\n
Les projets d’am\u00e9nagement naissent souvent des r\u00e9serves fonci\u00e8res constitu\u00e9es par les personnes publiques.<\/p>\n\n\n\n
Elles ont recours, \u00e0 d\u00e9faut de vente amiable, au droit de pr\u00e9emption et le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e0 la proc\u00e9dure sp\u00e9ciale d’expropriation de l’article L.221-1 du Code de l’urbanisme \u00e0 des fins de constitution de r\u00e9serves fonci\u00e8res. <\/p>\n\n\n\n
Les personnes publiques b\u00e9n\u00e9ficient alternativement de ces diff\u00e9rents outils pour mettre en pratique leur strat\u00e9gie de d\u00e9veloppement.<\/p>\n\n\n\n
Une commune sans droit de pr\u00e9emption dans la zone voulue peut alors, utiliser la proc\u00e9dure d’expropriation. <\/p>\n\n\n\n
Les r\u00e9serves fonci\u00e8re ainsi constitu\u00e9es vont permettre de cr\u00e9er diff\u00e9rentes op\u00e9rations d’am\u00e9nagements vis\u00e9es par l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme telles que des zones d’am\u00e9nagements concert\u00e9es, des op\u00e9rations de restauration immobili\u00e8res, des lotissements, des remembrements…<\/p>\n\n\n\n
De telles r\u00e9serves r\u00e9pondent donc \u00e0 une finalit\u00e9 pr\u00e9cise et correspondent \u00e0 des projets d’une ampleur et d’une complexit\u00e9 certaines.<\/p>\n\n\n\n
Pour autant, p\u00e8se sur la personne publique propri\u00e9taire, une obligation : celle d’assurer une gestion raisonnable de la r\u00e9serve fonci\u00e8re avant son utilisation d\u00e9finitive. <\/p>\n\n\n\n
Et, lorsque la r\u00e9serve fonci\u00e8re est en milieu rural, cette gestion prend souvent la forme d’une exploitation agricole. <\/p>\n\n\n\n
Ces r\u00e9serves fonci\u00e8res en milieu rural ont effectivement horreur du vide. Il est donc imp\u00e9ratif de les exploiter pour les entretenir dans l’attente du projet. <\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
L’article L.221-2 du Code de l’urbanisme autorise alors la conclusion de concession temporaire de terres agricoles. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Cette concession n’est pas un bail rural.<\/p>\n\n\n\n Le preneur ne b\u00e9n\u00e9ficie pas des dispositions du Code rural : c’est une convention exclue du statut du fermage en application de l’article L.411-2 du Code rural car conclue en application de dispositions l\u00e9gislatives particuli\u00e8res issues du Code de l’urbanisme.<\/p>\n\n\n\n L’immeuble, au terme de cette occupation temporaire, sera repris pour faire l’objet de l’am\u00e9nagement envisag\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Cette reprise suppose le respect d’un pr\u00e9avis fix\u00e9 par l’article L.221-2 du Code de l’urbanisme permettant ainsi de respecter les \u00e9ch\u00e9ances de la r\u00e9colte ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, d’indemniser le preneur de sa perte. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La concession restreint donc les droits du preneur : elle lui conf\u00e8re une jouissance pr\u00e9caire justifi\u00e9e par l’op\u00e9ration d’am\u00e9nagement \u00e0 venir. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Cette pr\u00e9carit\u00e9 se justifie par la r\u00e9alisation future d’un projet d’am\u00e9nagement sans qu’aucun d\u00e9lai de r\u00e9alisation soit impos\u00e9. <\/p>\n\n\n\n De fait, le b\u00e9n\u00e9ficiaire exploitant de la concession d\u00e9tient “une simple servitude d’occupation temporaire” constitu\u00e9e dans un but d’utilit\u00e9 publique : celui de g\u00e9rer l’immeuble rural dans l’attente de l’am\u00e9nagement projet\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Cette concession peut donc durer plusieurs ann\u00e9es : celle-ci est simplement li\u00e9e \u00e0 l’aboutissement du projet d’am\u00e9nagement dans un futur plus ou moins proche. <\/p>\n\n\n\n Mais que devient cette convention lorsque le projet d’am\u00e9nagement envisag\u00e9 est abandonn\u00e9? <\/p>\n\n\n\n En d’autres termes, le preneur en place b\u00e9n\u00e9ficiaire d’une concession temporaire ne lui conf\u00e9rant aucun droit au renouvellement ou droit de pr\u00e9emption conserve t-il ce statut alors m\u00eame que l’immeuble n’est pas affect\u00e9 \u00e0 l’op\u00e9ration d’am\u00e9nagement ? <\/p>\n\n\n\n C’est \u00e0 cette question que la Cour de cassation a r\u00e9pondu dans une d\u00e9cision du 27 f\u00e9vrier 2020.