non) de solliciter une autorisation de changement d’usage.

La Cour de cassation a d’ailleurs récemment précisé – Cass. 3e civ.11 janv. 2024, n° 22-21.126 – que les mentions apposées sur un formulaire H2 souscrit après le 1er janvier 1970 sont inopérantes pour en établir l’usage d’habitation à cette date.

Cependant, un local issu de la réunion de deux lots, l’un affecté à usage d’habitation et l’autre non est-il toujours de l’habitation ?

Dans le cas d’espèce, la Ville de Paris avait assigné le propriétaire d’un appartement issu de la réunion de deux lots sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du CCH, afin de le voir condamner au paiement d’une amende civile pour en avoir changé l’usage en louant le local de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile. Par un arrêt du 10 novembre 2022 – CA Paris, 1-2, 10 novembre 2022, n° 22/02221- la Cour d’Appel de Paris a rejeté ses demandes.

Pour les juges du fond un local issu de la réunion de deux lots ne peut être considéré comme étant affecté dans son entier à l’usage d’habitation au 1^er janvier 1970. Il peut donc être loué pour un autre usage sans autorisation.

La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel de Paris.

La location d’un tel local pour de courtes durées constitue un changement d’usage et était soumise à autorisation.

Un principe est alors posé :

Un local affecté à un usage d’habitation au 1^er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier.

Le changement d’usage du lot réuni est donc soumis à autorisation préalable.

La décision juge ainsi qu’un local constitué de deux lots, dont l’un à un usage d’habitation au 1^er janvier 1970, reste d’habitation nonobstant sa réunion avec un autre local qui, lui, n’était pas affecté à un tel usage.

Le local le plus petit (autre que d’habitation)  n’a donc pas été absorbé dans son usage par le local le plus grand (habitation).

En cette matière, l’usage accessoire ne suit donc pas l’usage principal.

La Cour de cassation ne se fonde pas sur l’accessoire. Par conséquent et à l’inverse, si le local d’habitation avait été le plus petit, il  aurait donc conservé son usage.

La réunion des deux lots n’a donc aucun effet sur leurs usages respectifs.

Cette solution a le mérite d’éviter une fraude en permettant au propriétaire d’échapper à l’autorisation préalable en réunissant, le cas échéant, un local d’habitation et un local d’un autre usage.

Propos autour de la décision du 25 avril 2024, n° 24-10.256.

La procédure d’action en démolition de l’article L. 480-13 du Code de l’Urbanisme est souvent redoutée par les constructeurs.

La règle d’urbanisme peut être envisagée comme une contrainte par le constructeur, car elle pose des limites au droit de construire attaché au droit de propriété.

Dans le même temps, elle créé un véritable droit pour ceux qui contestent l’autorisation délivrée.

Ainsi, l’article L. 480-13 du Code de l’Urbanisme précise que lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire peut être condamné à la démolition, par un tribunal de l’ordre judiciaire, du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique, à condition d’une part que préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou que son illégalité ait été constatée par le juge administratif, et d’autre part, que la construction se situe dans certaines zones listées par l’article L.480-13.

Toutefois, le texte précise que même pour les constructions qui ne seraient pas situées dans ces zones, le représentant de l’Etat dans le Département a toujours la faculté d’engager l’action en démolition.

Le Conseil Constitutionnel a jugé que ces restrictions zonées à l’action en démolition respectent les articles 1^er, 2 et 4 de la Charte de l’environnement (Décision n° 2017-672 QPC du 10 novembre 2017).

Mais la décision de la Cour de Cassation du 25 avril 2024 illustre parfaitement la difficulté d’application de la règle de l’article L.480-13 du Code de l’Urbanisme qui n’a que l’apparence de la simplicité.

Dans cette affaire, un préfet délivre un permis de construire pour édifier sept aérogénérateurs et un poste de distribution. Une déclaration d’ouverture de chantier et une attestation d’achèvement et de conformité sont régulièrement déposées.

Par la suite, le permis est annulé en raison de l’insuffisance de l’étude d’impact.

En dehors de la question prioritaire de constitutionnalité posée, qui n’a pas donné lieu à un examen par le Conseil Constitutionnel, les juges de droit en profitent pour affiner les conditions préalables au prononcé d’une démolition.

Certes, toute méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique peut servir de fondement à une démolition.

Celle-ci peut être imposée par le biais du juge répressif, par application de l’article L.480-5 du Code de l’Urbanisme : le juge pénal a la faculté d’ordonner la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, la démolition des ouvrages ou encore la réaffectation du sol.

Également, une action civile propre aux communes et aux EPCI compétents est instituée par l’article L.480-14 du Code de l’urbanisme, et ouvre à ces derniers une action en démolition prescrite par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

Quant aux tiers intéressés, c’est à eux que s’adresse l’article L.480-13 du Code de l’Urbanisme.

Cependant, la condamnation à démolir susceptible d’être prononcée par le juge judiciaire sur le fondement de l’article L. 480-13, n’est pas subordonnée à la seule condition que le permis de construire délivré ait été annulé.

L’article L.480-13 du Code de l’Urbanisme  suppose du demandeur à l’action qu’il démontre avoir subi un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation de la règle d’urbanisme méconnue.

Cette affirmation de la Cour dans l’arrêt du 25 avril 2024 vient conforter une décision rendue en 2023 (Cassation civile 11 janvier 2023, n°21-19.778).

La Haute juridiction avait en effet apporté en 2023 une série de précisions d’importance sur les modalités de mise en œuvre de l’action en démolition des tiers :

Le demandeur à l’action doit démontrer qu’il subit un préjudice personnel directement causé par la méconnaissance des règles d’urbanismes ou des servitudes d’utilité publique.

