\n
Le principe de la desserte des constructions est un pr\u00e9alable n\u00e9cessaire \u00e0 tout permis de construire. <\/p>\n\n\n\n
Ainsi, il est indispensable, de s’assurer, de l’existence d’une desserte suffisante de l’assiette fonci\u00e8re du projet envisag\u00e9. <\/p>\n\n\n\n
Si cette desserte est inexistante, une servitude de passage peut parfaitement \u00eatre \u00e9tablie.<\/p>\n\n\n\n
Et, l’administration pourrait m\u00eame subordonner la d\u00e9livrance d’un permis de construire \u00e0 la cr\u00e9ation d’une telle servitude. <\/p>\n\n\n\n
Tel a \u00e9t\u00e9 le cas dans une d\u00e9cision du Conseil d’Etat du 3 juin 2020 – n\u00b0427781. <\/p>\n\n\n\n
Dans cette affaire, une soci\u00e9t\u00e9 a sollicit\u00e9 un permis de construire valant division conform\u00e9ment \u00e0 l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme ; alors m\u00eame qu’elle ne disposait d’aucune voie d’acc\u00e8s \u00e0 la circulation publique et ce, en vue de la r\u00e9alisation d’un ensemble immobilier de 208 logements . <\/p>\n\n\n\n
L’acc\u00e8s devait \u00eatre r\u00e9aliser sur des parcelles appartenant \u00e0 des tiers. Mais, \u00e0 la date du d\u00e9p\u00f4t de la demande, il n’existait pas. <\/p>\n\n\n\n
L’administration ne s’est pas oppos\u00e9e au permis. <\/p>\n\n\n\n
Elle l’a accord\u00e9e sous condition : celle de la production, par le b\u00e9n\u00e9ficiaire, d’un acte authentique emportant cr\u00e9ation de la servitude de passage dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9. Celui-ci est fix\u00e9 par la d\u00e9cision : ce sera, au plus tard, le jour du d\u00e9p\u00f4t de la d\u00e9claration d’ouverture du chantier. <\/p>\n\n\n\n
Le maire aurait pu refuser ce permis. <\/p>\n\n\n\n
La desserte n’existait pas au jour de la demande et l’article R.111-5 du Code de l’urbanisme indique que “le projet peut \u00eatre refus\u00e9 sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou priv\u00e9es dans des conditions r\u00e9pondant \u00e0 son importance ou \u00e0 la destination des constructions ou des am\u00e9nagements envisag\u00e9s, et notamment si les caract\u00e9ristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie (…)”. <\/em><\/p>\n\n\n\n Mais il l’a accord\u00e9, estimant que la cr\u00e9ation de cette servitude de passage ne modifiait pas en profondeur le projet pr\u00e9sent\u00e9 par le p\u00e9titionnaire et, entrainait seulement, des modifications mineures, sur des points limit\u00e9s et pr\u00e9cis. <\/p>\n\n\n\n En d’autres termes, et contrairement \u00e0 ce que soutenait en premi\u00e8re instance le tribunal administratif , il n’\u00e9tait pas utile de d\u00e9poser un nouveau permis une fois la servitude cr\u00e9\u00e9e. Il suffisait de d\u00e9livrer un permis de construire sous condition de sa r\u00e9alisation. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le droit priv\u00e9 vient donc en aide au p\u00e9titionnaire pour l’aider \u00e0 r\u00e9aliser son projet d’am\u00e9nagement.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n L’article 682 du Code civil envisage express\u00e9ment cette hypoth\u00e8se.<\/p>\n\n\n\n Il accorde au propri\u00e9taire d’une parcelle enclav\u00e9e, le droit de r\u00e9clamer un un passage en vue de l’exploitation ou la r\u00e9alisation d’op\u00e9rations de construction ou de lotissement, sur sa parcelle, \u00e0 charge d’en indemniser les propri\u00e9taires. <\/p>\n\n\n\n La servitude trouve ainsi son fondement et ses limites dans l’exploitation du fonds enclav\u00e9 qu’il s’agisse de l’exploitation agricole, commerciale ou industrielle ou, de la r\u00e9alisation d’op\u00e9rations de construction ou de lotissement.