<\/p>\n\n\n\n En l’esp\u00e8ce, un \u00e9tablissement public foncier avait acquis des parcelles de terre en vue de la constitution d’une r\u00e9serve fonci\u00e8re. Ces parcelles ont fait l’objet de concession annuelle temporaire pendant dix ans. Mais, l’\u00e9tablissement public abandonne le projet initial et envisage de c\u00e9der les terrains, objet de la r\u00e9serve fonci\u00e8re, \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 d’am\u00e9nagement foncier et d’\u00e9tablissement rural. Il annonce donc aux preneurs en place qu’il est n\u00e9cessaire de lib\u00e9rer les lieux. <\/p>\n\n\n\n Les exploitants agricoles contestent et revendiquent le statut du fermage. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La r\u00e9serve fonci\u00e8re ne sera pas utilis\u00e9e pour une op\u00e9ration d’am\u00e9nagement : l’exclusion du statut du fermage, d’ordre public, n’a plus lieu d’\u00eatre<\/em><\/strong>. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La Haute juridiction casse la d\u00e9cision d’appel et leur donne raison. <\/p>\n\n\n\n En effet, l’\u00e9v\u00e9nement qui a donn\u00e9 lieu \u00e0 la concession temporaire ne se r\u00e9alisera pas. <\/p>\n\n\n\n Or, celle-ci \u00e9tait autoris\u00e9e uniquement en fonction de cet am\u00e9nagement futur. <\/p>\n\n\n\n A partir du moment o\u00f9 celui-ci disparait, le droit rural reprend ses droits et, le preneur peut alors revendiquer l’existence d’un bail rural puisque les conditions de celui-ci sont r\u00e9unies. <\/p>\n\n\n\n En l\u2019esp\u00e8ce, il s’agissait conform\u00e9ment \u00e0 l’article L.411-1 du Code rural, d’une mise \u00e0 disposition d’un immeuble \u00e0 usage agricole, \u00e0 titre on\u00e9reux, en vue de l’exploiter pour y exercer l’activit\u00e9 agricole<\/p>\n\n\n\n La Haute Juridiction rel\u00e8ve <\/strong>l’abandon du projet d’urbanisme ayant justifi\u00e9 la constitution de la r\u00e9serve fonci\u00e8re. Les immeubles ont donc perdu cette nature et les preneurs exploitants peuvent se maintenir dans les lieux et b\u00e9n\u00e9ficier d’un bail rural. <\/p>\n\n\n\n Ainsi, le preneur dot\u00e9 au d\u00e9part d’une jouissance provisoire se retrouve, du fait de l’abandon du projet d’am\u00e9nagement, avec la qualit\u00e9 de preneur \u00e0 bail rural : le droit au renouvellement, le droit de pr\u00e9emption, la possible cession du bail \u00e0 un membre de sa famille ou la transmission de celui-ci en cas de d\u00e9c\u00e8s sont diff\u00e9rents droits, qui lui sont alors acquis, de plein droit.<\/p>\n\n\n\n Cette d\u00e9cision est importante.<\/p>\n\n\n\n Le projet d’am\u00e9nagement doit se situer dans les limites du possible et \u00eatre m\u00fbrement r\u00e9fl\u00e9chi par les acteurs publics. <\/p>\n\n\n\n Un abandon de celui-ci fait perdre aux immeubles la qualit\u00e9 de r\u00e9serve fonci\u00e8re. Il peut conduire inexorablement ces diff\u00e9rents terrains ainsi acquis vers un avenir tout autre : celui d’une exploitation agricole, en faire valoir indirect, bien loin des pr\u00e9occupations initiales d’am\u00e9nagement….<\/p>\n\n\n\n Et, cet avenir peut, par le jeu du bail rural, perdurer dans le temps. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Les projets d’am\u00e9nagement naissent souvent des r\u00e9serves fonci\u00e8res constitu\u00e9es par les personnes publiques. Elles ont recours, \u00e0 d\u00e9faut de vente amiable, au droit de pr\u00e9emption et le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e0 la proc\u00e9dure sp\u00e9ciale d’expropriation de l’article L.221-1 du Code de l’urbanisme \u00e0 des fins de constitution de r\u00e9serves fonci\u00e8res. 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