{"id":1844,"date":"2020-11-08T22:33:29","date_gmt":"2020-11-08T21:33:29","guid":{"rendered":"https:\/\/137notaires.eliott-markus.cloud\/changement-de-destination-et-urbanisme-tour-dhorizon-dune-question-delicate\/"},"modified":"2020-11-08T22:33:29","modified_gmt":"2020-11-08T21:33:29","slug":"changement-de-destination-et-urbanisme-tour-dhorizon-dune-question-delicate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/137notaires.com\/en\/changement-de-destination-et-urbanisme-tour-dhorizon-dune-question-delicate\/","title":{"rendered":"Changement de destination et urbanisme : tour d’horizon d’une question d\u00e9licate."},"content":{"rendered":"

\n

Destination et usage sont des termes courants de notre pratique notariale d’o\u00f9 naissent certaines questions, pour le moins complexes. <\/p>\n\n\n\n

En effet, l’immeuble au coeur de notre m\u00e9tier, est un bien p\u00e9renne et \u00e9volutif au fil du temps : construit pour de l’habitation, il va se transformer en un local professionnel, puis commercial puis redevenir partiellement d’habitation en abritant une profession lib\u00e9rale puis des locations touristiques de courte dur\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n

Son propri\u00e9taire, bien que titulaire d’un droit de propri\u00e9t\u00e9 constitutionnel, ne peut faire abstraction de l’environnement de son bien. <\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Qu’il soit situ\u00e9 dans un centre ville historique, sur une zone commerciale, sur un territoire rural ou au bord du littoral, l’immeuble a un environnement qui va dicter sa destination actuelle et future. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Celle-ci est d\u00e9tach\u00e9e de la mat\u00e9rialit\u00e9 du bien immobilier. Son propri\u00e9taire et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, l’occupant n’en ont pas la maitrise. <\/p>\n\n\n\n

L’affectation et la destination de l’immeuble leur \u00e9chappe car elles sont devenues, objet de r\u00e9glementations contraignantes ind\u00e9pendantes les unes des autres. <\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

L’usage ou l’affectation du bien est factuel : c’est une situation de fait qui refl\u00e8te la mani\u00e8re d’utiliser le bien.<\/strong><\/em> <\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Mais certains changements d’usage font l’objet d’une r\u00e9glementation particuli\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

Tout changement, vers un usage autre que celui d’habitation est soumis aux articles L.631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation. Ces normes ne concernent pas uniquement les villes de plus de 200.0000 habitants et celles du d\u00e9partements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne car d’autres communes peuvent choisir de s’y soumettre – article L.631-9 du Code de la Construction et de l’Habitation. <\/p>\n\n\n\n

Ainsi, il est toujours prudent de v\u00e9rifier aupr\u00e8s de la commune concern\u00e9e, s’il existe ou non, sur le territoire du lieu de situation de l’immeuble, une telle r\u00e9glementation pouvant donner lieu \u00e0 une autorisation administrative. <\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

La destination est quant \u00e0 elle une autre notion, ind\u00e9pendante de l’usage.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Elle est r\u00e9gie par le Code de l’urbanisme et notamment par les articles R.151-27 et R.151-28 de ce Code. <\/p>\n\n\n\n

Elle est aussi distincte du sens qui pourrait lui \u00eatre donn\u00e9 dans le cadre des r\u00e8glements de copropri\u00e9t\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Pour autant, le r\u00e9gime des changements de destination n\u2019est pas sans lien avec celui qui s\u2019applique aux changements d\u2019usage ou \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 mais l\u2019obtention des uns ne garantit pas l\u2019obtention des autres, de m\u00eame que la l\u00e9galit\u00e9 des uns n\u2019est pas conditionn\u00e9e par la l\u00e9galit\u00e9 des autres, quand bien m\u00eame ils rel\u00e8veraient de la m\u00eame autorit\u00e9 administrative <\/p>\n\n\n\n

Mais, bien entendu, il est n\u00e9cessaire de faire preuve de pragmatisme : la destination d\u2019un b\u00e2timent s\u2019appr\u00e9cie au regard de son usage principal. Et celui-ci r\u00e9sultera g\u00e9n\u00e9ralement du permis de construire en vertu duquel il a \u00e9t\u00e9 \u00e9difi\u00e9 ou le cas \u00e9ch\u00e9ant d’autorisations post\u00e9rieures. <\/p>\n\n\n\n

En leur absence ou en pr\u00e9sence de b\u00e2timents anciens, d\u00e9pourvus \u00e0 l’\u00e9poque de toute autorisation ou dont la destination initiale s’est perdue ou n\u2019a plus de sens, le praticien peut \u00eatre amen\u00e9 \u00e0 se poser la question suivante : faut-il se livrer \u00e0 une \u00e9tude historique de l’immeuble pour rechercher l\u2019usage effectif qui en a \u00e9t\u00e9 fait depuis sa construction ?<\/p>\n\n\n\n

Qu’on se le tienne pour dit : le Conseil d’Etat nous en dispense. Lorsque l’affectation originelle s’est perdue du fait de son abandon depuis plusieurs ann\u00e9es, il convient de se fonder sur les caract\u00e9ristiques propres de l’immeuble pour en d\u00e9duire sa destination actuelle – CE 5\u00b0 et 6\u00b0 ch.-r., 28 d\u00e9cembre 2018, n\u00b0 408743. <\/p>\n\n\n\n