Par ailleurs, elle avait estimé que les juges du fond doivent ordonner la démolition dès lors que les deux critères suivants sont établis : le permis a été annulé sur le fondement de la méconnaissance des règles d’urbanismes ou des servitudes d’utilité publique applicables à la zone dans laquelle se trouvent les constructions ; et les constructions sont bien situées dans l’une des zones listées par le texte. En d’autres termes, il n’y a pas lieu d’établir une seconde fois la violation d’un régime particulier de protection propre à cette zone.

Dans l’arrêt du 25 avril 2024, les juges de droit font un pas vers une appréciation plus factuelle des normes applicables.

Ils estiment ainsi qu’il relève de l’office du juge judiciaire de vérifier si, à la date à laquelle il statue, la règle d’urbanisme dont la méconnaissance a justifié l’annulation du permis de construire est toujours opposable au pétitionnaire.

Si le pétitionnaire a régularisé la situation au regard des règles désormais applicables, le juge judiciaire doit statuer au regard de ces nouvelles règles d’urbanisme.

L’élaboration de différents régimes de régularisation des constructions se poursuit. Il peut en effet paraître excessif de solliciter la démolition d’une construction régularisée à l’heure où le juge statue.

Cette décision se fait ici l’écho de la règle posée à l’article L.600-5-1 du Code de l’Urbanisme selon laquelle le juge doit sursoir à statuer sur une demande en annulation d’une autorisation d’urbanisme, si la situation est régularisable.

La loi n° 2024-346, du 15 avril 2024, visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels, vient de codifier la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Le nouvel article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024,  est ainsi rédigé : « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

Cette responsabilité ne peut être engagée lorsque le trouble anormal existait avant l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien, ou lorsque le trouble provient d’une activité agricole.

Longtemps fondée sur les dispositions des articles 544 et 1240 du Code civil, la formule selon laquelle « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage » est aujourd’hui un principe général du droit autonome, depuis une décision de la Cour de Cassation du 19 novembre 1986 – n° 84-16.379.

En pratique et avant le 17 avril 2024, les juges exigeaient simplement que la victime agisse contre l’auteur du trouble (Cass. 3^ème civ, 21 mai 2008, n° 07-13769)  en imposant un lien de causalité entre le trouble et la mission de l’auteur (Cass. 3^ème civ. 9 février 2011, n° 09-71570). 

Le droit positif a donc permis d’intégrer en qualité d’auteurs responsables du trouble, les architectes, techniciens et même bureaux d’études jusqu’alors épargnés (Cass, 3^ème civ,, 28 avril 2011, n°10-14516).  C’est ainsi que la jurisprudence a pu admettre l’action du voisin contre les constructeurs d’un chantier situé sur le fonds contigu au sien (Cass. civ. 3, 19 mai 2016, n° 15-16.248).

Les victimes du trouble avaient alors plusieurs responsables potentiels

Cette action est en effet redoutable pour plusieurs raisons.

Il s’agit d’une responsabilité objective. La preuve de l’absence de faute du voisin est indifférente. Quant à la notion de trouble, elle est subjective, et protéiforme –  bruit, odeur, poussière, construction, végétation, glissement de terrain, eaux de pluie….- et seule l’anormalité du trouble importe et ce, même si il n’existe qu’un risque de dommage (Cass, 3^ème civ. 1^er mars 2023, n°21-19716).

Or la qualification de ce qui est normal ou non est susceptible d’interprétations divergentes, et la normalité est une notion évolutive.  

Enfin, cette action à l’encontre des constructeurs était une véritable aubaine pour les voisins et autres tiers ayant subis un dommage du fait de l’immeuble en construction (Cass, 3^ème civil, 16 janvier 2020, n° 16-24352).  N’étant pas lié avec le constructeur  par un contrat de louage d’ouvrage, le voisin ne peut se prévaloir de la qualité de maître d’ouvrage et agir sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs (article 1792 et suivants du Code civil)  dont le délai de forclusion est de 10 ans à compter de la réception des travaux.

Il ne restait donc plus que l’action sur le fondement du trouble anormal de voisinage, car  tout chantier de construction peut occasionner des dommages.

Il est très rare, en effet, que les travaux occasionnés en vue de l’édification, de la transformation, de la rénovation ou de la réhabilitation d’un ouvrage immobilier puissent être organisés sans avoir une incidence, d’une manière ou d’une autre, sur le fonds voisin.

Les troubles engendrés à cette occasion peuvent être de différentes natures : ceux causés par l’activité du chantier qui peuvent affecter l’usage du bien (perturbation dans le fonctionnement des cheminées, des antennes de télévision…) ou les conditions de son existence (bruits, odeurs, poussières provoquées par les démolitions, fumées, difficultés d’accès…). Ceux qui provoquent des troubles aux immeubles contigus comme  la déstabilisation du sol ou des fissures dans les murs… Enfin, ce trouble peut encore résulter de la présence même de l’ouvrage qui, par exemple, vient obstruer la vue du fonds voisin.

Pour se protéger contre cette action éventuelle et l’extension à leur encontre du droit positif, les constructeurs avaient pris l’habitude d’insérer dans leur contrat une clause mettant la responsabilité pour trouble anormal de voisinage à la charge de l’entrepreneur ou du maitre de l’ouvrage.

Mais le nouvel article 1253 du code civil adopté,  c’est la voie de la sagesse qui l’emporte pour protéger les constructeurs d’une telle action.

Cette nouvelle disposition légale dresse une liste des auteurs « potentiels » de troubles de voisinage.

