\n
La facult\u00e9 de diviser sa propri\u00e9t\u00e9 et de parceller une unit\u00e9 fonci\u00e8re t\u00e9moignent de la libre disposition de nos droits. <\/p>\n\n\n\n
Pourtant, chacun de nous le sait : \u00e0 chaque division fonci\u00e8re projet\u00e9e dans nos dossiers, les r\u00e8gles d’urbanisme viennent la contr\u00f4ler, lui donner un r\u00e9gime et nous obligent parfois \u00e0 l’amender . <\/p>\n\n\n\n
Au final, la maitrise de l’op\u00e9ration immobili\u00e8re suppose d’avoir orchestr\u00e9 et choisi, la division fonci\u00e8re idoine, parmi celles propos\u00e9es par le l\u00e9gislateur. Le d\u00e9fi est donc de trouver laquelle correspondra le mieux \u00e0 la finalit\u00e9 envisag\u00e9e par l’am\u00e9nageur.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Comme un \u00e9cho, r\u00e9sonne alors cette \u00e9quation : construire puis diviser ou diviser puis construire ? <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La dichotomie est pos\u00e9e : diviser puis construire caract\u00e9rise une division fonci\u00e8re constitutive d’une op\u00e9ration de lotissement au sens de l’article L.442-1 du Code de l’Urbanisme. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Cette op\u00e9ration suppose d’avoir obtenu “le permis de diviser ” en propri\u00e9t\u00e9 ou en jouissance, avant toute construction. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Il se traduit par l’obtention d’une d\u00e9claration pr\u00e9alable ou d’un permis d’am\u00e9nager – article L.442-4 du Code de l’Urbanisme -, \u00e9tant entendu qu’aucune promesse de vente ne peut se signer sans d\u00e9tenir celui-ci. La prudence suppose d’ailleurs qu’il soit purger de tout recours et de tout retrait au jour de la signature de l’avant-contrat. <\/p>\n\n\n\n R\u00e9ciproquement, construire puis diviser ne serait pas une op\u00e9ration de lotissement et ouvrirait \u00e0 l’am\u00e9nageur le champ des possibles. <\/p>\n\n\n\n Telle est l’id\u00e9e du permis valant division institu\u00e9 par l’article R. 431-24 du Code de l’Urbanisme ou du permis appelant une division primaire r\u00e9sultant de l’article R.442-1 (a) du Code de l’Urbanisme. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Ces deux formes de divisions permettent d’obtenir, avant toute modification parcellaire, l’autorisation de construire.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n L’une, suppose une demande de permis de construire, sur une ou plusieurs unit\u00e9 fonci\u00e8res contigues, sur lesquelles plusieurs b\u00e2timents vont se construire.<\/p>\n\n\n\n La demande portant sur une telle op\u00e9ration est un permis de droit commun n\u00e9anmoins compl\u00e9t\u00e9 par les pi\u00e8ces indiqu\u00e9es \u00e0 l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme : le plan de division, pierre angulaire de l’op\u00e9ration, est un pr\u00e9alable indispensable \u00e0 ce permis sp\u00e9cifique car, essentiel \u00e0 son instruction. Et, en pr\u00e9sence de voies et d’espaces communs, il est n\u00e9cessaire aussi de transmettre aux services instructeurs, l’organisation envisag\u00e9e pour ces derniers : association fonci\u00e8re urbaine, copropri\u00e9t\u00e9…<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Pour le permis valant division,c’est de l’autorisation d’urbanisme initiale que nait la division<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Cette division ne sera pas r\u00e9alis\u00e9e avant l’obtention du permis mais interviendra avant l’ach\u00e8vement du projet : la division du terrain d\u2019assiette suppose un projet de constructions inachev\u00e9es. Mais, si celle-ci intervient apr\u00e8s l’ach\u00e8vement, le permis valant division devient un permis de droit commun – CAA, Lyon, 4 Juillet 2017, n\u00b0\u00a015LY01615 – et la division aussi. <\/p>\n\n\n\n Celle-ci consistera alors \u00e0 diviser une propri\u00e9t\u00e9 b\u00e2tie et, en fonction du territoire sur laquelle elle est situ\u00e9e, une autorisation sous forme de d\u00e9claration pr\u00e9alable -article L.115-3 du Code de l’Urbanisme – pourrait \u00eatre requise pour parvenir \u00e0 morceler cette unit\u00e9 fonci\u00e8re en plusieurs parcelles b\u00e2ties. <\/p>\n\n\n\n A ce permis valant division, s’ajoute une cat\u00e9gorie de divisions fonci\u00e8res, dites “primaires, institu\u00e9es par l’article R.442-1 (a) du Code de l’Urbanisme : l’autorisation de construire portera sur une partie de l’unit\u00e9 fonci\u00e8re alors m\u00eame que la division de terrain sera r\u00e9alis\u00e9e plus tard, une fois le permis obtenu. Les constructions envisag\u00e9es doivent \u00eatre autres qu’une maison individuelle au sens de l’article L.231-1 du Code de construction et de l’Habitation. <\/p>\n\n\n\n Contrairement au permis valant division, les pi\u00e8ces requises pour cette demande de permis ne sont autres que celles d’un permis de droit commun. et aucun plan de division est exig\u00e9 par le l\u00e9gislateur.