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Par une d\u00e9cision du 28 mai 2020, la troisi\u00e8me Chambre civile de la Cour de cassation s’est \u00e0 nouveau prononc\u00e9e sur la preuve de l’usage de l’immeuble au regard de l’article L.631-7 du Code de construction et de l’habitation. . <\/p>\n\n\n\n
Qu’on se le tienne pour dit, les fiches de r\u00e9vision fonci\u00e8res ont encore de beaux jours devant elles ! <\/p>\n\n\n\n
En l’absence de changement de destination autoris\u00e9 apr\u00e8s le 1er janvier 1970, l’usage du local est de droit celui inscrit dans la fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re du 1er janvier 1970 (art. L.631-7 du Code de construction et de l’habitation). <\/p>\n\n\n\n
Usage et destination sont cependant deux notions autonomes et distinctes mais l’une, peut n\u00e9anmoins rapporter la preuve de l’autre…<\/p>\n\n\n\n
Dans la d\u00e9cision du 28 mai dernier, le propri\u00e9taire d’un appartement \u00e0 Paris utilise son immeuble pour des locations saisonni\u00e8res de courtes dur\u00e9es au b\u00e9n\u00e9fice d’une client\u00e8le de passage. La ville de Paris estime qu’il s’agit l\u00e0 d’une violation de la r\u00e9glementation du changement d’usage. Pour autant, il n’est pas rapport\u00e9 la preuve de l’usage d’habitation de l’appartement au 1er janvier 1970 par la fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re. <\/p>\n\n\n\n
La Ville de Paris soutient n\u00e9anmoins qu’apr\u00e8s le 1er janvier 1970, cet appartement \u00e9tait \u00e0 usage effectif d’habitation. <\/p>\n\n\n\n
Peu importe r\u00e9pond la Haute juridiction : seul l’usage r\u00e9v\u00e9l\u00e9, par la fiche de r\u00e9vision, \u00e0 la date du 1er janvier 1970, compte. <\/p>\n\n\n\n
Celui-ci est donc de droit. <\/p>\n\n\n\n
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D\u00e8s lors, l’usage s’est inscrit dans le marbre au 1er janvier 1970, en l’absence de changement de destination autoris\u00e9. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Cette position n’est pas in\u00e9dite. Elle s’est fait jour durant l’ann\u00e9e 2019. <\/p>\n\n\n\n La troisi\u00e8me Chambre Civile de la Cour de cassation dans deux d\u00e9cisions du 28 novembre 2019 (n\u00b0 18-23.769 et n\u00b0 18.24.157) suit cette ligne directrice : l’usage au 1er janvier 1970 prime, peu importe l’usage effectif post\u00e9rieur car seul compte un changement de destination autoris\u00e9 r\u00e9v\u00e9lateur, le cas \u00e9ch\u00e9ant, d’un autre usage. <\/p>\n\n\n\n Dans une d\u00e9cision du 5 avril 2019 (N\u00b0410039), le Conseil d’Etat indique, lui aussi, qu’en l’absence de changement de destination post\u00e9rieur au 1er janvier 1970, un immeuble est r\u00e9put\u00e9 \u00eatre \u00e0 l’usage auquel il est affect\u00e9 au 1er janvier 1970. <\/p>\n\n\n\n La r\u00e8gle est simple d’apparence : l’usage de l’immeuble est celui r\u00e9v\u00e9l\u00e9 par la fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re au 1er janvier 1970 \u00e0 moins d’une preuve contraire rapport\u00e9e par une autorisation post\u00e9rieure. <\/p>\n\n\n\n Il est donc d’une importance extr\u00eame d’obtenir de nos clients les autorisations d’urbanisme successives, affectant le local ou l’immeuble, depuis le 1er janvier 1970. <\/p>\n\n\n\n Elles peuvent \u00eatre r\u00e9v\u00e9latrices d’un changement d’usage non autoris\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Et, les praticiens peuvent faire face \u00e0 plusieurs situations distinctes dans les communes entrant dans le champ d’application des articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (commune de plus de 20.000 habitants et communes des d\u00e9partements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) : <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n L’immeuble est \u00e0 usage d’habitation au 1er janvier 1970 dans la fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re <\/strong><\/p>\n\n\n\n Son propri\u00e9taire actuel a modifi\u00e9 cet usage sans autre forme de proc\u00e8s. L’immeuble a un usage commercial ou est donn\u00e9 en location saisonni\u00e8re. L’usage est donc ill\u00e9gal car il ne respecte pas les prescriptions impos\u00e9es par l’article L.631-7 du Code de construction et de l’habitation. <\/p>\n\n\n\n Il aurait fallu solliciter une autorisation pour changement d’usage lui imposant, le cas \u00e9ch\u00e9ant, une proc\u00e9dure de compensation. L’immeuble est, en r\u00e9alit\u00e9, toujours \u00e0 usage d’habitation. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n L’immeuble n’est pas \u00e0 usage d’habitation au 1er janvier 1970 dans la fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re<\/strong> <\/p>\n\n\n\n Son propri\u00e9taire utilise cet immeuble \u00e0 usage commercial ou \u00e0 usage de location saisonni\u00e8re. Il n’a demand\u00e9 aucune autorisation au titre du changement d’usage et les propri\u00e9taires ant\u00e9rieurs non plus. <\/p>\n\n\n\n Il n’y a pas, en l’esp\u00e8ce, de changement d’usage illicite. L’immeuble demeure fid\u00e8le \u00e0 son usage initial et l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas lieu de s’appliquer. <\/p>\n\n\n\n En effet, l’usage d’habitation n’existait pas \u00e0 l’origine.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n L’immeuble n’est pas \u00e0 usage d’habitation au 1er janvier 1970 dans la fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re mais, l’un de ses propri\u00e9taires a obtenu un changement de destination pour de l’habitation, autoris\u00e9e par une d\u00e9claration pr\u00e9alable ou un permis de construire<\/strong> <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le propri\u00e9taire actuel utilise cet immeuble \u00e0 usage commercial ou \u00e0 usage de location saisonni\u00e8re. Il n’a pas demand\u00e9 d’autorisation au titre du changement d’usage. Toutefois, il y a eu, depuis le 1er janvier 1970, un changement de destination autoris\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Le changement d’usage actuel est illicite : il aurait fallu solliciter un changement d’usage au sens de l’article L.631-7 du Code de construction et de l’habitation entrainant, le cas \u00e9ch\u00e9ant, une compensation. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Curieux r\u00e9gime dualiste que celui de l’article L.631-7 du Code de construction et de l’habitation qui, dans un but de simplification, ne prend pas forc\u00e9ment en compte la r\u00e9alit\u00e9 du terrain : l’usage est r\u00e9v\u00e9l\u00e9 par la fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re ou par un changement de destination post\u00e9rieur.<\/p>\n\n\n\n La ville de Paris l’a bien compris dans cette d\u00e9cision du 28 mai dernier. <\/p>\n\n\n\n En pratique, tout immeuble affect\u00e9 \u00e0 un usage autre que d’habitation au 1er janvier 1970 \u00e9chappe \u00e0 la proc\u00e9dure d’autorisation pr\u00e9alable de l’article L.631-7 du Code de construction et de l’habitation et ce, m\u00eame si pendant de nombreuses ann\u00e9es il a \u00e9t\u00e9, en r\u00e9alit\u00e9, \u00e0 usage d’habitation.<\/p>\n\n\n\n Et, dans ce cas, le futur acqu\u00e9reur de cet immeuble d\u00e9sireux d’y \u00e9tablir sa r\u00e9sidence principale pourrait ne pas comprendre qu’il soit n\u00e9cessaire d’harmoniser la situation de fait et de droit en sollicitant les autorisations n\u00e9cessaires au changement de destination…<\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par une d\u00e9cision du 28 mai 2020, la troisi\u00e8me Chambre civile de la Cour de cassation s’est \u00e0 nouveau prononc\u00e9e sur la preuve de l’usage de l’immeuble au regard de l’article L.631-7 du Code de construction et de l’habitation. . 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