On ne sait pas encore si elle est exhaustive… Il appartiendra donc désormais au juge de trancher la question.

Mais il semble que les constructeurs en soient exclus puisque l’article fait expressément référence au maître d’ouvrage. Toutefois, l’article 1253 du Code civil n’empêchera pas l’action récursoire du maître d’ouvrage contre le constructeur.

Cette importante réforme entrainera de facto une modification des polices d’assurances.

Remarques autour de la décision du Conseil d’Etat du 15 décembre 2023 n° 470167

Créé par l’article 58 de la loi du 2 août 2005 en faveur des PME et codifié aux articles L. 214-1 et suivants du code de l’Urbanisme, le droit de préemption commercial a connu un succès modéré auprès des communes.

Sa finalité est de préserver la diversité commerciale et d’éviter que les commerces de proximité ne soient éliminés lors des cessions.

Il est en pratique assez peu utilisé : les collectivités ont du mal à maintenir la viabilité des fonds préemptés et à retrouver un cessionnaire dans les conditions posées par les textes.

Il aura d’ailleurs fallu attendre la décision du Conseil d’Etat du 15 décembre 2023 pour que soient précisées les conditions d’exercice légal de ce droit de préemption.

La commune, dans le cadre de l’exercice de ce droit, doit-elle justifier de la réalité d’un projet envisagé, répondant ainsi aux conditions fixées par les articles L.210-1 et L.300-1 du Code de l’Urbanisme applicables au droit de préemption urbain ?

Une telle question est inédite en la matière.

La réponse des magistrats est positive, et il s’agit ici d’une innovation jurisprudentielle.

Auparavant, l’exercice du droit de préemption commercial reposait sur une démonstration simple : l’activité du cessionnaire envisagé répond-elle ou non, aux objectifs de sauvegarde des activités artisanales et commerciales de proximité de la commune ? (CE, 27 février 2017, n°403511). Nul besoin de viser un projet précis, la préemption pouvant être motivée par la volonté de faire obstacle à l’installation d’une activité non désirée.

Au contraire, le Conseil d’Etat décide ici de rendre applicables au droit de préemption commercial les textes afférents au droit de préemption urbain.

L’article L. 210-1 du code de l’Urbanisme prévoit que « toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé » et, les droits de préemption institués par le titre I du livre II de la première partie du code de l’Urbanisme « sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 », au titre desquels figurent : l’organisation de la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, la mise en place d’un projet urbain ou d’une politique locale de l’habitat ou la réalisation d’équipements collectifs.

Le droit de préemption commercial instauré aux articles L. 214-1 et suivants du code de l’Urbanisme figure au nombre des droits de préemption mentionnés par l’article L. 210-1 du même Code.

En l’espèce, la décision de préemption de la commune était laconique sur le projet envisagé.

Elle indiquait justifier sa préemption par le maintien d’une diversité commerciale et artisanale forte dans le quartier et, la volonté, de ne pas étendre un commerce déjà existant.

La commune entend certes maintenir des activités économiques mais elle ne précise pas ce qu’elle souhaite réaliser à l’issue de la préemption du local, et ne produit aucun document laissant apparaître une réflexion en ce sens.

Pour les magistrats, une telle préemption, à l’aveugle, ne peut se réaliser.

La collectivité doit avoir une idée du devenir du bien préempté.

Dorénavant, comme pour le droit de préemption urbain et conformément à la jurisprudence du Conseil d’Etat du 7 mars 2008 (Commune de Meung-sur-Loire, n° 288371), la commune devra, pour exercer son droit de préemption de l’article L.214-1 du Code de l’Urbanisme, indiquer aux termes de sa décision de préemption la ou les activités commerciales ou artisanales qu’elle souhaite développer dans le périmètre de sauvegarde.

Le Conseil d’Etat précise toutefois dans sa décision qu’il n’est pas exigé que les caractéristiques précises du projet soient définies à la date de préemption.

Les délibérations instituant les périmètres de sauvegarde pourraient d’ailleurs indiquer précisément le programme de maintien et de développement du commerce de proximité tel que l’installation de commerces de bouche, de cafés, de restaurants, d’équipements de proximité ou de certains types de magasins.

La collectivité, conformément à l’article L. 210-1 du Code de l’Urbanisme, est donc tenue d’indiquer les activités qu’elle entend développer par la préemption dans le périmètre de sauvegarde

Mais cette préemption doit aussi répondre à la réalisation d’une « action » ou d’une « opération » répondant aux objectifs de l’article L. 300-1 du Code de l’Urbanisme : la collectivité doit réellement réaliser, par sa préemption, sa politique publique et ce, à des fins d’intérêt général.

En d’autres termes, faute d’un projet tangible conforme à l’intérêt général, il sera délicat de valider la décision de préemption.

Le Conseil d’État décide donc clairement, par cette décision, de transposer au droit de préemption commercial, les exigences qui président à l’exercice du droit de préemption urbain, et qui sont justifiées par l’atteinte au droit de propriété que constitue le mécanisme de la préemption.

Il appartiendra donc à la collectivité de justifier de la réalité d’un projet répondant aux objectifs mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’Urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date et, d’un intérêt général suffisant, qui s’apprécie, selon cette décision du 15 décembre 2023, « eu égard notamment aux caractéristiques du bien, en l’occurrence le fonds artisanal ou commercial ou le bail commercial, faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière »

Il est un principe fondamental en droit des sociétés : ces dernières n’acquièrent la personnalité morale qu’à compter de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Or de nombreux actes sont conclus pendant la période de formation de la société pour le compte de celle-ci, avant qu’elle n’ait la personnalité morale, et leur absence de reprise par la société pourrait induire des conséquences dramatiques pour les associés ou les tiers cocontractants qui ont légitimement cru en la reprise des actes.

