\n
<\/p>\n\n\n\n
La pratique notariale se heurte parfois \u00e0 des r\u00e9ticences du fait des parties alors m\u00eame que le processus contractuel est engag\u00e9, la date room parfois en ligne et l’accord sur la chose et sur le prix, en apparence, acquis. <\/p>\n\n\n\n
L’article 1112 du Code civil donne un cadre juridique \u00e0 ces instants de n\u00e9gociation : l’initiative, le d\u00e9roulement et la rupture des n\u00e9gociations sont libres sous r\u00e9serve de respecter la bonne foi dans leur ex\u00e9cution et, en cons\u00e9quence, de ne pas commettre une faute au cours du d\u00e9roulement de ces n\u00e9gociations. <\/p>\n\n\n\n
La d\u00e9cision, rendue le 04 mars dernier par la troisi\u00e8me Chambre civile, en est une parfaite illustration – Cass. civ. 3\u00e8me, 04 mars 2021, n\u00b0 19-16.204- ; alors m\u00eame que les arr\u00eats sur ce point ne sont pas l\u00e9gions. <\/p>\n\n\n\n
Tomb\u00e9s d’accord avec son acqu\u00e9reur sur le montant du prix de vente, de l’indemnit\u00e9 d’immobilisation et sur la date de signature de la promesse unilat\u00e9rale de vente, un vendeur renonce finalement \u00e0 cette op\u00e9ration. Peu de temps, avant la date pr\u00e9vue de signature de l’avant-contrat, il informe le futur acqu\u00e9reur de sa d\u00e9cision. <\/p>\n\n\n\n
Celui- ci entend acqu\u00e9rir : il assigne en ex\u00e9cution forc\u00e9e de la vente. Puis, devant le refus du vendeur de signer la promesse, sollicite judiciairement des dommages et int\u00e9r\u00eats pour rupture abusive de pourparlers. <\/p>\n\n\n\n
La Haute juridiction, exclut la responsabilit\u00e9 fautive du vendeur. <\/p>\n\n\n\n
Celui-ci avait fait de multiples tentatives pour informer l’acqu\u00e9reur de sa volont\u00e9 de ne plus vendre. Ce dernier, demeurait passif et silencieux : il se refusait \u00e0 vouloir comprendre la d\u00e9dit du vendeur. Ce dernier \u00e9tait d’ailleurs absent au jour pr\u00e9vu pour la signature de la promesse. Au surplus, les juges de droit rel\u00e8vent un d\u00e9saccord persistant sur la date de r\u00e9alisation de la vente alors qu’il s\u2019agissait “d’un point sensible de la n\u00e9gociation”.<\/em><\/p>\n\n\n\n En r\u00e9alit\u00e9, il s’agit d’appr\u00e9cier, au cas par cas, le comportement des parties durant la n\u00e9gociation ; afin de d\u00e9terminer l\u2019existence d\u2019une faute dans la rupture des pourparlers. l<\/p>\n\n\n\n Le seul fait que la n\u00e9gociation en vue d\u2019une vente ait permis de trouver un accord sur sur le prix ne suffit pas \u00e0 caract\u00e9riser l\u2019existence d\u2019une rupture abusive.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Seuls des faits illustrant le d\u00e9roulement des n\u00e9gociations caract\u00e9riseront, le cas \u00e9ch\u00e9ant, l\u2019existence d\u2019une rupture abusive.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Cette position n’est cependant pas isol\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n Allant m\u00eame plus loin la Cour d’Appel de Paris – CA Paris, 18 janvier 2019, n\u00b0 17:14649- estime que malgr\u00e9 un accord sur le prix, l\u2019existence d\u2019une promesse unilat\u00e9rale de vente et le versement du montant de l\u2019indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation, la rupture fautive ne peut \u00eatre relev\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n De m\u00eame, dans un arr\u00eat du 9 mars 2017, la 3\u00e8me<\/sup> Chambre Civile de la Cour de Cassation (n\u00b0 16-12846) a pris en compte les probl\u00e8mes de financement survenus au cours des pourparlers, causant la suspension puis l’abandon du projet et ne caract\u00e9risant pas une attitude abusive. <\/p>\n\n\n\n Dans cette d\u00e9cision, une association retient l’offre d’un promoteur immobilier en vue de la r\u00e9alisation d’un programme de logements. Un contrat d’\u00e9tudes pr\u00e9liminaires est sign\u00e9 en octobre 2010 et le promoteur obtient le permis de construire. Toutefois en juin 2012, l’association l’informe qu’elle n’entend pas poursuivre en raison de ses difficult\u00e9s financi\u00e8res : en effet un investisseur public s’est d\u00e9sengag\u00e9 du projet. <\/p>\n\n\n\n Le promoteur