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Les montages de projets en VEFA nous am\u00e8nent \u00e0 avoir une id\u00e9e claire et pr\u00e9cise de la qualification des lots. De celle-ci se d\u00e9duira le r\u00e9gime juridique de la vente : secteur libre ou secteur prot\u00e9g\u00e9. <\/p>\n\n\n\n
Au fil du temps, le droit positif nous est venu en aide et des crit\u00e8res de distinction sont n\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n
En pratique, il est n\u00e9cessaire de s’interroger sur l’usage de la construction : un immeuble rel\u00e8vera du secteur prot\u00e9g\u00e9, uniquement s’il s’agit d’un immeuble \u00e0 usage partiel ou total d’habitation. A l’inverse, un autre usage constituera une vente en secteur libre. <\/p>\n\n\n\n
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Cette distinction, en apparence simple, s’av\u00e8re parfois complexe au regard de la multitude de projet qui voient le jour. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n L’article L. 261-10 du Code de Construction et de l’Habitation d\u00e9fini la vente en secteur prot\u00e9g\u00e9 \u00e0 l’aide de trois \u00e9l\u00e9ments : l’objet du contrat – transfert de propri\u00e9t\u00e9-, l’usage de l’immeuble -habitation ou mixte-\u00a0 et l’obligation de verser des fonds avant l’ach\u00e8vement. Ainsi “tout contrat ayant pour objet le transfert de propri\u00e9t\u00e9 d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble \u00e0 usage d’habitation ou \u00e0 usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des d\u00e9p\u00f4ts de fonds avant l’ach\u00e8vement de la construction<\/em> (…)”.<\/p>\n\n\n\n C’est alors, en premier lieu, l’usage du local qui d\u00e9termine le champ d’application du secteur prot\u00e9g\u00e9 : peu importe la qualit\u00e9 de l’acqu\u00e9reur, le nombre de locaux acquis ou le mode d’exploitation. <\/p>\n\n\n\n La question pos\u00e9e appara\u00eet simple : l’immeuble est-il ou non affect\u00e9 \u00e0 l’habitation ou est-il exclusivement destin\u00e9 \u00e0 une activit\u00e9 professionnelle ou commerciale ? <\/p>\n\n\n\n Une nuance s’impose : un usage d’habitation au sens du Code de la construction et de l’habitation ne doit pas \u00eatre confondu avec la destination d’habitation au sens du Code de l’urbanisme.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Usage et destination sont deux notions distinctes. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Pour distinguer le secteur libre du secteur prot\u00e9g\u00e9, c’est l’usage qui compte et non la destination. <\/p>\n\n\n\n Le principe de l’ind\u00e9pendance des diff\u00e9rentes l\u00e9gislations applicables commande de consid\u00e9rer ces deux notions comme non fongibles et autonomes l’une par rapport \u00e0 l’autre. <\/p>\n\n\n\n Ainsi, la Cour administrative d’appel de Versailles rappelle, dans une d\u00e9cision du 19 janvier 2006 – n\u00b0 04VE00237- \u00e0 propos de la cr\u00e9ation d’un foyer destin\u00e9 \u00e0 l’h\u00e9bergement des enfants en difficult\u00e9 que “les dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation ne sauraient, compte tenu de l’ind\u00e9pendance des l\u00e9gislations applicables en mati\u00e8re de construction et d’urbanisme, \u00eatre prises en compte pour d\u00e9terminer si le projet comporte un changement de destination des locaux existants au sens des dispositions pr\u00e9cit\u00e9es du plan d’occupation des sols<\/em>“. <\/p>\n\n\n\n Et, la circulaire UHC\/DH2 du 22 mars 2006, n\u00b02006-19 sur l’application des mesures relatives au changement d’usage des locaux d’habitation indique : “ le terme \u00ab\u00a0usage\u00a0\u00bb a remplac\u00e9 le terme \u00ab\u00a0affectation\u00a0\u00bb, ce dernier \u00e9tant souvent source de confusion avec la notion de \u00ab\u00a0destination\u00a0\u00bb utilis\u00e9e en mati\u00e8re de permis de construire<\/em>” (art.I.1) <\/p>\n\n\n\n Par cons\u00e9quent et ce, m\u00eame si les surfaces telles qu’indiqu\u00e9es dans le permis de construire sont \u00e0 destination d’habitation, cela n’induit et ne prouve en aucune fa\u00e7on qu’un tel usage est celui qu’il faudrait retenir pour l’application de l’article L.261-10 Code de Construction et de l’Habitation. <\/p>\n\n\n\n La destination d’habitation est donc distincte de l’usage d’habitation tel que d\u00e9fini dans le Code de Construction et de l’Habitation. <\/p>\n\n\n\n D’ailleurs, si l’op\u00e9ration emporte acquisition de locaux qui seront effectivement utilis\u00e9s \u00e0 usage d’habitation, seule une vente soumise aux r\u00e8gles du secteur prot\u00e9g\u00e9 pourra \u00eatre