\n
<\/p>\n\n\n\n
La Cour de cassation s’est prononc\u00e9e, pour la premi\u00e8re fois depuis sa cons\u00e9cration l\u00e9gale, sur la nature de la purge amiable. <\/p>\n\n\n\n
Mais, pour \u00e9chapper \u00e0 la proc\u00e9dure de purge forc\u00e9e, la pratique notariale a imagin\u00e9 une purge amiable, bien avant l’entr\u00e9e en vigueur de la r\u00e9forme du droit des s\u00fbret\u00e9s par l’ordonnance n\u00b0 2006-346 du 23 mars 2006, ordonnance qui lui a donn\u00e9 son assise l\u00e9gale. <\/p>\n\n\n\n
Sa technique est simple : elle consiste en une r\u00e9partition amiable du prix de vente de l’immeuble grev\u00e9 d’inscriptions entre les cr\u00e9anciers inscrits et ce, au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente et donc du paiement du prix par l’acqu\u00e9reur. <\/p>\n\n\n\n
Cette pratique use d’une clause connue de notre profession : la clause de nantissement s\u00e9questre. Elle permet d ‘assurer en toute s\u00e9curit\u00e9 le paiement des cr\u00e9anciers inscrits. Le prix de vente de l’immeuble est remis entre les mains du notaire, en sa qualit\u00e9 de s\u00e9questre, mandat\u00e9 par le vendeur pour d\u00e9sint\u00e9resser les cr\u00e9anciers inscrits. Il devient ainsi indisponible \u00e0 concurrence des sommes restant dues aux cr\u00e9anciers inscrits, dans la limite des montants garantis par les inscriptions et des frais li\u00e9s aux op\u00e9rations de mainlev\u00e9e et de radiation. <\/p>\n\n\n\n
Ce montage a \u00e9t\u00e9 parfois mis \u00e0 mal par la Haute Juridiction : elle estimait que le prix de vente de l’immeuble \u00e9tait, de plein droit, affect\u00e9 au paiement des cr\u00e9anciers inscrits – Civ. 2\u00e8me, 15 janvier 1992, n\u00b0 90-18.206; Civ. 3\u00e8me , 8 janvier 1980, n\u00b0 78-13.257. <\/p>\n\n\n\n
Tel n’est cependant pas le cas d’une vente classique.<\/p>\n\n\n\n
Les acquisitions emportant purge de plein droit sont, en revanche, \u00e9num\u00e9r\u00e9es par des textes sp\u00e9cifiques : il s’agit, entre autres, d’une acquisition suite \u00e0 une ordonnance d’expropriation – articles L.222-2 et L.222-3 du code de l’expropriation- , d’une vente sur saisie -article L.322-14 du code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution- ou d’une adjudication judiciaire ou amiable en cas de liquidation judiciaire – article L.642-18 alinea<\/em> 2 et 3 du code de commerce. <\/p>\n\n\n\n Puis, les juges de droit reconnaissent qu’en l’absence de dispositions conventionnelles, les cr\u00e9anciers inscrits sur l’immeuble ne b\u00e9n\u00e9ficient d’aucun droit de pr\u00e9f\u00e9rence sur le prix de vente de l’immeuble grev\u00e9 – Civil, 3\u00e8me, 8 f\u00e9vrier 2018, n\u00b0 16-27.941. <\/p>\n\n\n\n Par cons\u00e9quent, \u00e0 d\u00e9faut d’autorisation expresse en ce sens, le notaire ne peut se dessaisir du prix de vente au b\u00e9n\u00e9fice des cr\u00e9anciers privil\u00e9gi\u00e9s et hypoth\u00e9caires. Ces derniers conservent en revanche, \u00e0 d\u00e9faut de mainlev\u00e9e de leurs inscriptions, leur droit de suite sur l’immeuble \u00e0 hauteur des inscriptions n\u00e9es du chef du vendeur. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La pratique notariale, par son imagination, a adopt\u00e9 un montage purement conventionnel permettant ainsi d’obtenir des effets similaires \u00e0 la purge amiable actuelle. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Cette pratique a donc \u00e9t\u00e9 ent\u00e9rin\u00e9 par la r\u00e9forme des s\u00fbret\u00e9s \u00e0 l’article 2475 du Code civil : “lorsque, \u00e0 l’occasion de la vente d’un immeuble hypoth\u00e9qu\u00e9, tous les cr\u00e9anciers inscrits conviennent avec le d\u00e9biteur que le prix en sera affect\u00e9 au paiement total ou partiel de leurs cr\u00e9ances ou de certaines d’entre elles, ils exercent leur droit de pr\u00e9f\u00e9rence sur le prix et ils peuvent l’opposer \u00e0 tout cessionnaire comme \u00e0 tout cr\u00e9ancier saisissant de la cr\u00e9ance de prix”. <\/em><\/p>\n\n\n\n Sans passer par les voies d’ex\u00e9cution, le cr\u00e9ancier peut b\u00e9n\u00e9ficier de la purge amiable lors de la vente de l’immeuble, si le vendeur en fait la demande et s’il donne son accord. Le cr\u00e9ancier, aura tendance \u00e0 accepter cette proposition lorsque le prix de vente permet qu’il soit d\u00e9sint\u00e9ress\u00e9. <\/p>\n\n\n\n L’immeuble sera donc lib\u00e9r\u00e9 de ses inscriptions par le paiement convenu aux cr\u00e9anciers inscrits. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Mais cette proc\u00e9dure conserve une nature purement conventionnelle : elle suppose au pr\u00e9alable un accord entre le ou les cr\u00e9ancier (s) inscrit (s) et le d\u00e9biteur. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Cet accord est le seul \u00e0 permettre la mise en oeuvre d’une telle proc\u00e9dure. <\/p>\n\n\n\n Les parties ont int\u00e9r\u00eat \u00e0 privil\u00e9gier cette <\/strong>purge amiable : elle facilite l’exercice des droits des cr\u00e9anciers inscrits et permet au vendeur d’obtenir rapidement la part du prix de vente qui lui revient. <\/p>\n\n\n\n Mais faisant fi des avantages certains d’une telle proc\u00e9dure, les vendeurs d\u00e9cident – dans cette d\u00e9cision du 5 mars 2020 – de refuser de proc\u00e9der \u00e0 la purge amiable des inscriptions sur l’immeuble; alors m\u00eame que le cr\u00e9ancier a donn\u00e9 son accord. <\/p>\n\n\n\n Ils sont cependant condamn\u00e9s en appel : les juridictions du fond estiment leur refus ill\u00e9gitime. <\/p>\n\n\n\n Puis, les juges de droit cassent l’arr\u00eat d’appel et se prononcent, pour la premi\u00e8re fois depuis la cons\u00e9cration l\u00e9gale de la purge amiable, sur son caract\u00e8re facultatif. <\/p>\n\n\n\n Ainsi la proc\u00e9dure de purge amiable est aussi bien facultative pour le cr\u00e9ancier que pour le vendeur. Si l’un deux la refuse, la purge sera r\u00e9alis\u00e9e autrement et de mani\u00e8re “plus brutale” : c’est la purge “forc\u00e9e” de l’article 2478 du Code civil qui, \u00e0 ce jour, est une proc\u00e9dure subsidiaire dans la pratique et dans la loi. <\/p>\n\n\n\n Il est donc dommageable tant pour le vendeur que pour le cr\u00e9ancier que la purge amiable puisse se solder par un \u00e9chec. <\/p>\n\n\n\n Mais, il est aussi de notre devoir d’inciter les parties \u00e0 trouver un accord et \u00e0 adopter cette proc\u00e9dure de purge. A d\u00e9faut, il nous est impossible d’y proc\u00e9der : sans l’accord du cr\u00e9ancier et du vendeur, le notaire ne peut la mettre en oeuvre – Civ., 8 f\u00e9vrier 2018, n\u00b0 16-27.941. <\/p>\n\n\n\n La purge amiable est certes conventionnelle et donc facultative mais il nous appartient d’emporter la conviction du vendeur, pour qu’il l’adopte, dans son int\u00e9r\u00eat et, si le cr\u00e9ancier, donne son accord. La Cour de cassation s’est prononc\u00e9e, pour la premi\u00e8re fois depuis sa cons\u00e9cration l\u00e9gale, sur la nature de la purge amiable. Mais, pour \u00e9chapper \u00e0 la proc\u00e9dure de purge forc\u00e9e, la pratique notariale a imagin\u00e9 une purge amiable, bien avant l’entr\u00e9e en vigueur de la r\u00e9forme du droit des s\u00fbret\u00e9s par l’ordonnance n\u00b0 2006-346 du […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-1867","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-legal"],"acf":[],"yoast_head":"\n
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