Par trois décisions rendues le 23 novembre 2023 (arrêts n° 22-21.623, n°22-18.295 et n°22-12.865) les juges du droit modifient les jalons, posés par le droit positif, de la reprise des actes accomplis pour le compte d’une société en formation, dont la dernière décision d’importance datait du 19 janvier 2022 (arrêt n°20-13.719).

Concernant les sociétés commerciales, l’article L.210-6 alinéa 2 du Code de commerce  dispose : « Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société ».

Pour ce qui est des sociétés civiles, l’article 1843 du Code civil indique : « Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci ».

Les règles ainsi posées sont d’une clarté qui n’est qu’apparente.

En effet, la Haute juridiction, et ce de manière constante, estimait que les seuls actes réalisés avant l’immatriculation de la société et susceptibles d’être repris après celle-ci, étaient les engagements expressément souscrits au nom de la société ou pour le compte de celle-ci.

Etaient alors nuls, les actes passés par la société non immatriculée sans autre précision, et ce même s’il pouvait être déduit des mentions de l’acte ou des circonstances, l’intention de conclure cet acte au nom ou pour le compte de la société en formation.

Cette règle de droit positif réputait donc l’acte repris et conclu par la société, uniquement en présence d’une mention expresse selon laquelle cet acte était accompli au nom ou pour le compte de la société en formation

Par conséquent, l’un au moins des associés “portait” l’acte lors de sa conclusion et conservait la charge de celui-ci si la reprise par la société devait ne pas intervenir.

Deux cas de figure étaient en effet possibles :

Soit le contrat était conclu par la société en formation Z, représentée par Monsieur A : il était alors conclu par la société alors qu’elle n’avait pas la personnalité morale et était nul à son égard.

Soit, le contrat était conclu par Monsieur A, au nom de la société en formation Z : il était alors conclu par une personne au nom de la société en formation et pouvait faire l’objet d’une reprise.

Mais la loi ne prévoyait pas de condition de forme s’agissant de l’accomplissement des actes : ils devaient simplement être faits au nom ou pour le compte de la société en formation.

Le droit positif allait donc au delà de la lettre de la loi et imposait une formalité non obligatoire.

Cette solution présentait des effets indésirables puisque les parties pouvaient ainsi se soustraire à leurs engagements lors de leur démarrage sous forme sociale, et que les tiers cocontractants, en cas d’annulation de l’acte, se trouvaient dépourvus de tout débiteur.

La Haute Juridiction a donc entendu modifier la règle de droit positif dans ses décisions du 23 novembre dernier, opérant ainsi un véritable revirement de jurisprudence.

Ainsi, même si l’acte ne mentionne pas expressément qu’il a été souscrit au nom et pour le compte de la société en formation, sa reprise est possible par la société immatriculée.

Aujourd’hui, il appartient donc au juge d’apprécier souverainement, par un examen de l’ensemble des circonstances, si la commune intention des parties n’était pas que l’acte soit conclu au nom ou pour le compte de la société et que cette société puisse ensuite, après avoir acquis la personnalité juridique, décider de reprendre les engagements souscrits.

La Cour de cassation va jusqu’à préciser un point d’importance : la validité de l’acte passé pour le compte d’une société en formation n’implique pas, sauf les cas de dol ou de fraude, que la société effectivement immatriculée revête la forme et comporte les associés mentionnés, le cas échéant, dans l’acte litigieux initial (arrêt n° 22-12.865).

Dès lors, il appartenait aux cours d’appel de rechercher s’il ne résultait pas, non seulement des mentions de l’acte, mais aussi de l’ensemble des circonstances, que nonobstant une rédaction défectueuse, la commune intention des parties était que l’acte fût passé au nom ou pour le compte de la société en formation.

Cependant, il est une logique de bon sens en tant que rédacteur d’acte : celle de s’assurer de l’efficacité mais surtout de la sécurité juridique de celui-ci.

Cette sécurité juridique propre à l’acte authentique commande que malgré ce revirement de jurisprudence, l’on mentionne dans une clause, par nature expresse, que l’acte est signé par l’un des futurs associés ou actionnaires au nom ou pour le compte de la société en formation.

Une telle clause est source de sécurité juridique et permet d’éviter tout désaccord sur l’interprétation de la volonté des parties.

Gageons que la pratique notariale l’entende bien ainsi !

Parmi les règles d’urbanismes, celles consistant à réglementer l’implantation des constructions peuvent s’avérer complexes voire mystérieuses à l’aune d’un projet immobilier.

Les plans locaux d’urbanisme peuvent, en effet, imposer aux constructions nouvelles une distance minimale d’implantation. Dans cette hypothèse, le document d’urbanisme se réfère, le plus souvent, à la façade de la construction : il est ainsi indiqué que celle-ci devra être implantée en retrait de la limite séparative ou de la construction voisine.

En témoigne l’article UG 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la Ville de Paris interprété par une décision récente du Conseil D’Etat en date du 12 mai 2022 ( n°453787).

Le projet consistait en la construction d’un immeuble de quarante-sept logements, dont le permis délivré fit l’objet d’un recours en annulation.

La ville de Paris réglemente ainsi les implantations de constructions par rapport aux limites séparatives.

Lorsqu’une façade ou une partie de façade à édifier en vis-à-vis d’une limite séparative comporte une ou plusieurs baies constituant l’éclairement premier de pièces principales, elle doit respecter, au droit de cette limite, un prospect minimal de 6 mètres.

