Lors d’une vente d’un local commercial, la mise en \u0153uvre de la purge du droit de pr\u00e9f\u00e9rence de l\u2019article L.145-46-1 du Code de commerce, est loin\u00a0 d’\u00eatre\u00a0 \u00e9vidente pour le praticien.<\/p>\n
Mais pas \u00e0 pas, le droit positif nous aide et donne, \u00e0 notre pratique, un \u00e9clairage utile dans l’application de cette disposition d’ordre public.<\/p>\n
Ainsi, dans une d\u00e9cision du 3 mars 2020 (n\u00b0 18\/18662), la Cour d’Appel d’Aix en Provence rappelle au preneur ses obligations :\u00a0 il dispose d’un d\u00e9lai d’un mois pour se prononcer sur l’acquisition et, s’il accepte l’offre, dispose de deux mois pour la r\u00e9alisation de la vente, d\u00e9lai port\u00e9 \u00e0 quatre mois s’il recourt \u00e0 un pr\u00eat.<\/p>\n
En revanche, si, \u00e0 l’expiration de ce d\u00e9lai, la vente n’est pas r\u00e9alis\u00e9e, son acceptation de l’offre de vente est sans effet : il perd donc la possibilit\u00e9 d’acqu\u00e9rir le local commercial.<\/p>\n
D\u00e8s lors, un preneur ne peut obtenir judiciairement une prorogation de d\u00e9lai lorsqu’il est d\u00e9faillant dans la r\u00e9it\u00e9ration de l’acte authentique au terme des d\u00e9lais l\u00e9gaux :\u00a0 du fait de son absence de diligence dans le processus contractuel, la vente est alors parfaite au profit du tiers acqu\u00e9reur.<\/p>\n
Ce tiers acqu\u00e9reur, par le jeu des d\u00e9rogations l\u00e9gales, peut n\u00e9anmoins acqu\u00e9rir le local sans risquer la mise en oeuvre du droit de pr\u00e9f\u00e9rence par le locataire.\u00a0<\/p>\n
Ainsi, l’article L.146-41-1 du Code de commerce n’est pas applicable “en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropri\u00e9taire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable \u00e0 la cession globale d’un immeuble comportant des locaux commerciaux <\/u>ou \u00e0 la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou \u00e0 un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint”. <\/em><\/p>\n Ces exceptions autorisent le notaire \u00e0 passer la vente au profit de l’acqu\u00e9reur sans purger le droit de pr\u00e9f\u00e9rence du preneur en place.<\/p>\n <\/p>\n Mais pour instruire notre pratique, les juges prennent alors\u00a0 le relais quant \u00e0 l’interpr\u00e9tation des exceptions l\u00e9gales.<\/strong> <\/em><\/p>\n <\/p>\n Lorsque la vente d’un immeuble comprend un seul local commercial (questions n\u00b0 92592 et n\u00b0 98594, JOANQ 26 janvier 2016 et\u00a0 JOANQ 30 ao\u00fbt 2016), deux r\u00e9ponses minist\u00e9rielles indiquaient que \u00abpermettre au locataire d\u2019exercer son droit\u00a0 de\u00a0 pr\u00e9f\u00e9rence sur l\u2019ensemble immobilier vendu constituerait une extension de ce droit limit\u00e9 par la loi au seul local commercial o\u00f9 il exerce son activit\u00e9<\/em>\u00bb<\/p>\n Ces r\u00e9ponses ne lient pas le juge mais,\u00a0 pas \u00e0 pas, la Haute Juridiction nous guide r\u00e9pondant ainsi \u00e0 certaines de nos interrogations quant au champ d’application de ces diff\u00e9rentes exceptions<\/p>\n Dans une premi\u00e8re d\u00e9cision du 17 mai 2018 – n\u00b0 17-16.113-, les juges de droit consid\u00e8rent que lorsque l’assiette du bail ne correspond pas au bien vendu et qu’il existe une diff\u00e9rence de surface entre eux, il n’est pas n\u00e9cessaire de purger le droit de pr\u00e9f\u00e9rence : il s’agit l\u00e0 de la cession globale d’un immeuble comportant des locaux commerciaux.