\n
<\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9ponse \u00e0 cette question, r\u00e9currente dans notre pratique notariale, se trouve dans la d\u00e9cision du Conseil d’Etat du 9 juin 2020 (n\u00b0 432596).<\/p>\n\n\n\n
La vente de terrains \u00e0 b\u00e2tir, qui proc\u00e8de de d\u00e9marches actives de commercialisation fonci\u00e8re, par une personne physique, sera soumise \u00e0 la taxe sur la valeur ajout\u00e9e. Ne le sera pas, la vente consistant en la simple gestion d’un patrimoine priv\u00e9. <\/p>\n\n\n\n
C’est ici, l’exacte application de l’article 256 A du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts, combin\u00e9 avec l’article 257 du m\u00eame code aff\u00e9rent aux immeubles. <\/p>\n\n\n\n
D’apr\u00e8s la doctrine fiscale, un particulier qui c\u00e8de des terrains \u00e0 b\u00e2tir recueillis par succession ou donation, ou acquis pour son usage priv\u00e9, est pr\u00e9sum\u00e9 ne pas r\u00e9aliser une activit\u00e9 \u00e9conomique. <\/p>\n\n\n\n
Peu importe, le nombre de parcelles vendues, la dur\u00e9e sur laquelle s’\u00e9taleront les op\u00e9rations, l’importance des recettes ou le fait que cette op\u00e9ration soit pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d’un lotissement parcellaire du terrain. Tel est le cas, pour exemple, lorsque le c\u00e9dant vend par lui-m\u00eame des lots viabilis\u00e9s lui appartenant et dont l’am\u00e9nagement est r\u00e9alis\u00e9 par un professionnel, lui-m\u00eame r\u00e9mun\u00e9r\u00e9 par l’un des terrains.<\/p>\n\n\n\n
En revanche, lorsqu’il est prouv\u00e9 par un faisceau d’indices que le c\u00e9dant entre dans une d\u00e9marche active de commercialisation fonci\u00e8re, qu’il acquiert les biens au del\u00e0 d’une pure d\u00e9marche patrimoniale ou en mobilisant des moyens de mani\u00e8re \u00e0 concurrencer les professionnels : c’est une commercialisation fonci\u00e8re entrainant l’application de la taxe sur la valeur ajout\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n
Ainsi, le fait de confier la vente d’un terrain \u00e0 un notaire ou une agence immobili\u00e8re, ne constitue pas, une d\u00e9marche active de commercialisation. <\/p>\n\n\n\n
Mais, il en va autrement, lorsque le c\u00e9dant engage des moyens importants : c’est le cas de la mise en place de bureaux de vente qui laisserait entendre une d\u00e9marche concurrentielle par rapport aux professionnels du secteur. <\/p>\n\n\n\n
En r\u00e9alit\u00e9, c’est une question de fait. <\/p>\n\n\n\n
L’administration fiscale utilise la m\u00eame m\u00e9thode que celle destin\u00e9e \u00e0 d\u00e9finir l’activit\u00e9 de marchands de biens (CAA Paris, 2 f\u00e9vrier 2016, n\u00b0 15PA01551): la m\u00e9thode du faisceau d’indices qui conduit \u00e0 d\u00e9terminer, par l’utilisation de diff\u00e9rents crit\u00e8res factuels, si le c\u00e9dant agit ou non \u00e0 titre priv\u00e9, dans le cadre de la gestion de son patrimoine. <\/p>\n\n\n\n
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Lorsque les ventes r\u00e9alis\u00e9es r\u00e9sultent de la simple propri\u00e9t\u00e9 du bien et ne constituent pas la contrepartie d\u2019une activit\u00e9 \u00e9conomique, la taxe sur la valeur ajout\u00e9e n’est pas applicable. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Tel est le cas lorsque l\u2019immeuble litigieux est acquis dans une pure d\u00e9marche patrimoniale, avec comme finalit\u00e9, la valorisation de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re, sans utiliser de moyens pour entrer en concurrence avec les professionnels du secteur immobilier. <\/p>\n\n\n\n Une telle op\u00e9ration occasionnelle est une d\u00e9marche patrimoniale et ce, peu importe, que l’immeuble soit acquis puis revendu rapidement (CA de Douai, 20 septembre 2018, n\u00b0 17\/02071). <\/p>\n\n\n\n De la m\u00eame mani\u00e8re, la commercialisation de terrains, re\u00e7us par donation