Mais, si une façade ou une partie de façade à édifier en vis-à-vis d’une limite séparative comporte une ou plusieurs baies dont aucune ne constitue l’éclairement premier de pièces principales, elle doit respecter, au droit de cette limite, un prospect minimal de 2 mètres.

Il s’agit d’une règle alternative : la construction doit être à tant de mètres des limites séparatives sauf si pour des raisons propres aux caractéristiques de la façade, il devient possible de construire plus près.

Pour les opérationnels, cette règle peut s’apparenter à une véritable plongée dans l’inconnu !

Pourtant elle est un élément essentiel du projet de construction : les règles de prospect encadrent la continuité du bâti, participent à un développement urbain plus ou moins aéré et permettent la restructuration de l’espace urbain.

C’est ainsi que les articles L.151-17 et L.151-18 du Code de l’Urbanisme l’entendent : ils offrent aux communes la possibilité d’énoncer des principes particuliers pour l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques et/ou aux limites séparatives.

Ces règles adaptées, par essence, aux caractéristiques locales de chaque commune sont techniques.

En témoigne, la seule lecture de l’article UG 7 du plan local d’urbanisme de la ville de Paris : le mesurage de l’implantation des constructions part de la baie, dont la distance, du point le plus proche de la façade, en vis à vis, ne doit pas excéder certaines limites, sauf exceptions (article UG. 7.1).

Et ainsi, le plan local d’urbanisme de la ville de Paris pose, de manière implicite, pour l’application des règles de prospect, une distinction entre une loggia et un balcon (voir sur cette distinction CE 25 mai 2022, n° 455127) .

La question est alors de savoir si les loggias sont des éléments de la façade ou si à l’inverse elles sont en saillies, comme les balcons.

La réponse permet alors de connaitre à partir de quels éléments attachés à la façade se mesure la règle de prospect posée par la ville de Paris.

La dichotomie est la suivante.

Soit il faut calculer le respect des distances à partir du rebord extérieur des loggias ouvertes situées sur la façade : c’est là, la position du Conseil d’Etat

Soit le calcul se réalise à partir de la baie intérieure qui permet l’accès à la loggia : c’est là, la position des juges de première instance, position réfutée par la Haute Juridiction.

Les juges de première instance considèrent ainsi le mesurage à partir de la baie permettant d’accéder à la loggia et non à partir du rebord extérieur des loggias ouvertes situées sur la façade.

Le Conseil d’Etat estime, quant à lui, que la distance d’implantation des constructions se calcule en tenant compte du rebord extérieur des loggias ouvertes et situées sur la façade.

A l’analyse, l’article UG 11 de ce même règlement mentionne seulement les balcons parmi les éléments en saillie et non les loggias.

Ainsi, la différence entre un balcon et une loggia est la saillie.

Le balcon déborde de la façade tandis que la loggia est intégrée dans la façade principale, comme une pièce supplémentaire dotée d’une ouverture vers l’extérieur.

À l’inverse, cette même disposition évoque les loggias comme reliefs contribuant à la mise en valeur des façades.

Le Conseil d’Etat, au visa des articles UG 7 et UG 11 du plan local d’urbanisme de la ville de Paris considère, en l’absence de précisions sur les éléments de la façade dans le règlement, qu’une loggia doit être d’une part, regardée comme un élément de la façade et d’autre part appréhendée comme une baie présente sur la façade et ce, en raison de son ouverture vers l’extérieur.

Dès lors, la loggia et son ouverture vers l’extérieur doit être prise en compte pour déterminer la distance qui sépare la construction de la limite séparative. Le Conseil d’État censure alors logiquement les juges de première instance.

Les règles d’implantation des constructions s’apprécient par rapport au rebord extérieur de la loggia et non de la façade donnant accès à cette loggia.

Ainsi, le règlement du plan d’urbanisme de la ville de Paris distingue entre les éléments en saillie (tels les balcons) et les reliefs mettant en valeur les façades (les loggias).

Ces derniers sont ici une partie intégrante de la façade.

L’ouverture extérieure de la loggia, qu’elle soit ou non dotée d’une fenêtre, est donc une baie : elle est visée expressément par les règles de prospect du règlement.

La distance doit donc être mesurée en partant du rebord extérieur de la loggia.

Notre pratique se heurte donc à une articulation délicate entre l’autorisation de construire et les règles d’urbanisme telles les règles de prospect imposées, parfois de manière alternative dans le plan local d’urbanisme.

Au cas par cas, les opérateurs sont donc tenus d’apprécier avec rigueur chacune des règles de prospect applicable à leur projet. Un tel exercice s’avère délicat lorsque les éléments de la façade ne sont pas définis avec précision.

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Eclairages sur l’arrêt du Conseil d’Etat du 19 avril 2022 (N° 442150)

La simple conclusion d’un bail à construction n’entre pas dans le champ d’application du droit de préemption urbain édicté par les articles L.210-1 et L.213-1 du Code de l’Urbanisme : il ne s’agit pas, en tant que tel, d’une alinéation à titre onéreux.

En effet, le bail à construction entraine, non une aliénation mais une simple dissociation de la propriété du sol et des constructions : le bailleur demeure l’unique propriétaire des terrains – art. L.251-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Le droit réel du preneur consiste alors en un droit de propriété temporaire sur les constructions ; les parties étant libres de fixer leur sort à la fin du bail – art. L.251-2 du Code de la Construction et de l’Habitation .

Elles peuvent aussi conventionnellement prévoir – ce que notre pratique dénomme parfois bail à construction “inversé” ou “à l’envers”- un bail à construction au terme duquel le preneur acquiert le terrain anciennement pris à bail et demeure propriétaire des constructions.

