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La Haute juridiction vient de nous d\u00e9livrer un message : un immeuble, frapp\u00e9 d’une clause d’inali\u00e9nabilit\u00e9 peut faire l’objet d’une promesse de vente ; laquelle se r\u00e9alisera une fois l’inali\u00e9nabilit\u00e9 du bien lev\u00e9. Qu’on se le tienne pour dit : le promettant peut donc disposer de son bien sous r\u00e9serve de son ali\u00e9nabilit\u00e9 future.<\/p>\n\n\n\n
En d’autres termes, un avant-contrat demeure valable et la vente qui s’ensuit r\u00e9alisable, \u00e0 partir du moment o\u00f9 l’interdiction de disposer qui frappait l’acte au d\u00e9part, disparait. <\/p>\n\n\n\n
Dans cette d\u00e9cision de la Troisi\u00e8me Chambre Civile du 30 janvier 2020, une vente ne pouvait se r\u00e9aliser, en raison d’une donation consentie rendant le bien, objet de l’avant-contrat, indisponible. Mais c’est alors, qu’au cours de la promesse, cet emp\u00eachement et lev\u00e9. Les juges du fond estiment alors la vente r\u00e9gularisable. Les juges de droit confirment cette position : le transfert de propri\u00e9t\u00e9 aura bien lieu.<\/p>\n\n\n\n
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L’acte en cause ne contenait aucune clause ni condition suspensive relative \u00e0 la disparition de cette inali\u00e9nabilit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n
Pour autant, les juges du fond et les juges de droit s’entendent : si l’obstacle juridique emp\u00eachant la r\u00e9it\u00e9ration de la vente est lev\u00e9, la volont\u00e9 des parties prime et le processus contractuel doit aboutir. La promesse de vente a donc force obligatoire. <\/p>\n\n\n\n
Point n’est besoin de suspendre conventionnellement la promesse a cet \u00e9v\u00e9nement : de facto la Cour de cassation consid\u00e8re que les parties ont n\u00e9cessairement entendu reporter l’exigibilit\u00e9 de l’obligation \u00e0 la lev\u00e9e de l’inali\u00e9nabilit\u00e9. Il s’agit d’un terme suspensif entr\u00e9 tacitement dans le champ contractuel : la r\u00e9gularisation de l’acte y est implicitement subordonn\u00e9. <\/p>\n\n\n\n
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Il est donc clairement concevable de r\u00e9diger des promesses de vente sous condition de la disponibilit\u00e9 future d’un bien. <\/p>\n\n\n\n
La s\u00e9curit\u00e9 et la pr\u00e9visibilit\u00e9 juridique commandent, cependant, d’am\u00e9nager, dans nos actes, des clauses pr\u00e9cises en ce sens. Et ce, m\u00eame si la Cour de cassation a, en l’esp\u00e8ce, consid\u00e9r\u00e9 que les parties avaient tacitement report\u00e9 la vente \u00e0 la disparition de l’inali\u00e9nabilit\u00e9. L’accomplissement de la promesse de vente devrait donc clairement \u00eatre suspendue \u00e0 la r\u00e9alisation d’un terme constitu\u00e9 par la lev\u00e9e de l’indisponibilit\u00e9 du bien. <\/p>\n\n\n\n
Le Conseil d’Etat a d’ailleurs ouvert une br\u00e8che sur ce sujet : rien ne fait obstacle \u00e0 ce que un bien du domaine public fasse l’objet d’une promesse de vente sous condition suspensive de son d\u00e9classement – d\u00e9cision du CE du 15 novembre 2017, n\u00b0 409728. La Cour de cassation lui emboite le pas, par cette d\u00e9cision. <\/p>\n\n\n\n
Le message est entendu. <\/p>\n\n\n\n
Le relais est pris : il nous est permis de r\u00e9gulariser un acte de vente sur un bien indisponible, au jour de la signature de la promesse, et depuis, devenu ali\u00e9nable. La date de la signature de l’acte de vente sera alors diff\u00e9r\u00e9e au jour de la lev\u00e9e de cet obstacle juridique. <\/p>\n\n\n\n
Une voie est ainsi clairement ouverte : il ne reste plus qu’\u00e0 l’emprunter avec quelques points d’ancrage…<\/p>\n\n\n\n
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