\n
A premi\u00e8re vue, cette s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle immobili\u00e8re ressemble aux autres …<\/p>\n\n\n\n
Objet de dispositions l\u00e9gales, ins\u00e9r\u00e9es aux articles 2387 et suivants du Code civil, elle permet de garantir des dettes pr\u00e9sentes ou futures du d\u00e9biteur, ou m\u00eame d’un tiers. Et, ce gage, peut grever tout droit r\u00e9el quel qu’en soit sa nature – droit de propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re, d\u00e9membrements, droits r\u00e9els n\u00e9s des baux \u00e0 construction ou emphyt\u00e9otique. <\/p>\n\n\n\n
Mais, \u00e0 l’analyse, cette s\u00fbret\u00e9 immobili\u00e8re est bien diff\u00e9rente des autres….<\/p>\n\n\n\n
Par nature, le gage immobilier est une s\u00fbret\u00e9 emportant d\u00e9possession : la possession du bien ou du droit gag\u00e9 est transf\u00e9r\u00e9e entre les mains du cr\u00e9ancier .<\/p>\n\n\n\n
Le cr\u00e9ancier a alors un droit de r\u00e9tention dot\u00e9 d’une force particuli\u00e8re et opposable \u00e0 la proc\u00e9dure collective.<\/p>\n\n\n\n
Il d\u00e9tient alors la possession mat\u00e9rielle d\u2019un bien ou d’un droit immobilier jusqu\u2019au complet paiement de sa cr\u00e9ance. Il en a la jouissance et en per\u00e7oit donc aussi les fruits \u00e0 charge de les imputer sur les int\u00e9r\u00eats puis sur le capital de la dette – article 2389 du Code civil. <\/p>\n\n\n\n
En cas de non paiement, il conservera les biens ou les droits de son d\u00e9biteur et leurs fruits, tant que la cr\u00e9ance garantie n\u2019est pas pay\u00e9e. Mais, il ne pourra s’enrichir en r\u00e9alisant sa s\u00fbret\u00e9 : il aura droit au paiement de sa seule cr\u00e9ance. <\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Le cr\u00e9ancier r\u00e9tenteur est donc titulaire d\u2019un pouvoir de blocage sur le bien : s’il d\u00e9tient en gage des actifs strat\u00e9giques, il a un pouvoir redoutable et redout\u00e9. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le cr\u00e9ancier b\u00e9n\u00e9ficiaire d’un gage immobilier d\u00e9tient une s\u00fbret\u00e9 efficace et le droit des proc\u00e9dures collectives s’en ai fait l’\u00e9cho.<\/p>\n\n\n\n C’est l\u00e0, l’essentiel : on ne peut jauger de l’efficacit\u00e9 de la suret\u00e9 choisie sans analyser son efficience face \u00e0 la proc\u00e9dure collective du d\u00e9biteur. <\/p>\n\n\n\n Et, l\u00e0 ou d’autres suret\u00e9s immobili\u00e8res sont faiblardes, le gage immobilier r\u00e9v\u00e8le sa r\u00e9sistance pour le cr\u00e9ancier gagiste. <\/p>\n\n\n\n Quel autre cr\u00e9ancier, titulaire d’une s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle immobili\u00e8re, peut se faire payer de la totalit\u00e9 de sa cr\u00e9ance \u00e0 la liquidation – article L.642-20-1 du Code de commerce aL. 1 et 3 – ou en pr\u00e9sence d’un plan de cession – article L.642-12 du Code de commerce- car, son droit de r\u00e9tention se reporte sur l’int\u00e9gralit\u00e9 du prix de cession ? Aucun, sauf le cr\u00e9ancier gagiste. <\/p>\n\n\n\n Quel autre cr\u00e9ancier, titulaire d’une s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle immobili\u00e8re, peut pendant la p\u00e9riode d’observation, \u00eatre pay\u00e9 de sa cr\u00e9ance par le retrait contre paiement du bien retenu ? Aucun, sauf le cr\u00e9ancier gagiste. <\/p>\n\n\n\n Quel autre cr\u00e9ancier, titulaire d’une suret\u00e9 r\u00e9elle immobili\u00e8re, peut continuer \u00e0 percevoir les fruits du bien alors m\u00eame que le d\u00e9biteur est en proc\u00e9dure collective ? Aucun sauf le cr\u00e9ancier gagiste. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Mais, alors pourquoi donc l’ancienne antichr\u00e8se modernis\u00e9e par le Code civil sous couvert du gage immobilier, demeure t-elle, dans la pratique, d’une utilisation pour le moins confidentielle? <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Peut \u00eatre parce que le cr\u00e9ancier n’a pas vocation \u00e0 d\u00e9tenir un immeuble…<\/p>\n\n\n\n Certes, mais le l\u00e9gislateur l’a bien compris. <\/p>\n\n\n\n L’article 2390 du Code civil, permet au \u00ab cr\u00e9ancier (…), sans (en) perdre la possession, (de) donner l’immeuble \u00e0 bail, soit \u00e0 un tiers, soit au d\u00e9biteur lui-m\u00eame<\/em> \u00bb. L’id\u00e9e de l’antichr\u00e8se-bail, n\u00e9e de la pratique, est ainsi consacr\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n Le cr\u00e9ancier disposant de la jouissance de l’immeuble peut le louer \u00e0 son d\u00e9biteur ou \u00e0 un tiers et se d\u00e9charger sur celui-ci des obligations d’entretien et de conservation de l’immeuble. <\/p>\n\n\n\n Cette facult\u00e9 est sans incidence sur l’exercice de son droit de r\u00e9tention : le cr\u00e9ancier ne se dessaisit pas de son droit de gage, ni du bien ou du droit grev\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Le d\u00e9biteur ne peut d’ailleurs lui r\u00e9clamer la restitution de l’immeuble ou du droit r\u00e9el “avant l’entier acquittement de sa dette<\/em>” – article 2391 du Code civil.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le gage immobilier n’a plus rien de d\u00e9suet : son mod\u00e8le \u00e9conomique se d\u00e9fend.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Il ne peut, d’ailleurs pas, demeurer une pure hypoth\u00e8se th\u00e9orique de s\u00fbret\u00e9 immobili\u00e8re avec d\u00e9possession. <\/p>\n\n\n\n Cette s\u00fbret\u00e9 est l\u2019une des meilleures garanties immobili\u00e8res , si ce n\u2019est la meilleure, que connaisse le droit fran\u00e7ais, dans la mesure o\u00f9 son efficacit\u00e9 est pr\u00e9serv\u00e9e, y compris, en cas de proc\u00e9dure collective. <\/p>\n\n\n\n Enfin, le moindre co\u00fbt du gage immobilier est un atout majeur.<\/p>\n\n\n\n En effet, si le gage immobilier est une clause du contrat de pr\u00eat, il n’est pas soumis \u00e0 la taxe de publicit\u00e9 fonci\u00e8re mais simplement au salaire du conservateur – O,10% du principal garanti- lors de sa publication et lors de sa radiation et \u00e0 un droit fixe d’enregistrement de 125 Euros. Il pr\u00e9sente alors, par rapport, \u00e0 l’hypoth\u00e8que une \u00e9conomie de cout non n\u00e9gligeable. <\/p>\n\n\n\n Le gage immobilier, est donc une s\u00fbret\u00e9 plus efficace et bien moins on\u00e9reuse que l\u2019hypoth\u00e8que. <\/p>\n\n\n\n Il offre aux pr\u00eateurs une solution incomparable : il \u00e9lude purement et simplement le concours avec d’autres cr\u00e9anciers privil\u00e9gi\u00e9s, voir super-privil\u00e9gi\u00e9s ! <\/p>\n\n\n\n Le gage immobilier ne peut demeurer dans l’ombre de l’hypoth\u00e8que. <\/p>\n\n\n\n Le souhait est ainsi form\u00e9 d’apprivoiser cette s\u00fbret\u00e9 et de l’utiliser pour qu’elle ne demeure pas lettre morte dans la pratique notariale. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A premi\u00e8re vue, cette s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle immobili\u00e8re ressemble aux autres … Objet de dispositions l\u00e9gales, ins\u00e9r\u00e9es aux articles 2387 et suivants du Code civil, elle permet de garantir des dettes pr\u00e9sentes ou futures du d\u00e9biteur, ou m\u00eame d’un tiers. 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