conclue; \u00a0peu importe que les locaux destin\u00e9s \u00e0 l’habitation soient situ\u00e9s dans un immeuble, allant faire l’objet d’une exploitation commerciale <\/p>\n\n\n\n Ainsi, la vente d\u2019une r\u00e9sidence pour s\u00e9niors, destin\u00e9e \u00e0 \u00eatre mise en exploitation dans le cadre d\u2019un bail commercial, rel\u00e8ve du secteur prot\u00e9g\u00e9, d\u00e8s lors que les locaux sont lou\u00e9s meubl\u00e9s et accueillent la r\u00e9sidence principale de ses occupants – Cassation, 3\u00e8me<\/sup> Civile., 7 janvier 2016, n\u00b014-29655 et 14-29676. <\/p>\n\n\n\n Dans ces d\u00e9cisions, les hauts Magistrats rel\u00e8vent notamment “que (…) les lots vendus \u00e9taient des appartements meubl\u00e9s \u00e0 usage d’habitation principale, avec chacun salle de douches, toilettes, cuisine, destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre habit\u00e9s \u00e0 l’ann\u00e9e par des personnes \u00e2g\u00e9es, la Cour d’appel a pu en d\u00e9duire que l’usage d’habitation des locaux vendus \u00e9tait caract\u00e9ris\u00e9 et que l’article L.261-10 du Code de la construction et de l’habitation \u00e9tait applicable \u00bb.<\/em><\/p>\n\n\n\n Il en est de m\u00eame lorsque le contrat de r\u00e9servation a pour objet la vente d\u2019une partie de l\u2019immeuble \u00e0 usage d’habitation avec mise en place d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9, comme le refl\u00e8te ensuite l\u2019acte authentique de vente pr\u00e9cisant que les lieux vendus sont \u00e0 usage d\u2019habitation – Cass. civile 3\u00e8me, 23 mai 2019, n\u00b0 17-17.908. <\/p>\n\n\n\n A l’inverse, une r\u00e9sidence dans laquelle “les pensionnaires” font uniquement des s\u00e9jours temporaires fera l’objet d’une vente en secteur libre. <\/p>\n\n\n\n Tel est d’ailleurs le crit\u00e8re utilis\u00e9 par les juges du fond pour les immeubles \u00e0 usage touristique. <\/p>\n\n\n\n L’immeuble \u00e0 usage h\u00f4telier fait parti du secteur libre – CA Pau, 12 janvier 2017 , n\u00b014\/04634 ; CA Versailles, 17 juin 2019, n\u00b0 17\/04516 – m\u00eame donn\u00e9 \u00e0 bail pour sa gestion; sauf, bien entendu si la consistance des logements permet une habitation p\u00e9renne. L’article L.631-7 du Code de construction et de l’habitation dernier alinea<\/em> refl\u00e8te cette position : les courts s\u00e9jours r\u00e9p\u00e9t\u00e9s du type location en airbnb, rel\u00e8vent d’un usage autre que l’habitation. <\/p>\n\n\n\n En pratique, si les lots vendus ne sont pas de l’habitation totale ou partielle au sens du droit positif, la vente sera alors soumise au secteur libre. <\/p>\n\n\n\n Les ventes du secteur libre apparaissent comme des formes \u00e9dulcor\u00e9es de ventes d’immeubles \u00e0 construire et se rapprochent des ventes de droit commun. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le<\/strong><\/em> secteur libre permet, en effet, de revenir \u00e0 la libert\u00e9 contractuelle et au principe d’autonomie de la volont\u00e9.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Les r\u00e8gles du secteur prot\u00e9g\u00e9 ou certaines d’entre elles pourront donc \u00eatre choisies librement par les parties car elles ressortent- en dehors de leur champ d’application imp\u00e9ratif – de la libert\u00e9 contractuelle. <\/p>\n\n\n\n Par cons\u00e9quent et \u00e0 l’analyse, alors m\u00eame que nous nous situons dans le secteur libre, nous avons la possibilit\u00e9 d’opter pour l’application de r\u00e8gles du secteur prot\u00e9g\u00e9, plus protectrices de l’acqu\u00e9reur immobilier. Ce choix sera dict\u00e9 souvent par des int\u00e9r\u00eats \u00e9conomiques et commerciaux et il peut s’av\u00e9rer efficace. <\/p>\n\n\n\n Si la r\u00e9daction de l’acte indique express\u00e9ment le choix volontaire de se soumettre \u00e0 un telle ou telle r\u00e8gle du secteur prot\u00e9g\u00e9, alors que la vente est en secteur libre, le contrat de vente ne sera pas requalifiable en vente d’un immeuble \u00e0 usage d’habitation en secteur prot\u00e9g\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Et, sur ce point notre plume se doit d’\u00eatre claire et pr\u00e9cise.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Les montages de projets en VEFA nous am\u00e8nent \u00e0 avoir une id\u00e9e claire et pr\u00e9cise de la qualification des lots. De celle-ci se d\u00e9duira le r\u00e9gime juridique de la vente : secteur libre ou secteur prot\u00e9g\u00e9. Au fil du temps, le droit positif nous est venu en aide et des crit\u00e8res de distinction sont n\u00e9s. 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