Le droit d’accession renaît alors à la fin du bail.

Une promesse unilatérale de vente est donc consentie au bénéfice du preneur : celui-ci dispose alors de la faculté de levée l’option, souvent, avant l’échéance du bail.

Ce bail à construction a, en réalité, vocation à réunir la propriété des constructions et du terrain, à la fin du bail, sur la tête du preneur.

Le Conseil d’Etat dans une décision du 19 avril 2022 – n° 442150 – a eu à se prononcer, pour la première fois, sur l’applicabilité du droit de préemption urbain en cas de levée, par le preneur, de l’option d’achat prévue au terme du bail.

Cette question n’est cependant pas nouvelle.

Il y a quelques temps, une réponse ministérielle – JO Sénat, du 10 janvier 2019, p.129 – considérait, avec pertinence, que lorsque le contrat de bail prévoit un transfert de la propriété du bien loué au preneur à son terme ; cette cession à titre onéreux de droits réels immobiliers conférés par un bail emphytéotique et/ou à construction est soumise au droit de préemption urbain.

Il s’agit bien d’une aliénation à titre onéreux d’un immeuble au sens de l’article L.213-1 du Code de l’urbanisme.

La question de l’application du droit de préemption méritait donc d’être posée. C’est chose faite avec cette décision du 19 avril dernier.

La cession d’un terrain par la levée d’option du bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente insérée dans un bail à construction entre dans le champ d’application du droit de préemption et ce, à défaut d’en être expressément exclue par l’article L.213-1 du Code de l’Urbanisme.

Dès lors, lorsque l’option est levée par le preneur, le Conseil d’Etat estime que le droit de préemption urbain doit être purgé.

En pratique, la déclaration d’intention d’aliéner doit mentionner uniquement les terrains et non les constructions.

En effet, le droit réel du preneur sur les constructions n’entre pas dans le champ d’application du droit de préemption. D’ailleurs le preneur n’entend pas, en ayant négocié une option d’achat, céder à terme ses constructions mais, à l’inverse, acquérir l’assiette de celles-ci.

La préemption porte donc uniquement sur le terrain. Et le prix est donc celui du seul terrain.

Le Conseil d’Etat estime alors avec pertinence, qu’exercée à l’occasion de la levée par le preneur de l’option prévu dans le bail à construction, la préemption a pour seul effet “de transmettre à la commune qui préempte la qualité de bailleur et ce, faisant, les obligations attachées à cette qualité, parmi lesquelles celle d’exécuter cette promesse de vente“.

La commune va, si elle préempte, acquérir un terrain grevé d’un bail à construction et avoir la qualité de bailleur.

La préemption porte donc exclusivement sur les droits du bailleur et, l’acquéreur évincé, qui n’est autre que le preneur à bail, demeure en place.

Le bail continue de courir et la commune, tenue par les droits et les obligations nés du bail n’aura d’autres choix que de revendre à l’acquéreur évincé, toujours locataire et bénéficiaire de la promesse de vente.

Ce dernier demeure in fine titulaire de l’option stipulée au contrat de bail

Est-ce là l’objet du droit de préemption tel qu’il est envisagé par l’article L.210-1 du Code de l’Urbanisme ?

Rien n’est moins sur.

Une telle opération n’entre pas dans la finalité du droit de préemption tel qu’il est institué. Ce dernier est exercé, suivant les dispositions légales, en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général et notamment, d’une opération d’aménagement ou la constitution d’une réserve foncière. Dans la décision du 19 avril dernier, la commune entendait réaliser, en préemptant, un pôle d’excellence du nautisme.

En pratique, la commune recueille dans son patrimoine une parcelle et un bail qui l’oblige, à terme, à céder le terrain au preneur.

Le droit de préemption, même acquis dans son principe, ne peut donc être mis en oeuvre : comment la commune pourrait-elle réaliser un aménagement alors même que le preneur demeure propriétaire des constructions ?

Le but poursuivi par l’exercice du droit de préemption au sens de l’article L.210-1 du Code de l’Urbanisme ne peut être atteint. La décision de préempter n’est donc pas justifiée. Et, les magistrats l’indiquent, en précisant qu’elle emporterait l’obligation, pour la commune de céder, une fois la préemption exercée, les terrains au preneur.

Espérons que cette décision donne au législateur l’occasion de légiférer sur ce point.

En effet, le Code de l’Urbanisme prévoit deux exceptions au droit de préemption, qui sont, dans leur principe, assez proche du bail à construction “inversé” : échappent ainsi au droit de préemption, les cessions d’immeubles cédés au locataire en exécution d’une promesse de vente insérée dans un contrat de crédit bail – art. L.213-1 al.2 (d) du Code de l’Urbanisme – et les aliénations de terrains, au profit du preneur à bail à construction, à l’occasion d’une opération d’accession sociale à la propriété – art. L.211-3 du Code de l’Urbanisme.

Il s’agit pour ces deux exceptions d’empêcher de faire échouer l’accession d’un preneur à la propriété d’un immeuble par l’exercice du droit de préemption.

Dans cette même logique, l’extension de ces dérogations au moment de la levée d’option d’achat du preneur d’un bail à construction peut s’entendre.

En effet, l’effectivité de la préemption est gravement compromise : la commune devient certes propriétaire du terrain mais aussi bailleur…

L’efficience de cette préemption demeure lettre morte : la commune ne réalisera pas l’opération pour laquelle elle avait préempté. Le droit de préemption perd alors toute sa justification légale et mériterait de ne pas être applicable.

