\n
Certaines questions pratiques sont parfois d\u00e9routantes et viennent heurter nos convictions. <\/p>\n\n\n\n
Tel est le cas du bail commercial sur un terrain nu, autoris\u00e9 par l’article L.145-1 alinea1er , 2\u00b0 du Code de commerce. <\/p>\n\n\n\n
Un tel bail conf\u00e8re donc la possibilit\u00e9 au preneur d\u2019\u00e9difier des constructions. <\/p>\n\n\n\n
L\u00e0, est parfois l’\u00e9tonnement. <\/p>\n\n\n\n
L’\u00e9dification des constructions par le preneur ne serait pas le seul apanage du bail \u00e0 construction ou emphyt\u00e9otique et pourrait apparaitre, au d\u00e9tour d’un dossier, dans d’autres baux parfois enregistr\u00e9s et rarement publi\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n
L’esprit s’\u00e9tonne alors.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Ce bail n’est certes pas cr\u00e9ateur de droit r\u00e9el et pourtant… l’immeuble construit appartient au preneur en cours de bail et le terrain, au <\/em><\/strong>bailleur <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Celui-ci impose souvent une destination pr\u00e9cise et limite la cession du bail \u00e0 un c\u00e9d\u00e9 ayant une activit\u00e9 similaire, avec son agr\u00e9ment, ou du moins, son intervention \u00e0 l’acte. Et pourtant, le preneur est en cours de bail, propri\u00e9taire des constructions – Civile, 3\u00e8me 22 mars 2018, n\u00b0 17-15830 . <\/p>\n\n\n\n D’ailleurs, ce bail n’est pas en tant que tel cr\u00e9ateur d\u2019un droit r\u00e9el reconnu par les textes et opposable aux tiers par sa publicit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n En revanche, il fait bien souvent r\u00e9f\u00e9rence au articles L.145-1 du Code de commerce; le cas \u00e9ch\u00e9ant porte sur une activit\u00e9 industrielle et commerciale, a une dur\u00e9e de neuf ans, est r\u00e9siliable par le preneur, par p\u00e9riode triennale et, son processus de renouvellement,calqu\u00e9 sur celui des baux commerciaux. <\/p>\n\n\n\n Mais alors, rencontrant un tel bail, le notaire se doit de r\u00e9soudre une question cruciale : \u00e0 qui appartiennent les constructions ? Au bailleur ou au preneur? Et, si le bailleur entend vendre sa propri\u00e9t\u00e9, cette vente porte t’elle sur un terrain nu ou sur un terrain b\u00e2ti? <\/p>\n\n\n\n Le dilemme n’est pas sans cons\u00e9quences. <\/p>\n\n\n\n C\u2019est le droit commun de l\u2019accession ou le cas \u00e9ch\u00e9ant, une clause dans le bail qui r\u00e8glera le sort des constructions. <\/p>\n\n\n\n Dans le silence du bail, le droit des biens nous vient en aide. <\/p>\n\n\n\n L ‘article 555 du code civil r\u00e8gle le sort des constructions et ouvrages faits par un tiers sur le terrain d’autrui. Cette disposition est, bien entendu, applicable aux rapports entre propri\u00e9taires et locataires – Civile 3e<\/sup>, 10 nov. 1999, no<\/sup> 97-21.942. <\/p>\n\n\n\n Ainsi, \u00ab lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont \u00e9t\u00e9 faits par un tiers et avec des mat\u00e9riaux appartenant \u00e0 ce dernier, le propri\u00e9taire du fonds a le droit, sous r\u00e9serve des dispositions de l’alin\u00e9a 4, soit d’en conserver la propri\u00e9t\u00e9, soit d’obliger le tiers \u00e0 les enlever.<\/em> A la fin du bail le jeu de l\u2019accession permet alors au bailleur d\u2019\u00eatre propri\u00e9taire des constructions \u00e0 condition -suivant les termes de l’article 555 du Code civil alinea <\/em>3 – de les racheter. C’est l\u00e0 une diff\u00e9rence essentielle avec les principes l\u00e9gaux qui r\u00e9gissent bail \u00e0 construction et emphyt\u00e9otique : le bailleur, sauf clause contraire, profite des constructions et des am\u00e9liorations et ce, sans indemnit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Cette m\u00eame disposition offre la facult\u00e9 au bailleur d’imposer au preneur de les d\u00e9truire, \u00e0 sa charge. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Mais l’article 555 du Code civil est suppl\u00e9tif de volont\u00e9 et les parties ont pu conventionnellement r\u00e9gler autrement le sort des constructions.<\/em><\/strong> <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Elles peuvent pr\u00e9voir un remise des constructions au bailleur avec ou sans indemnit\u00e9 ou un d\u00e9mant\u00e8lement, \u00e0 la charge du preneur et donc, une remise en l’\u00e9tat du terrain. L’on pense irr\u00e9m\u00e9diablement aux parcs \u00e9oliens dont les baux cr\u00e9ateurs de droits r\u00e9els adoptent souvent cette derni\u00e8re alternative. <\/p>\n\n\n\n N\u00e9anmoins, le plus souvent, en mati\u00e8re de bail commercial, le bailleur choisira de conserver, sauf cas particuliers, les constructions \u00e9difi\u00e9es par le preneur sur son terrain. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Mais, alors une autre question surgit<\/em><\/strong> : <\/p>\n\n\n\n celle de savoir, dans le silence du bail, \u00e0 quel moment, le bailleur est propri\u00e9taire des constructions. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Est-ce au moment du renouvellement du bail ou au terme de la lib\u00e9ration des lieux ? <\/p>\n\n\n\n En effet, il est une certitude : le bail renouvel\u00e9 est un nouveau bail en mati\u00e8re commercial car le bail pr\u00e9c\u00e9dent a cess\u00e9 par l’effet du cong\u00e9 – article L.145-12 du Code de commerce et Assembl\u00e9e Pl\u00e9ni\u00e8re du 7 mai 2004, Bull civil, n\u00b0 9. <\/p>\n\n\n\n L’enjeu pratique est important : si le preneur reste provisoirement propri\u00e9taire des constructions jusqu’\u00e0 la fin de la jouissance, il ne risque pas une augmentation de loyer lors du renouvellement du contrat et, au fur et \u00e0 mesure des renouvellements les preneurs successifs deviennent \u00e0 leur tour propri\u00e9taires des constructions.<\/p>\n\n\n\n Ou, \u00e0 l\u2019inverse, si le bailleur devient propri\u00e9taire des ouvrages \u00e0 l’expiration du bail, il peut, au moment du renouvellement, lou\u00e9 un terrain b\u00e2ti et non plus un terrain nu et en augmenter le loyer . <\/p>\n\n\n\n La Cour de cassation a tranch\u00e9 cette question. <\/p>\n\n\n\n Elle estime que le bail commercial renouvel\u00e9 constitue un nouveau bail : \u00a0les constructions reviennent donc au bailleur par le jeu de l\u2019accession d\u00e8s le renouvellement du bail – Civile, 3\u00e8me, 27 septembre 2006\u00a0; n\u00b0 05-13.981 Civile 3\u00e8me, 21 mai 2014, n\u00b0 13-10.257. <\/p>\n\n\n\n Mais, \u00e0 condition que le bail ne vienne pas conventionnellement d\u00e9cider que le jeu de l’accession sera report\u00e9 \u00e0 la lib\u00e9ration des lieux par le preneur; l’immeuble devenant libre de toute occupation. . <\/p>\n\n\n\n Dans cette derni\u00e8re hypoth\u00e8se, il est essentiel d’analyser ,si elles existent, la ou les cession (s) successive (s) de droit au bail : elles porteront sur le bail, souvent sur le fonds de commerce mais aussi sur les constructions. Dans ce cas, une fois les lieux lib\u00e9r\u00e9s, le bailleur retrouvera la propri\u00e9t\u00e9 des constructions, par le jeu de l\u2019accession, \u00e0 charge de les racheter au preneur et \u00e0 charge pour le dernier preneur en place de les avoir achet\u00e9es au c\u00e9dant.<\/p>\n\n\n\n D\u00e8s lors de deux choses l\u2019une :<\/p>\n\n\n\n – soit les constructions sont revenues au bailleur d\u00e8s le premier cong\u00e9 avec offre de renouvellement\u00a0; <\/p>\n\n\n\n -soit les constructions appartiennent toujours au preneur par le biais du bail, des cessions et renouvellement successifs et ne seront la propri\u00e9t\u00e9 du bailleur qu\u2019une fois l\u2019immeuble libre de toute occupation. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Certaines questions pratiques sont parfois d\u00e9routantes et viennent heurter nos convictions. 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