{"id":1834,"date":"2020-04-09T22:49:47","date_gmt":"2020-04-09T20:49:47","guid":{"rendered":"https:\/\/137notaires.eliott-markus.cloud\/libres-propos-sur-le-droit-de-preference-legaldordre-publicdu-preneur-dun-local-a-usage-commercial\/"},"modified":"2020-04-09T22:49:47","modified_gmt":"2020-04-09T20:49:47","slug":"libres-propos-sur-le-droit-de-preference-legaldordre-publicdu-preneur-dun-local-a-usage-commercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/137notaires.com\/en\/libres-propos-sur-le-droit-de-preference-legaldordre-publicdu-preneur-dun-local-a-usage-commercial\/","title":{"rendered":"Libres propos sur le droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal,d’ordre public,du preneur d’un local \u00e0 usage commercial"},"content":{"rendered":"
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L’article L. 145-46-1 du code de commerce, cr\u00e9ation de la loi “Pinel” n\u00b0 2014-626, instaure le 18 juin 2014 un droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal au profit du preneur d’un local \u00e0 usage commercial. <\/p>\n\n\n\n
Il a imm\u00e9diatement \u00e9t\u00e9 source de difficult\u00e9s nombreuses pour les praticiens dont, celle de son application dans le temps et celle de sa nature : cette disposition est -elle d’ordre public ou suppl\u00e9tive de volont\u00e9 ?<\/p>\n\n\n\n
Consid\u00e9r\u00e9, par certains, comme suppl\u00e9tif et non applicable aux baux en cours, l’id\u00e9e \u00e9tait n\u00e9e d’appliquer cette disposition uniquement aux baux sign\u00e9s apr\u00e8s l’entr\u00e9e en vigueur de la loi “Pinel” soit, apr\u00e8s le 18 d\u00e9cembre 2014 et d’ins\u00e9rer des clauses de renonciation \u00e0 ce droit et donc de l’exclure, d\u00e8s la conclusion du bail; alors m\u00eame, que la cession de l’immeuble n’\u00e9tait pas d’actualit\u00e9 au jour de la signature de celui-ci. <\/p>\n\n\n\n
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Les juges du fond et de droit sont venus mettre de l’ordre entre ces diff\u00e9rents points de vue <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n
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Dans une d\u00e9cision du 28 juin 2018 – n\u00b0 17-14.605.-, la Haute Juridiction affirme, avec conviction, la nature d’ordre public du droit de pr\u00e9f\u00e9rence du preneur d’un local \u00e0 usage commercial, institu\u00e9 par l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Depuis, cet arr\u00eat, le d\u00e9bat sur ce point pr\u00e9cis, semble clos : les juges de droit comblent les lacunes de la loi et qualifient un texte d’ordre public alors qu’il n’est pas \u00e9rig\u00e9 comme tel, par le l\u00e9gislateur.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e9anmoins, avant m\u00eame cette d\u00e9cision, les r\u00e9dacteurs d’actes ne se risquaient pas \u00e0 passer une vente d’un local \u00e0 usage commercial lou\u00e9 sans, en amont, avoir notifi\u00e9 au preneur \u00e0 bail une offre de vente tel que l’indique l’article L.145-46- 1 du Code de commerce ; et donc purger son droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal. <\/p>\n\n\n\n
La prudence \u00e9tait donc de mise. <\/p>\n\n\n\n
En effet, la pratique consid\u00e9rait logique de comprendre, dans le silence de la loi, que si le l\u00e9gislateur s’\u00e9tait pris la peine d’ins\u00e9rer un droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal, c’\u00e9tait, comme pour les autres droits de pr\u00e9emption, pour qu’il soit d’ordre public. <\/p>\n\n\n\n
Mais de quel ordre public parle t-on, de l’ordre public de direction ou celui de protection? La question est de prime abord d’importance : dans le premier cas , il est impossible d’y renoncer, dans le second, une fois le droit acquis par le titulaire, il est envisageable qu’il y renonce. <\/p>\n\n\n\n
En toute logique, il s’agirait ici d’un ordre public de protection. Ce droit prot\u00e8ge un int\u00e9r\u00eat particulier : il est institu\u00e9 pour p\u00e9renniser l’activit\u00e9 du preneur en lui donnant un droit de priorit\u00e9 sur l’acquisition d’un local, dans lequel il exerce souvent son activit\u00e9, depuis un certain temps. <\/p>\n\n\n\n