Propos autour de la décision de la troisième Chambre civile du 19 janvier 2022 (n° 20-19.329)

Le permis valant division institué par l’article R. 431-24 du Code de l’urbanisme permet, en respectant son cadre, d’obtenir une autorisation de construire sur plusieurs bâtiments ; puis, de diviser en propriété ou en jouissance le terrain d’assiette, avant achèvement du projet.

Ce permis a donc comme finalité la réalisation d’une opération immobilière d’ensemble, en ce compris, des maisons individuelles.

Il s’agit d’un permis unique mais valant division et non de plusieurs permis distincts sur des lots à bâtir ; ce qui serait caractéristique d’une opération de lotissement.

A l’inverse, lorsqu’un propriétaire divise un terrain au profit d’acquéreurs de parcelles de terrain à bâtir pour que chacun y construise une maison individuelle, il s’agit là, d’un lotissement institué par les articles L.442-1 et suivants du Code de l’urbanisme. La notion de maison individuelle est d’ailleurs définie par l’article L.231-1 du Code de la construction et de l’habitation : elle ne doit pas comporter plus de deux logements.

La réponse ministérielle Sueur (Rep. min n° 1040 , 19 avril 2018, Jo Sénat, 19 avril 2018, p.1921) et certaines réponses antérieures (Rep. min n° 16282, dite “Vauzelle”) présentaient alors comme une violation des règles du lotissement le fait de transférer le permis valant division, aux acquéreurs des terrains, pour y bâtir une maison individuelle.

Les juges du fond relevaient aussi, lors des transferts partiels de permis valant division, une fraude au droit du lotissement (CA Paris, 22 octobre 2014, n° 13/13338).

Ainsi, céder des droits à construire portant sur une maison individuelle par la voie d’un transfert partiel de permis valant division semblait délicat.

Une telle cession devenait celle d’un terrain à bâtir et relevait de la procédure de lotissement. Elle était alors précédée d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager – article R.421-19 et R.421-23 du Code de l’urbanisme.

Toutefois, une décision de la troisième Chambre civile du 19 janvier 2022 de la Cour de cassation réfute cette position.

La question posée à la Haute Juridiction est la suivante : est-il possible d’obtenir un permis valant division portant sur des maisons individuelles puis céder les terrains ainsi identifiés à des acquéreurs qui construiront alors les bâtiments autorisés ?

Les juges de droit valident les transferts partiels du permis valant division aux différents acquéreurs des terrains divisés.

Ils estiment aussi que le projet de construction autorisé par un tel permis peut porter sur des maisons individuelles.

Jusqu’alors un tel montage était délicat.

Et, la pratique notariale fait preuve d’une certaine prudence : la frontière entre la réglementation du lotissement et le permis valant division est effectivement ténue.

Mais, par cette décision, la Chambre civile de la Cour de cassation lève le voile sur nos incertitudes et entend admettre ce type de montage.

Puisque sont admis les transferts partiels de permis, chacun peut donc construire sur le terrain acquis, le bâtiment autorisé dans le cadre du permis valant division.

Et, la division peut concerner un terrain sur lequel les constructions ne sont pas encore réalisées : l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme exige simplement la division (et non la construction de l’ensemble du projet) avant achèvement.

Au final, cette opération conduit à une division foncière et à élever, sur chaque terrain acquis, un bâtiment sous la maitrise d’ouvrage de l’acquéreur.

Elle pourrait donc aussi se réaliser par le canal d’un lotissement. En revanche, un tel montage ne peut être autorisé par la voie d’une division primaire : prévue à l’article R. 442-1, (a), du Code de l’urbanisme, elle doit être utilisée seulement si le projet porte sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle.

A l’inverse, les divisions effectuées par le permis valant division ne comporte aucune réserve relatives aux constructions sur lesquelles porte le projet.

Le permis valant division peut donc être utilisé pour la constructions de maisons individuelles au profit des acquéreurs des terrains et suppose un transfert partiel du permis

Mais, il demeure une incertitude : que deviennent les équipements communs et comment sécuriser les acquéreurs pour assurer la réalisation de ces équipements et/ou les travaux de viabilisation du terrain ?

La pratique notariale sera à même de soulever ce point et de proposer aux acquéreurs des terrains les garanties conventionnelles nécessaires à la réalisation des voiries et aux autre équipements prescrits par le permis de construire valant division.

Le succès de cet outil en dépend : il sera, à tout le moins, indispensable, lors de la cession de garantir la réalisation des équipements de viabilisation des terrains issus de la division par le vendeur ou de reporter cette charge sur les acquéreurs.

Pouvons nous parier que le législateur ou le Conseil d’Etat se saisisse à son tour de cette question ?

L’avenir le dira mais l’une de ces interventions serait bienvenue pour clarifier encore la pratique du permis valant division.

Nul ne l’ignore : depuis le 1er janvier 2022, suite à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, les privilèges spéciaux immobiliers transformés en hypothèques légales spéciales perdent leur rétroactivité.

Seuls, les actes authentiques de vente signés avant le 1er janvier 2022, permettent encore, aux sûretés légales devenues aujourd’hui des hypothèques légales spéciales, d’avoir un effet rétroactif et ce, même si l’acte de vente est publié après le 1er janvier 2022 (article 37 IV de l’ordonnance).

Une fois ce principe posé, l’heure est à la réflexion.

Les hypothèques légales spéciales de l’article 2402 du Code civil prennent rang, selon l’article 2418 du Code civil, à compter de leurs inscriptions ; étant entendu que seul est dispensé d’inscription, l’ancien privilège du syndicat des copropriétaires devenu lui aussi une hypothèque légale spéciale (art. 2402 (4) du Code civil ).