N\u00e9anmoins, toute construction doit avoir l’une des destinations \u00e9num\u00e9r\u00e9es \u00e0 l’article R.151-27 du Code de l’Urbanisme et donc est soit de l’habitation, soit du commerce et activit\u00e9s de service, soit des \u00e9quipements d’int\u00e9r\u00eat collectif et services publics, soit une exploitations agricole et foresti\u00e8re ou enfin d’ autres activit\u00e9s du secteur secondaire ou tertiaire ; \u00e9tant entendu que chacune d’elles comprend des sous destinations \u00e9num\u00e9r\u00e9es \u00e0 l’article R.521-8 du Code de l’Urbanisme. <\/p>\n\n\n\n

Un changement de destination consiste donc \u00e0 transformer la destination l\u00e9gale d’une surface plancher existante en une autre destination l\u00e9gale. <\/p>\n\n\n\n

Il suppose non seulement une autorisation d’urbanisme mais aussi que les r\u00e8gles d’am\u00e9nagement du territoire ne s’y opposent pas. <\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, les changements de destination doivent \u00eatre possibles sur le territoire du bien concern\u00e9. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Pour exemple, dans des zones naturelles et notamment en zone agricole, le changement de destination n’est pas de principe – article L. 111-4 du Code de l’urbanisme : en zone N, le document d’urbanisme en vigueur peut d\u00e9signer des b\u00e2timents qui seuls pourront faire l’objet d’un tel changement et, \u00e0 condition que celui-ci ne compromette pas l’activit\u00e9 agricole ou paysag\u00e8re du site. Il est aussi possible de les limiter en zone urbaine : ceux-ci peuvent \u00eatre autoris\u00e9s que s’ils cr\u00e9ent de l’habitation ou \u00e0 l’inverses des bureaux ou services…<\/p>\n\n\n\n

Au del\u00e0, certains documents d’urbanisme les interdisent. <\/p>\n\n\n\n

Dans certaines villes, d’importantes surfaces de locaux destin\u00e9s \u00e0 des activit\u00e9 commerciales sont vacants du fait de l’impossibilit\u00e9 d’en changer la destination et de les transformer en logement. Il est alors pertinent de proposer \u00e0 la commune une r\u00e9vision simplifi\u00e9e du document d’urbanisme pour permettre la r\u00e9alisation d’un projet de r\u00e9novation permettant l’utilisation de tels espaces. <\/p>\n\n\n\n

Ainsi s’il est possible au regard du document d’urbanisme applicable, ce changement de destination suppose l’obtention, a minima d’une d\u00e9claration pr\u00e9alable – article R.421-17 (b) du Code de l’urbanisme – et au maximum d’un permis de construire en fonction de l’importance des travaux – article R.421-14 (c) du Code de l’urbanisme. <\/p>\n\n\n\n

Mais au del\u00e0, un tel changement se doit aussi d’\u00eatre rendu possible par les ultimes “gardiens” de la destination de l’immeuble – article 8 de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965- puis du lot : le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Un copropri\u00e9taire ne peut porter atteinte \u00e0 la destination de l’immeuble par l’usage qu’il fait de son lot et celui-ci peut faire l’objet de restrictions d’affectations justifi\u00e9es par la destination globale de l’immeuble<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Cette question est parfois \u00e9pineuse dans nos dossiers. <\/p>\n\n\n\n

Lorsque l’autorisation pr\u00e9alable de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de la copropri\u00e9t\u00e9 est requise pour changer la destination d’une partie privative; cel\u00e0 n’emp\u00eache pas le copropri\u00e9taire de solliciter l’autorisation exig\u00e9e en droit de l’urbanisme et de l’obtenir – CE, 23 octobre 2020, n\u00b0 42547. <\/p>\n\n\n\n

Mais, en pratique, en cas de refus de la copropri\u00e9t\u00e9, il ne pourra adopter la destination voulue et ce, m\u00eame si l’autorit\u00e9 administrative lui a d\u00e9livr\u00e9 son feu vert! <\/p>\n\n\n\n

L’obtention d’un changement de destination peut s’av\u00e9rer \u00eatre un v\u00e9ritable p\u00e9riple. Il est donc judicieux de respecter une certaine chronologie dans l’obtention des diff\u00e9rentes habilitations.<\/p>\n\n\n\n

En pr\u00e9sence d’un immeuble soumis au statut de la copropri\u00e9t\u00e9, il convient de s’assurer au pr\u00e9alable, aupr\u00e8s de celle-ci, de la possibilit\u00e9 d’un tel changement et ce, avant toute demande d’autorisation d’urbanisme. Si cette derni\u00e8re s’accompagne d’une autorisation administrative, au titre de l’article L.631-7 du Code de Construction et de l’Habitation – car le changement de destination entraine changement d’usage-, il sera prudent, l\u00e0 encore, de l’obtenir avant l’autorisation d’urbanisme. <\/p>\n\n\n\n

Le propri\u00e9taire n’est donc pas ma\u00eetre de la destination de l’immeuble : la fonction sociale de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re est une r\u00e9alit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Elle fait alors appel \u00e0 notre analyse : il nous faut m\u00e9thodiquement d\u00e9m\u00ealer ce lacis en apparence inextricable pour, au terme de ce p\u00e9riple, obtenir la satisfaction d’un changement de destination dans le respect des diff\u00e9rentes r\u00e9glementations. <\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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