Ainsi, si ce droit rev\u00eat une telle nature, il sera n\u00e9cessaire d’attendre la d\u00e9cision de vendre du bailleur pour \u00e9ventuellement proposer au preneur, une fois son droit de pr\u00e9f\u00e9rence n\u00e9, d’y renoncer. <\/p>\n\n\n\n
A l’analyse, il est permis de douter de l’int\u00e9r\u00eat pratique de cette d\u00e9marche qui permettrait, \u00e0 tout le moins, de raccourcir le d\u00e9lai de r\u00e9ponse du preneur \u00e0 l’offre de vente. <\/p>\n\n\n\n
Qu’on se le tienne donc pour dit : aucune renonciation conventionnelle au droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal ne peut faire l’objet d’une clause ins\u00e9r\u00e9e dans un bail au jour de sa conclusion, m\u00eame si il est pr\u00e9cis\u00e9 que le preneur a parfaitement conscience des effets de cette renonciation. La seule renonciation possible serait celle effectu\u00e9e au moment o\u00f9 propri\u00e9taire envisage de vendre son local. <\/p>\n\n\n\n
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La renonciation \u00e0 un droit d’ordre public de protection est impossible tant que ce droit n’est pas acquis et donc ici tant que le processus contractuel de vendre n’est pas entam\u00e9. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n
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La Cour d’appel d’Aix en Provence, dans une d\u00e9cision du 3 mars 2020, vient de r\u00e9affirmer ce caract\u00e8re d’ordre public de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, mettant ainsi ses pas dans ceux de la Cour de cassation. <\/p>\n\n\n\n
Allant au del\u00e0 de la seule question de la nature d’ordre public de ce droit, elle en d\u00e9duit les cons\u00e9quences, lorsque le preneur, ayant \u00e9mis -suite \u00e0 la purge de son droit – la volont\u00e9 d’acqu\u00e9rir, est d\u00e9faillant et ne r\u00e9alise pas l’acquisition envisag\u00e9e dans les d\u00e9lai l\u00e9gaux. <\/p>\n\n\n\n
Appliquant l’alin\u00e9a 2 de l’article L.145-46-1 du Code qui donne au preneur un d\u00e9lai de deux mois pour la r\u00e9alisation de la vente – d\u00e9lai port\u00e9 \u00e0 quatre mois s’il a recours \u00e0 un pr\u00eat- et, constatant la d\u00e9faillance des preneurs dans le d\u00e9lai imparti, les juges du fond d\u00e9clarent la vente parfaite au profit du tiers b\u00e9n\u00e9ficiaire. <\/p>\n\n\n\n
Ainsi, si la vente, du fait du preneur, ne se r\u00e9alise pas dans les d\u00e9lais l\u00e9gaux, les juges d\u00e9nient alors tout effet \u00e0 ce droit de “priorit\u00e9”. <\/p>\n\n\n\n
En pratique, \u00e0 d\u00e9faut de r\u00e9alisation de la vente par acte authentique dans un des deux d\u00e9lais pr\u00e9cit\u00e9s, le b\u00e9n\u00e9ficiaire de l’article L.146-45- 1 du Code de commerce perd son droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal, de son fait, et, l’acqu\u00e9reur initial peut, le cas \u00e9ch\u00e9ant, r\u00e9aliser la vente \u00e0 son profit. <\/p>\n\n\n\n
Toutefois, m\u00eame si ce droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal est d’ordre public, rien n’emp\u00eache les praticiens, de pr\u00e9voir, lors de la r\u00e9daction du bail, un pacte de pr\u00e9f\u00e9rence conventionnel tel qu’institu\u00e9 par l’article 1123 du Code civil et ce, au profit d’un b\u00e9n\u00e9ficiaire autre que le locataire. <\/p>\n\n\n\n
Primera, bien entendu, le droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal du locataire sur le pacte de pr\u00e9f\u00e9rence conventionnel. Mais en cas de refus d’acqu\u00e9rir de celui-ci, le b\u00e9n\u00e9ficiaire du pacte sera alors libre de l’acqu\u00e9rir. Et \u00e0 d\u00e9faut, l’acqu\u00e9reur initial, b\u00e9n\u00e9ficiaire d’aucun droit ou pacte de pr\u00e9f\u00e9rence pourrait \u00e0 son tour l’emporter….<\/p>\n\n\n\n
Notre plume de r\u00e9dacteur reste donc libre d’utiliser les r\u00e8gles du Code civil lorsque celles-ci peuvent vivre en harmonie avec des dispositions sp\u00e9ciales d’ordre public. <\/p>\n\n\n\n
L’appel est l\u00e0 encore lanc\u00e9 \u00e0 notre imagination et \u00e0 notre facult\u00e9 d’adaptation… <\/p>\n\n\n\n
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