\n
La pratique notariale est souvent confront\u00e9e aux constructions et travaux irr\u00e9guliers. <\/p>\n\n\n\n
Toutefois le Code de l\u2019urbanisme a institu\u00e9 une prescription d\u00e9cennale au-del\u00e0 de laquelle ces irr\u00e9gularit\u00e9s ne peuvent pas faire obstacle \u00e0 de nouveaux travaux. <\/p>\n\n\n\n
Ainsi, l’article L. 421-9 introduit dans le Code de l’urbanisme par la loi ENL du 13 juillet 2006 indique : \u00ab lorsqu’une construction est achev\u00e9e depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de d\u00e9claration de travaux ne peut \u00eatre fond\u00e9 sur l’irr\u00e9gularit\u00e9 de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. (…) \u00bb<\/em>.\u00a0 Cette prescription administrative d\u00e9cennale est toutefois \u00e9cart\u00e9e : \u00ab <\/em>e) lorsque la construction a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e sans qu\u2019aucun permis de construire n\u2019ait \u00e9t\u00e9 obtenu, alors que celui-ci \u00e9tait requis<\/em>\u00a0\u00bb ; cet alin\u00e9a \u00e9tant issu, dans sa nouvelle r\u00e9daction, de l\u2019article 80 de la loi ELAN.<\/p>\n\n\n\n D\u00e8s lors, lorsqu’une construction est achev\u00e9e depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de d\u00e9claration de travaux ne peut \u00eatre fond\u00e9 sur l’irr\u00e9gularit\u00e9 de la construction initiale au regard du droit de l‘<\/strong>urbanisme – TA Toulon, 26 f\u00e9vr. 2010, Mme Garcin, <\/em>no<\/sup> 0801606. Et ce, \u00e0 condition que les travaux \u00a0n\u2019aient pas, \u00e0\u00a0 l\u2019\u00e9poque de leur r\u00e9alisation, eu besoin de permis de construire. <\/p>\n\n\n\n Sont\u00a0 donc exclus du b\u00e9n\u00e9fice de la prescription tous les travaux r\u00e9alis\u00e9s sans permis de construire, en m\u00e9connaissance des prescriptions alors applicables, peu importent qu’ils soient r\u00e9alis\u00e9s lors de la construction primitive ou \u00e0 l’occasion des travaux \u00a0apport\u00e9s \u00e0 celle-ci et, sans qu’il y ait lieu de tenir compte de leur importance. <\/p>\n\n\n\n Peuvent, en revanche, b\u00e9n\u00e9ficier de la prescription les travaux r\u00e9alis\u00e9s irr\u00e9guli\u00e8rement depuis plus de dix ans, d\u00e8s lors qu’ils relevaient du r\u00e9gime de la d\u00e9claration pr\u00e9alable. Par exemple,\u00a0 une construction initialement autoris\u00e9e qui aurait fait ult\u00e9rieurement l’objet de travaux emportant changement de destination mais relevant du r\u00e9gime de la d\u00e9claration pr\u00e9alable (C. urb., art. R. 421-14), b\u00e9n\u00e9ficiera d\u00e9sormais de la prescription. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Il conviendra donc, en pratique, d\u2019analyser si les travaux irr\u00e9guliers \u00e9taient soumis \u00e0 d\u00e9claration pr\u00e9alable lorsqu’ils furent r\u00e9alis\u00e9s. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En pratique, si une d\u00e9claration pr\u00e9alable devait pr\u00e9sider \u00e0 la r\u00e9alisation des travaux, deux hypoth\u00e8ses peuvent se pr\u00e9senter\u00a0: <\/p>\n\n\n\n Le d\u00e9lai de dix ans n\u2019est pas \u00e9coul\u00e9, et une nouvelle autorisation est n\u00e9cessaire au vu des travaux \u00e0 venir : il sera alors prudent de r\u00e9gulariser, si c\u2019est possible, \u00a0les travaux initiaux en d\u00e9posant une d\u00e9claration pr\u00e9alable pour \u00e9viter un rejet de la nouvelle demande au motif de l\u2019irr\u00e9gularit\u00e9 de la construction initiale. Cette r\u00e9gularisation peut se faire par une autorisation globale incluant les anciens et les nouveaux travaux – CE, 13 