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le permis de construire vis\u00e9 par l\u2019article R.442-1 (a) est alors en tous points un permis de droit commun.\u00a0 <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Partant, celui-ci s\u2019il est en cours de validit\u00e9, peut alors faire l\u2019objet d\u2019un permis modificatif. <\/p>\n\n\n\n La division dite “primaire” ne constitue donc pas un pr\u00e9alable indispensable \u00e0 l’obtention du permis. Et d’ailleurs, si tel \u00e9tait le cas, cette division rel\u00e8verait de la proc\u00e9dure de lotissement. <\/p>\n\n\n\n Elles constituent donc une division fonci\u00e8re, non pas dispens\u00e9e de permis d’am\u00e9nager et de d\u00e9claration pr\u00e9alable propres aux lotissements mais, elle est, plus simplement, exclut du champ d\u2019application de cette r\u00e8glementation et n’est pas contr\u00f4l\u00e9e en tant que telle. <\/p>\n\n\n\n C’est ainsi que le permis valant division primaire est autonome et se suffit \u00e0 lui m\u00eame : le service instructeur appr\u00e9ciera ce permis de mani\u00e8re isol\u00e9e sans tenir compte d’am\u00e9nagements \u00e9ventuels li\u00e9s \u00e0 d’autres permis potentiels tandis que l’am\u00e9nageur poursuit une op\u00e9ration d’ensemble r\u00e9v\u00e9l\u00e9e plus tard et \u00e0 son terme. La technique des divisions primaires successives n’est pas pr\u00eate de demeurer lettre morte… <\/p>\n\n\n\n Mais alors, la demande de permis li\u00e9e \u00e0 une \u00ab division primaire \u00bb peut elle faire l’objet d’un permis modificatif \u00e9ventuel et doit elle \u00eatre d\u00e9pos\u00e9e sur l’assiette de la propri\u00e9t\u00e9 ou sur la seule partie o\u00f9 le p\u00e9titionnaire sera habilit\u00e9 \u00e0 r\u00e9aliser l’op\u00e9ration immobili\u00e8re envisag\u00e9e ?<\/p>\n\n\n\n C’est \u00e0 ces questions pratiques que nous r\u00e9pond le Conseil d’Etat, dans sa d\u00e9cision du 12 novembre 2020 – n\u00b0 421590.<\/p>\n\n\n\n Une division primaire s\u2019op\u00e8re, par d\u00e9finition, apr\u00e8s l\u2019obtention du permis de construire, lequel porte donc \u00e0 sa date de d\u00e9livrance sur une unit\u00e9 fonci\u00e8re non divis\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n D\u00e8s lors, le respect des r\u00e8gles d’urbanisme doit \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9 au regard de l’ensemble de l’unit\u00e9 fonci\u00e8re existant \u00e0 la date \u00e0 laquelle l’administration statue sur la demande, m\u00eame si cette derni\u00e8re est inform\u00e9e de la division \u00e0 venir.\u00a0 <\/p>\n\n\n\n Le service instructeur examine donc la demande initiale de permis \u00e0 la date de la demande, abstraction faite de sa division future. Par cons\u00e9quent, cette demande portera sur la totalit\u00e9 de l’assiette de la propri\u00e9t\u00e9 et non sur la parcelle destin\u00e9e \u00e0 \u00eatre b\u00e2tie. <\/p>\n\n\n\n Il en est de m\u00eame du permis modificatif : ce permis sera appr\u00e9ci\u00e9, sans tenir compte, sur le terrain d’assiette de la division intervenue. Celui-ci pourrait donc porter en amont, sur la modification de l’assiette fonci\u00e8re du projet depuis le permis initial puisque celui-ci est d\u00e9livr\u00e9 uniquement au regard de la totalit\u00e9 de la parcelle. <\/p>\n\n\n\n A l’exclusion des op\u00e9rations de lotissement, on le voit, les divisions fonci\u00e8res ont encore de beaux jours devant elles. <\/p>\n\n\n\n N\u00e9anmoins, la prudence est de mise : la fronti\u00e8re est t\u00e9nue entre diviser puis construire ou construire puis diviser. <\/p>\n\n\n\n Il nous faut veiller \u00e0 ce que chacune de ces divisions ne puissent pas \u00eatre requalifi\u00e9es en op\u00e9ration de lotissement et partant en constituer une fraude.<\/p>\n\n\n\n Chaque utilisation de ces diff\u00e9rentes techniques de division corresponde \u00e0 une hypoth\u00e8se pr\u00e9cise dont nous sommes, en quelque sorte, les gardiens. <\/p>\n\n\n\n La facult\u00e9 de diviser sa propri\u00e9t\u00e9 et de parceller une unit\u00e9 fonci\u00e8re t\u00e9moignent de la libre disposition de nos droits. Pourtant, chacun de nous le sait : \u00e0 chaque division fonci\u00e8re projet\u00e9e dans nos dossiers, les r\u00e8gles d’urbanisme viennent la contr\u00f4ler, lui donner un r\u00e9gime et nous obligent parfois \u00e0 l’amender . 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