<\/p>\n\n\n\n Ainsi, les voies d’acc\u00e8s vers une parcelle accueillant un projet d’am\u00e9nagement sont multiples.<\/p>\n\n\n\n Il peut s’agir de voies ouvertes \u00e0 la circulation publique ou purement priv\u00e9es. Dans ce cas, il est n\u00e9cessaire de s’assurer de l’existence d’un titre de propri\u00e9t\u00e9 sur la voie ou d’une servitude de passage. <\/p>\n\n\n\n Le droit positif en la mati\u00e8re est riches d’exemples ayant permis, par l’utilisation de l’article 682 du Code civil, l’am\u00e9nagement de parcelles enclav\u00e9es. <\/p>\n\n\n\n L’autorit\u00e9 administrative doit s’assurer de l’existence d’une voie d’acc\u00e8s mais peu importe sa nature. <\/p>\n\n\n\n Ainsi le Conseil d’Etat, dans une d\u00e9cision du 26 f\u00e9vrier 2014 – n\u00b0 356571- rel\u00e8ve qu’il “appartient seulement \u00e0 l’autorit\u00e9 comp\u00e9tente et au juge de s’assurer que les caract\u00e9ristiques physiques d’une voie d’acc\u00e8s permettent l’intervention de leurs engins, la circonstance que cette voie ne serait pas ouverte \u00e0 la circulation publique ou grev\u00e9e d’une servitude de passage \u00e9tant sans incidence<\/em>“. <\/p>\n\n\n\n En pratique, l’autorit\u00e9 administrative, comme le juge, doit v\u00e9rifier concr\u00e8tement la situation de la voie et notamment, son caract\u00e8re carrossable, ainsi que la configuration des lieux. <\/p>\n\n\n\n Plus le nombre d’immeuble \u00e0 desservir est important, plus la voie devra \u00eatre largement accessible – CE, 28 juillet 2000, n\u00b0 199325- : pour un ensemble immobilier d’envergure, les v\u00e9hicules d’incendie et de secours doivent pouvoir y acc\u00e9der et en repartir et, la servitude, doit contenir une surface de retournement.<\/p>\n\n\n\n Et, lorsque cette voie d’acc\u00e8s n’existe pas encore, il est loisible au maire de d\u00e9livrer un permis de construire sous condition de sa cr\u00e9ation. <\/p>\n\n\n\n En r\u00e9alit\u00e9, en l’absence de desserte, le p\u00e9titionnaire peut lui aussi pr\u00e9voir, en amont, une servitude de passage qui figurera dans le dossier de demande de permis de construire. <\/p>\n\n\n\n Le terrain d’assiette du projet trouve ainsi sa desserte vers la voie publique. <\/p>\n\n\n\n Tel a \u00e9t\u00e9 le cas dans une d\u00e9cision de la Cour d’Appel de Nantes en date du 13 mars 2020 (n\u00b018NT03960). Cette derni\u00e8re, apr\u00e8s avoir v\u00e9rifi\u00e9, l’existence d’une servitude de passage dans la demande de permis de construire, revient sur la d\u00e9cision du maire ayant refus\u00e9 le permis : la desserte de la construction \u00e9tait assur\u00e9e car, la servitude de passage, jointe au dossier instruit par celui-ci. <\/p>\n\n\n\n D\u00e8s lors, garantir la desserte des constructions est chose possible m\u00eame si en apparence le terrain objet du projet apparait enclav\u00e9. Le droit positif et le Code civil nous offre la possibilit\u00e9 de cr\u00e9er une servitude de passage par la voie de l’article 682 du Code civil. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Le principe de la desserte des constructions est un pr\u00e9alable n\u00e9cessaire \u00e0 tout permis de construire. Ainsi, il est indispensable, de s’assurer, de l’existence d’une desserte suffisante de l’assiette fonci\u00e8re du projet envisag\u00e9. 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