l’assigne en indemnisation de ses pr\u00e9judices, se pr\u00e9valant de l’existence d’un contrat de promotion immobili\u00e8re. Mais la Cour de cassation consid\u00e8re celui-ci comme non conclu et qu’aucune faute n’avait \u00e9t\u00e9 commise par l’acqu\u00e9reur. Prudent il a pr\u00e9f\u00e9r\u00e9 abandonn\u00e9 le projet plut\u00f4t que de faire esp\u00e9rer inutilement le promoteur alors qu’il savait qu’il n’aurait pas r\u00e9alis\u00e9 la condition suspensive de financement. <\/p>\n\n\n\n Suivant le m\u00eame raisonnement, les juges n’ont pas relev\u00e9 de rupture abusive \u00e0 la charge d’un acqu\u00e9reur refusant de signer le compromis de vente \u00e0 la date pr\u00e9vu alors m\u00eame, qu’il avait vers\u00e9 un d\u00e9p\u00f4t de garantie – voir Cass. civ. 3\u00e8me 22 novembre 2018, n\u00b0 17-22773 .<\/p>\n\n\n\n A l’inverse, s’il existe des indices permettant d’\u00e9tablir une faute dans la rupture, les juges du fond n’h\u00e9sitent pas \u00e0 la retenir. <\/p>\n\n\n\n Ainsi, en rompant les n\u00e9gociations quelques heures seulement avant le rendez-vous fix\u00e9 chez le notaire pour la signature du compromis de vente de leur appartement, les vendeurs commettent une faute dans la rupture des n\u00e9gociations – Cour\u00a0d\u2019appel de\u00a0Lyon,\u00a01re\u00a0chambre\u00a0civile\u00a0B,\u00a010 novembre\u00a02020, RG\u00a0n\u00b0\u00a019\/03862. <\/p>\n\n\n\n En r\u00e9alit\u00e9, les parties doivent se garder de tout comportement d\u00e9loyal dans l\u2019initiative, le d\u00e9roulement et la rupture des n\u00e9gociations. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Mais la difficult\u00e9 r\u00e9side dans les cas o\u00f9 l\u2019on ne rencontre, ni mauvaise foi, ni intention de nuire mais simplement la volont\u00e9 de ne pas prendre l’engagement contractuel envisag\u00e9<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Il est alors n\u00e9cessaire de tenir compte d’\u00e9l\u00e9ments factuels.<\/p>\n\n\n\n Les facteurs cl\u00e9s seront la dur\u00e9e et l’avancement des n\u00e9gociations et la pr\u00e9sence de d\u00e9saccords persistants sur les \u00e9l\u00e9ments d\u00e9terminants de la vente \u00e0 venir. <\/p>\n\n\n\n Ainsi, lorsque des n\u00e9gociations durent, qu’elles permettent d’aboutir \u00e0 un projet bien d\u00e9fini pour lequel le vendeur ou l’acqu\u00e9reur a engag\u00e9 des frais, la rupture brutale n’est pas exclue et ce, m\u00eame en l’absence d’accord formalis\u00e9. Sera alors relev\u00e9 l’existence d’une n\u00e9gociation aboutie pouvant laisser croire \u00e0 la conclusion du contrat.<\/p>\n\n\n\n A l’inverse, si nonobstant ces \u00e9l\u00e9ments et comme dans la d\u00e9cision du 3 mars dernier, il est relev\u00e9 des d\u00e9saccords persistants et des points de tension non r\u00e9solus, la rupture n’est pas forc\u00e9ment fautive. En effet, m\u00eame si les pourparlers se sont \u00e9ternis\u00e9s dans le temps et sont arriv\u00e9s \u00e0 un stade avanc\u00e9, les parties ne sont pas parvenues \u00e0 un accord. <\/p>\n\n\n\n Il est un principe \u00e0 retenir et c’est celui de l’article 1112 du Code civil.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Les pourparlers peuvent \u00eatre rompus librement. C’est le libre usage de la libert\u00e9 d’entreprendre. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Il n’existe aucun moyen d’\u00e9tablir une pr\u00e9somption de faute \u00e0 la charge de l’auteur de la rupture. L’abus ne sera retenu qu’au vu d’\u00e9l\u00e9ments factuels, propres \u00e0 chacun de nos dossiers. <\/p>\n\n\n\n Il est n\u00e9anmoins une certitude : en pr\u00e9sence de points de blocage , la Haute juridiction ne saurait relever une faute dans la rupture. Elle est simplement le r\u00e9sultat in\u00e9luctable d’un d\u00e9saccord et de la libert\u00e9 de rompre les pourparlers. <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La pratique notariale se heurte parfois \u00e0 des r\u00e9ticences du fait des parties alors m\u00eame que le processus contractuel est engag\u00e9, la date room parfois en ligne et l’accord sur la chose et sur le prix, en apparence, acquis. 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