Mais, l’hypothèque légale spéciale du vendeur prime celle du prêteur de deniers lorsqu’elles sont inscrites de manière simultanée (art. 2418 al.5 du Code civil).

Ainsi, les hypothèques légales spéciales ne prendront plus rang à la date de la naissance de la créance.

Leur rétroactivité est devenue lettre morte alors qu’elle trouvait sa justification, notamment pour les privilèges les plus courants, en la protection du vendeur, du copartageant et du créancier subrogé, le plus souvent, au vendeur.

La rétroactivité permettait aussi de manière plus prosaïque de conserver le rang de l’inscription face à un rejet ou un refus du service de la publicité foncière.

Ainsi, la perte du rang de cette inscription n’était pas de mise.

Il suffisait de faire un acte rectificatif puis, de déposer à nouveau le bordereau d’inscription et ce, dans le délai légal de deux mois à compter de la signature de l’acte de vente, pour bénéficier de la rétroactivité.

Depuis le 1er janvier 2022, le moindre refus de la part de la publicité foncière afférent à une hypothèque légale spéciale, retardera d’autant son inscription.

Il existe donc, de prime abord, un risque non négligeable : celui que d’autres inscriptions soient prises après la publication de l’acte et avant celle de l’hypothèque légale spéciale.

Ces inscriptions pourront être du chef de l’acquéreur !

Il ne s’agit donc pas ici des prises d’inscriptions intercalaires du chef du vendeur entre la signature de l’acte et sa publication.

On le constate, l’hypothèque légale spéciale dépourvue de rétroactivité peut perdre, de fait, son premier rang…

Il est vrai, la cession d’antériorité aura la faculté de le lui faire retrouver (art. 2473 al.2 du Code civil). Mais, elle suppose, un accord entre les différents créanciers inscrits, dont la négociation, n’est ni certaine, ni aisée.

La disparition de la rétroactivité pourrait être lourde de conséquences dans nos financements : elle n’assure plus l’inscription de l’hypothèque légale spéciale de concert avec la publication de l’acte de vente.

Toutefois, lorsqu’un seul notaire interviendra à l’acte, en sa qualité de rédacteur de l’acte de vente et du prêt, l’inscription et la publication seront aisément réalisées le même jour.

Dans cette hypothèse, l’absence de rétroactivité n’a pas réellement d’incidences par rapport à la pratique antérieure.

Mais qu’en est-il lorsque plusieurs notaires interviendront à l’acte ? Comment organiser la publication simultanée de l’acte de vente et de l’inscription de l’hypothèque légale spéciale ?

La sécurité juridique des financements des plus courants aux plus complexes, dépend de la réponse pratique à cette question.

Lorsque les privilèges étaient rétroactifs, le notaire rédacteur de l’acte de prêt pouvait procéder aux formalités afférentes au privilège du prêteur de deniers sans se soucier de la date de la publication de l’acte de vente.

Si le notaire rédacteur avait déjà publié l’acte de vente, la rétroactivité du privilège permettait d’assurer à son bénéficiaire une inscription de premier rang.

Aujourd’hui, rien n’est moins sûr.

Il nous appartient de proposer des solutions aux différents créanciers bénéficiaires de ces hypothèques légales spéciales pour privilégier une inscription de premier rang et donc, en théorie, sans délai à compter du jour où l’acte de vente est publié.

Une inscription sans délai est une vision de l’esprit face à l’intervention de notaires en participation.

Dès lors, en notre qualité de rédacteur d’acte, il nous suffit d’organiser, en amont, une inscription de l’hypothèque légale spéciale et une publication de l’acte concomitante.

Ne nous est-il pas possible, par une clause insérée dans l’acte de vente, de fixer la compétence d’un des notaires intervenant à l’acte et de lui donner mandat pour déposer les différents bordereaux d’inscription et de publication ?

Cette solution conventionnelle a le mérite de la simplicité et de la clarté : l’inscription et la publication de l’acte de vente sont réalisés simultanément, alors même, que plusieurs notaires interviennent.

Il serait d’ailleurs logique que cette mission appartienne au notaire rédacteur de l’acte.

A défaut, les services de formalités auront bien du mal à se coordonner pour réaliser les inscriptions et publications de manière simultanées.

Ainsi, si l’acte de vente est publié par un notaire et l’hypothèque légale inscrite par un autre, il est délicat d’en assurer la concomitance.

Une telle méthode est périlleuse : de fait, il n’est plus alors certain que le créancier bénéficiaire de l’hypothèque légale spéciale vienne en premier rang.

Ainsi, dès lors que l’acte de vente est publié, une autre inscription peut grever le bien et en l’absence de rétroactivité l’hypothèque légale spéciale perd son rang.

Donner conventionnellement compétence à un seul notaire pour procéder à l’inscription et à la publication de l’acte de vente est une solution.

Les conventions de rang hypothécaire sont aussi en mesure d’y trouver un nouvel avenir : ne pourraient-elles pas devenir un outil permettant, s’il s’avère un incident lors du dépôt de l’inscription de l’hypothèque légale spéciale au service de la publicité foncière, d’assurer aux créanciers le rang voulu?

Cette question mérite d’être posée face à l’absence de rétroactivité des hypothèques légales spéciales et, notamment, dans nos dossiers de financement dotés de plusieurs créanciers.

La disparition de la rétroactivité des privilèges n’est donc pas seulement la fin d’un principe ancestral. Elle peut être un danger réel pour les créanciers.

Nous nous devons de proposer des solutions alternatives permettant de conserver le rang des créanciers au plus près de la date de la publication de l’acte de vente.