<\/p>\n <\/p>\n Ainsi, la cession dite “globale” porte\u00a0 sur un ensemble plus vaste que les seuls lieux lou\u00e9s.<\/strong><\/em><\/p>\n <\/p>\n Cette interpr\u00e9tation\u00a0 rejoint un principe acquis, \u00e0 propos du pacte de pr\u00e9f\u00e9rence conventionnel de l’article 1123 du Code civil\u00a0 : le bailleur n’est pas tenu de diviser son immeuble afin de purger le droit de pr\u00e9f\u00e9rence de son preneur. Celui-ci pr\u00e9empte le bien lou\u00e9, uniquement, si le seul bien mis en vente est le local lou\u00e9\u00a0 – Civ. 3e<\/sup>, 9 avr. 2014, n\u00b0 13-13.949.<\/p>\n Dans une d\u00e9cision r\u00e9cente, les juges du fond se sont \u00e0 nouveau pench\u00e9s sur une des exceptions de l’article L.145-46-1 du Code de commerce : celle de la\u00a0 “cession unique de locaux commerciaux distincts”.<\/p>\n Ces derniers doivent ils avoir fait l’objet d’une division mat\u00e9rielle et\/ou juridique ?<\/p>\n La cour d’Appel de Paris, dans une d\u00e9cision du 20 mai 2020 – CA Paris, n\u00b0 18\/24248- r\u00e9pond \u00e0 cette interrogation . En l’esp\u00e8ce la soci\u00e9t\u00e9 civile, propri\u00e9taire d’un local lou\u00e9 par deux baux commerciaux distincts vend son lot de copropri\u00e9t\u00e9. Le local mis en vente, situ\u00e9 en rez de chauss\u00e9e, abritait deux preneurs diff\u00e9rents,\u00a0 partag\u00e9s par une simple cloison. L’un deux sollicite alors la nullit\u00e9 de la vente conclue en violation de son droit de pr\u00e9f\u00e9rence.\u00a0<\/p>\n Pour autant, il est relev\u00e9 l’existence de locaux distincts : ceux-ci ont deux entr\u00e9es diff\u00e9rentes et sont s\u00e9par\u00e9s par une cloison.<\/p>\n <\/p>\n Cette simple division mat\u00e9rielle marque la pr\u00e9sence de plusieurs locaux et la purge du droit de pr\u00e9f\u00e9rence n’a pas lieu d’\u00eatre.<\/strong><\/em><\/p>\n <\/p>\n Il n’\u00e9tait donc pas n\u00e9cessaire de cr\u00e9er deux nouveaux lots de copropri\u00e9t\u00e9 pour que le local soit d\u00e9finis comme “des locaux commerciaux distincts”.<\/p>\n Cette pr\u00e9cision est d’importance : il importe peu au final que la division mat\u00e9rielle du lot soit suivi\u00a0 d’une division juridique.<\/p>\n La cession \u00e0 un m\u00eame, acqu\u00e9reur d’un lot de copropri\u00e9t\u00e9 lou\u00e9 \u00e0 deux preneurs \u00e0 bail commercial est donc une cession unique de locaux commerciaux distincts.<\/p>\n A ce titre, elle \u00e9chappe \u00e0 l’application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.<\/p>\n Ainsi s’il est \u00e9vident que cette exception vise \u00e0 \u00e9carter le droit de pr\u00e9f\u00e9rence lorsque la vente porte sur un portefeuille de locaux commerciaux, quelle que soit leur situation g\u00e9ographique exacte.<\/p>\n Celui-ci est aussi \u00e9carter par la pr\u00e9sence dans un m\u00eame local de deux preneurs, s\u00e9par\u00e9s par une cloison.<\/p>\n Ces diff\u00e9rentes d\u00e9cision en t\u00e9moignent :\u00a0 le droit positif pallie nos incertitudes dans un domaine o\u00f9 la loi aurait m\u00e9rit\u00e9 plus de clart\u00e9.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n\n\n <\/p>\n\n\n <\/p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Lors d’une vente d’un local commercial, la mise en \u0153uvre de la purge du droit de pr\u00e9f\u00e9rence de l\u2019article L.145-46-1 du Code de commerce, est loin\u00a0 d’\u00eatre\u00a0 \u00e9vidente pour le praticien. 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