d\u00e9cembre 2013, n\u00b0 349081. Mais, si l’action p\u00e9nale n’est pas prescrite – soit 6 ans apr\u00e8s l’ach\u00e8vement des travaux -, ces travaux irr\u00e9guliers sont susceptibles de faire l’objet de sanctions et donc d’amendes au titre de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme. <\/p>\n\n\n\n Si le d\u00e9lai de dix ans, est \u00e9coul\u00e9, la nouvelle autorisation peut \u00eatre d\u00e9pos\u00e9e et ne peut \u00eatre refus\u00e9e sur le fondement de l\u2019irr\u00e9gularit\u00e9 de la construction initiale. Les travaux resteront irr\u00e9guliers mais ne pourront servir de fondement au rejet d\u2019une nouvelle autorisation pour d\u2019autres travaux. Cette irr\u00e9gularit\u00e9 pourrait seulement entrainer l\u2019absence de reconstruction \u00e0 l\u2019identique en cas de sinistre : seuls les travaux ou constructions l\u00e9gaux et donc r\u00e9guliers b\u00e9n\u00e9ficieront de la reconstruction \u00e0 l’identique. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n A l\u2019inverse, les travaux ou constructions r\u00e9alis\u00e9s sans permis de construire ou alors qu\u2019il \u00e9tait n\u00e9cessaire ne b\u00e9n\u00e9ficieront pas de l’article L.421-9 du Code de l’urbanisme.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n C’est donc le cas lorsqu’ils sont r\u00e9alis\u00e9s en m\u00e9connaissance des prescriptions l\u00e9gales alors applicables qui imposaient un permis.<\/p>\n\n\n\n Si la construction \u00e9tait au jour de sa r\u00e9alisation soumise \u00e0 permis, toute nouvelle autorisation sur cette construction pourrait donc \u00eatre refus\u00e9e car la construction initiale est ill\u00e9gale. Seul, \u00a0un\u00a0permis, s\u2019il est obtenu, viendra a posteriori<\/em>, donner \u00e0 cette construction initiale une r\u00e9gularit\u00e9 certaine <\/p>\n\n\n\n Mais, si \u00e0 l’\u00e9poque de son \u00e9dification, aucune autorisation n\u2019\u00e9tait requise, la construction, certes sans permis, b\u00e9n\u00e9ficie de la prescription. C’est ainsi que le Conseil d\u2019Etat – CE,3 f\u00e9vrier 2017, n\u00b0 373898\u2013 a jug\u00e9 qu’un b\u00e2timent \u00e9difi\u00e9 au XIXe<\/sup> si\u00e8cle, avant que les lois et r\u00e8glements ne soumettent les constructions \u00e0 un r\u00e9gime d’autorisation d’urbanisme, ne pouvait \u00eatre regard\u00e9 comme ayant \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 sans permis de construire au sens de l’article L. 421-9. <\/p>\n\n\n\n Saisis de ces diff\u00e9rentes probl\u00e9matiques, notre analyse est avant tout une analyse du risque. <\/p>\n\n\n\n Ce risque est d’autant plus important si les actions civiles et p\u00e9nales courent encore. Il s’att\u00e9nue lorsque les actions sont prescrites et que la construction ou les travaux b\u00e9n\u00e9ficient de l’article L.421-9 du Code de l’urbanisme. <\/p>\n\n\n\n Il nous faut alors remonter dans le temps… au temps de la r\u00e9alisation des travaux ou des constructions pour d\u00e9terminer avec pr\u00e9cision et certitude la nature de l’autorisation requise et en d\u00e9duire si, achev\u00e9s depuis plus de dix ans, les constructions ou les travaux profiteront de la prescription d\u00e9cennale. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La pratique notariale est souvent confront\u00e9e aux constructions et travaux irr\u00e9guliers. Toutefois le Code de l\u2019urbanisme a institu\u00e9 une prescription d\u00e9cennale au-del\u00e0 de laquelle ces irr\u00e9gularit\u00e9s ne peuvent pas faire obstacle \u00e0 de nouveaux travaux. 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