\n
L’article L.271-1 du Code de Construction et de l’Habitation propose au contractant non professionnel, ind\u00e9pendamment de la qualit\u00e9 du vendeur, de revenir sur son engagement en pr\u00e9sence d’un avant contrat, par le biais d’un d\u00e9lai de r\u00e9tractation ou, en l’absence d’avant-contrat, par la voie du d\u00e9lai de r\u00e9flexion. <\/p>\n\n\n\n
Bien des questions se posent et se sont pos\u00e9es sur cette disposition l\u00e9gale \u00e0 propos de son champ d’application, de la forme de la notification, de la qualit\u00e9 professionnel de l’acqu\u00e9reur ou des modalit\u00e9s d’exercice de ce droit…<\/p>\n\n\n\n
La derni\u00e8re d\u00e9cision rendue \u00e0 son propos est celle de la troisi\u00e8me Chambre Civile de la Cour de Cassation du 9 juillet 2020 : elle se penche sur le contenu de la lettre de notification. <\/p>\n\n\n\n
Suivant les termes m\u00eames de l’article L.271-1 du Code de Construction et de l’Habitation, l’acte objet du droit de r\u00e9tractation doit \u00eatre “notifi\u00e9 \u00e0 l’acqu\u00e9reur par lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception ou par tout autre moyen pr\u00e9sentant des garanties \u00e9quivalentes pour la d\u00e9termination de la date de r\u00e9ception ou de remise (…<\/em>)”. <\/p>\n\n\n\n La loi ELAN n\u00b0 2018-1021 du 23 novembre 2018 pr\u00e9cise simplement que dans les actes ou projet d’actes notifi\u00e9s, seront r\u00e9dig\u00e9es de mani\u00e8re lisible et compr\u00e9hensible, les informations relatives aux conditions et aux modalit\u00e9s d’exercice du droit de r\u00e9tractation ou de r\u00e9flexion. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le l\u00e9gislateur appelle \u00e0 une r\u00e9daction plus claire et plus p\u00e9dagogique des clauses des actes relatives \u00e0 l’exercice de ces droits<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En r\u00e9alit\u00e9, ce qui doit \u00eatre notifi\u00e9, lors de l’exercice du d\u00e9lai de r\u00e9tractation, c’est l’acte sign\u00e9 par les parties. <\/p>\n\n\n\n S’agissant du d\u00e9lai de r\u00e9flexion, c’est le projet d’acte qui est notifi\u00e9 : c’est un pr\u00e9alable indispensable \u00e0 l’engagement \u00e9clair\u00e9 des acqu\u00e9reurs. Sa parfaite connaissance leur permet, de prendre ou non, la d\u00e9cision d\u00e9finitive d’acqu\u00e9rir. <\/p>\n\n\n\n La notification de l’acte a une finalit\u00e9 : porter \u00e0 la connaissance des int\u00e9ress\u00e9s l’acte sign\u00e9 et ses annexes qui, par nature, font parties int\u00e9grantes de celui-ci. <\/p>\n\n\n\n En effet, l’acqu\u00e9reur est cens\u00e9 r\u00e9fl\u00e9chir non seulement \u00e0 son acquisition et aux cons\u00e9quences de son financement mais aussi aux risques de cet achat en fonction de l’\u00e9tat de l’immeuble; risques qui lui sont communiqu\u00e9s par le biais des diagnostics techniques annex\u00e9s \u00e0 l’acte. <\/p>\n\n\n\n Mais en elle m\u00eame, la notification de l’acte doit elle \u00eatre accompagn\u00e9e d’une lettre attirant l’attention de l’acqu\u00e9reur sur sa facult\u00e9 de r\u00e9tractation dans le d\u00e9lai de dix jours? <\/p>\n\n\n\n Rien n’est moins sur. <\/p>\n\n\n\n La Haute juridiction estime que la simple notification de l’acte sans lettre d’accompagnement est suffisante. <\/p>\n\n\n\n Une lecture ex\u00e9g\u00e9tique de l’article L.271-1 du Code de construction et de l’Habitation montre qu’il n’est pas exig\u00e9 une lettre de notification accompagnant la copie de l’avant-contrat sign\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Il suffit alors que soit explicit\u00e9, dans le compromis de vente notifi\u00e9 \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur, le droit de r\u00e9tractation reconnu \u00e0 tout acqu\u00e9reur non-professionnel.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Si l’acte adress\u00e9 \u00e0 l\u2019acheteur pr\u00e9cise les modalit\u00e9s d\u2019exercice du droit de r\u00e9tractation de l\u2019acqu\u00e9reur, aucune autre information n’est n\u00e9cessaire dans la notification. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La Cour d’Appel ne l’entend pas ainsi : la notification s’accompagne d’une lettre explicative. <\/p>\n\n\n\n En son absence, elle en d\u00e9duit l’irr\u00e9gularit\u00e9 de la notification. Le d\u00e9lai n’a ainsi pas commenc\u00e9 \u00e0 courir et l’acqu\u00e9reur peut encore se r\u00e9tracter.<\/p>\n\n\n\n Mais ce raisonnement ne convainc pas les juges de droit: il suffit, que soit explicit\u00e9, dans l’acte, notifi\u00e9 \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur, le droit de r\u00e9tractation pour que la notification soit r\u00e9guli\u00e8re. <\/p>\n\n\n\n Fait donc courir le d\u00e9lai de r\u00e9tractation, la notification de la promesse synallagmatique de vente ouvrant droit \u00e0 r\u00e9tractation contenant une copie de l\u2019acte sous seing priv\u00e9 de vente indiquant, dans une clause intitul\u00e9e \u00ab\u00a0droit de r\u00e9tractation<\/em>\u00a0\u00bb, les modalit\u00e9s d\u2019exercice de ce droit.<\/p>\n\n\n\n Il est alors inutile de compl\u00e9ter cet envoi, par une lettre de notification, attirant l’attention de l’acqu\u00e9reur sur sa facult\u00e9 de r\u00e9tractation dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9.<\/p>\n\n\n\n En effet, la lettre accompagnant la notification, est une condition de forme absente de l\u2019article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation<\/p>\n\n\n\n La Haute juridiction n’entend pas ajouter une condition suppl\u00e9mentaire \u00e0 la notification pr\u00e9vue par l’article L.271-1 du Code de Construction et de l’Habitation<\/p>\n\n\n\n Cette position r\u00e9cente vient conforter une jurisprudence ant\u00e9rieure de la troisi\u00e8me Chambre civile. <\/p>\n\n\n\n Ainsi, ajoute \u00e0 l’exigence l\u00e9gale de notification, la Cour d’Appel qui retient que le d\u00e9lai de r\u00e9tractation n’a pas couru au motif que la lettre recommand\u00e9e ne faisait aucune r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la facult\u00e9 de r\u00e9tractation ouverte aux acqu\u00e9reurs – Cassation civile 3, 17 novembre 2010, n\u00b0 19.17.297, Bulletin. civil, III, n\u00b0 206 . Ce principe est r\u00e9affirm\u00e9 dans une d\u00e9cision du 2 juin 2016 – Cassation civile 3, 2 juin 2016, n\u00b0 15-17.833. La Haute juridiction estime ici que l’agence immobili\u00e8re n’est pas tenue de mentionner, dans la lettre de notification, la facult\u00e9 de r\u00e9tractation des acqu\u00e9reurs : en l’occurrence, il s’agissait d’acqu\u00e9reurs belges pr\u00e9tendant ignorer le r\u00e9gime du droit de r\u00e9tractation…<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Ainsi, le r\u00e9gime juridique du contenu de la lettre de notification semble \u00eatre construit. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Celle-ci sera r\u00e9guli\u00e8re m\u00eame si le contenu de la notification se limite, sans plus amples explications, \u00e0 l’acte et \u00e0 ses annexes. <\/p>\n\n\n\n Cette pr\u00e9cision all\u00e8ge un peu le formalisme l\u00e9gal de l’article L.271-1 du Code de Construction et de l’Habitation. <\/p>\n\n\n\n Ce texte, d’ordre public de protection, doit prot\u00e9ger l’acqu\u00e9reur d’un engagement irr\u00e9fl\u00e9chi. <\/p>\n\n\n\n Il ne doit certainement pas devenir une arme utilis\u00e9e contre le vendeur et permettant \u00e0 un acqu\u00e9reur de soulever toutes les irr\u00e9gularit\u00e9s imaginables pour parvenir, alors que les d\u00e9lais sont \u00e9coul\u00e9s, \u00e0 renoncer valablement \u00e0 son acquisition et \u00e0 retrouver, en fonction de la promesse sign\u00e9e, son indemnit\u00e9 d’immobilisation ou son d\u00e9p\u00f4t de garantie. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" L’article L.271-1 du Code de Construction et de l’Habitation propose au contractant non professionnel, ind\u00e9pendamment de la qualit\u00e9 du vendeur, de revenir sur son engagement en pr\u00e9sence d’un avant contrat, par le biais d’un d\u00e9lai de r\u00e9tractation ou, en l’absence d’avant-contrat, par la voie du d\u00e9lai de r\u00e9flexion. 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