est une gestion priv\u00e9e de patrimoine immobilier, en l’absence de moyens commerciaux utilis\u00e9s par les professionnels de la vente immobili\u00e8re (CAA de Bordeaux, 20 mai 2020, n\u00b0 18BX01002). <\/p>\n\n\n\n Dans la d\u00e9cision du 9 juin dernier, le requ\u00e9rant est assujetti \u00e0 la taxe sur la valeur ajout\u00e9e \u00e0 raison de la cession, en 2011 et 2012, de dix-huit parcelles de terrain \u00e0 b\u00e2tir pr\u00e9alablement am\u00e9nag\u00e9es. Pour le Conseil d\u2019\u00c9tat, de tels travaux ne sont pas de la simple gestion d\u2019un patrimoine priv\u00e9, mais caract\u00e9risent l\u2019existence de d\u00e9marches actives de commercialisation, comparables \u00e0 celles d\u2019un professionnel : la vente est donc soumise \u00e0 la taxe sur la valeur ajout\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n D\u00e8s lors, caract\u00e9rise une d\u00e9marche active de commercialisation fonci\u00e8re, la r\u00e9alisation de travaux de viabilisation ou la mise en oeuvre de moyens de commercialisation professionnel, similaires \u00e0 ceux d\u00e9ploy\u00e9s par un producteur, un commer\u00e7ant ou un prestataire de services. <\/p>\n\n\n\n Il ne s’agissait donc pas de livraisons de terrains \u00e0 b\u00e2tir ou d’immeubles neufs r\u00e9alis\u00e9s, \u00e0 titre occasionnel, dans l’exercice du droit de propri\u00e9t\u00e9. <\/p>\n\n\n\n D’ailleurs, ce sont les crit\u00e8res de la Cour de Justice de l’Union europ\u00e9enne qui sont repris dans cette d\u00e9cision du Conseil d’Etat (CJUE, 15 septembre 2011, aff. C-180-10) : elle a ainsi jug\u00e9 qu\u2019une personne physique, exer\u00e7ant une activit\u00e9 agricole, n’est pas assujettie \u00e0 la TVA lorsqu’elle revend un terrain, requalifi\u00e9 ind\u00e9pendamment de sa volont\u00e9, de terrain constructible.<\/p>\n\n\n\n Il s’agit ici du simple exercice du droit de propri\u00e9t\u00e9 par son titulaire. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La fronti\u00e8re entre commercialisation fonci\u00e8re et gestion du patrimoine priv\u00e9 est parfois t\u00e9nue et toujours factuelle<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La valorisation de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re peut donc prendre plusieurs formes dont il sera d\u00e9duit une fiscalit\u00e9 propre. <\/p>\n\n\n\n Il nous appartient d’informer et d’\u00e9clairer nos clients sur les incidences fiscales de l’acte de vente. <\/p>\n\n\n\n Et, en amont, au del\u00e0 de la lecture statique des textes, la d\u00e9cision du Conseil d’Etat nous invite \u00e0 analyser la d\u00e9marche du c\u00e9dant. <\/p>\n\n\n\n De deux choses l’une : <\/p>\n\n\n\n Soit, le c\u00e9dant est dans une pure d\u00e9marche patrimoniale de valorisation de sa propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re sans objectif \u00e9conomique d’entreprise et, il s’agit d’une op\u00e9ration de gestion de patrimoine.<\/p>\n\n\n\n Soit, il en va autrement par le recours \u00e0 des moyens d’envergure pour une simple op\u00e9ration de gestion de patrimoine (telle que la mise en concurrence avec des professionnels de l’immobilier) : l’op\u00e9ration se d\u00e9marque alors d’une vente classique et il s’agit d’une commercialisation fonci\u00e8re soumise de ce fait \u00e0 la taxe sur la valeur ajout\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La r\u00e9ponse \u00e0 cette question, r\u00e9currente dans notre pratique notariale, se trouve dans la d\u00e9cision du Conseil d’Etat du 9 juin 2020 (n\u00b0 432596). La vente de terrains \u00e0 b\u00e2tir, qui proc\u00e8de de d\u00e9marches actives de commercialisation fonci\u00e8re, par une personne physique, sera soumise \u00e0 la taxe sur la valeur ajout\u00e9e. Ne le sera pas, […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-1853","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-legal"],"acf":[],"yoast_head":"\n