\n
<\/p>\n\n\n\n
Le principe est connu de tous : les promesses de vente de biens immobiliers ou de droits r\u00e9els, promesses de bail \u00e0 construction ou emphyt\u00e9otique, authentiques ou unilat\u00e9rales, portant sur des immeubles ou sur des droits \u00e0 vocation industriels ou commerciaux, li\u00e9es ou non \u00e0 la cr\u00e9ation d’habitations individuelles ou d’immeubles collectifs, font, obligatoirement, l’objet d’un acte authentique et ce, d\u00e8s lors qu’elles sont consenties par une personne physique et, que leur dur\u00e9e initiale exc\u00e8de dix-huit mois ou, que leur prorogation, porte leur dur\u00e9e totale de l’acte \u00e0 plus de dix-huit mois. <\/p>\n\n\n\n
Cette norme, issue de l’article L.290-1 du Code de la Construction et de l’Habitation est compl\u00e9t\u00e9e par l’article L.290-2 du m\u00eame code. Ce dernier concerne les promesse unilat\u00e9rales de vente et, fixe, pour l’indemnit\u00e9 d’immobilisation, un montant minimal \u00e0 verser, \u00e0 savoir 5% du prix de vente.<\/p>\n\n\n\n
Cette indemnit\u00e9 d’immobilisation est le prix de l’option. Le vendeur consent au b\u00e9n\u00e9ficiaire l’exclusivit\u00e9 du droit r\u00e9el ou du bien immobilier qu’il d\u00e9tient. <\/p>\n\n\n\n
Ainsi, pendant 18 mois minimum, le vendeur ne peut, en principe, c\u00e9der son bien \u00e0 un tiers et le b\u00e9n\u00e9ficiaire de l’option conserve la libert\u00e9 de ne pas opter et donc, de ne pas acheter. L’indemnit\u00e9 sera d’ailleurs due, uniquement, si l’option n’est pas lev\u00e9e par le futur acqu\u00e9reur et ce, nonobstant l’accomplissement des conditions suspensives pr\u00e9vues au sein de l’acte. <\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
L’irrespect du formalisme de l’article L.290-1 du Code de Construction et de l’Habitation est sanctionn\u00e9e par la nullit\u00e9 de la promesse qu’elle soit unilat\u00e9rale ou synallagmatique.<\/em><\/strong> <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Un acte authentique est donc requis pour la formation de ces promesses de vente de longue dur\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n Cette exigence est n\u00e9e, au d\u00e9part, de l’id\u00e9e de prot\u00e9ger le promettant, personne physique, face \u00e0 un professionnel de l’immobilier disposant d’une longue dur\u00e9e pour r\u00e9it\u00e9rer, ou non, l’acte authentique ou d\u00e9cider de lever, ou non, l’option. <\/p>\n\n\n\n Le notaire est apparu la personne idoine pour informer le vendeur des cons\u00e9quences de la paralysie de son bien ou droit immobilier pendant plus de 18\u00a0mois et, pour le conseiller au mieux. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n L’article L.290-1 du Code de la Construction et de l’Habitation d\u00e9termine, ainsi, le seul mode admissible d’expression de la volont\u00e9 des parties, d\u00e9sireuses de signer une promesse de longue dur\u00e9e. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Sans acte authentique, l’accord de volont\u00e9 n’existe pas et il est donc nul. Cette affirmation sans nuance peut \u00eatre, n\u00e9anmoins, \u00e9prouv\u00e9e par la nature de la nullit\u00e9 encourue.<\/p>\n\n\n\n Celle-ci n’est pas pr\u00e9cis\u00e9e par le Code de la Construction et de l’Habitation. Il convient donc, dans le silence du droit sp\u00e9cial, de revenir aux dispositions du Code civil pour connaitre l’essence de cette nullit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n En droit, la nullit\u00e9 absolue est la sanction de la violation d’une r\u00e8gle d’int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral -article 1179 du Code civil. Elle est ouverte \u00e0 tout ceux, pourvus d’un int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir, voulant contester l’acte. Elle est non susceptible de confirmation. <\/p>\n\n\n\n A l’inverse, la nullit\u00e9 relative prot\u00e8ge un int\u00e9r\u00eat particulier : elle peut \u00eatre confirm\u00e9e et, doit \u00eatre invoqu\u00e9e uniquement par la partie que la loi entend prot\u00e9ger – article 1181 du Code civil. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La question est donc de savoir si l’article L.290-1 du Code de la Construction et de l’Habitation institue un ordre public de protection ou de direction.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Sans doute possible, cette disposition entend garantir au vendeur promettant – particulier profane ou averti ou professionnel agissant en son nom – qu’il a bien conscience de la port\u00e9e de son acte, engendrant l’immobilisation de son bien ou de son droit immobilier pendant de longs mois, voire quelques ann\u00e9es. <\/p>\n\n\n\n C’est donc, en toute vraisemblance, une r\u00e8gle d’ordre public de protection relevant du r\u00e9gime des nullit\u00e9s relatives, institu\u00e9 par l’article 1181 du Code civil. <\/p>\n\n\n\n Et, c’est alors, en toute logique que la Cour de cassation l’a ent\u00e9rin\u00e9e dans une d\u00e9cision du 26 novembre 2020 – n\u00b0 19-14.601- venant, ainsi, confirmer la solution des juges du fond – CA Nimes, 22 octobre 2020, n\u00b0 18\/03080.<\/p>\n\n\n\n Cette d\u00e9cision statue sur la validit\u00e9 d\u2019un protocole sous seing priv\u00e9, annex\u00e9 \u00e0 un contrat de bail. Aux termes du protocole, les parties s\u2019accordaient sur la vente de l\u2019appartement lou\u00e9, dans un d\u00e9lai de vingt-quatre mois, prorogable ensuite de douze mois. Les locataires, b\u00e9n\u00e9ficiaires de ce protocole, entendaient l\u2019annuler pour non respect du formalisme de l\u2019article L.290-1 du Code de la Construction et de l\u2019Habitation.<\/p>\n\n\n\n La Haute Juridiction adopte la position de la Cour d\u2019Appel : elle rappelle que cette disposition l\u00e9gale prot\u00e8ge le seul vendeur. Il est alors aussi le seul \u00e0 pouvoir agir en nullit\u00e9, celle-ci \u00e9tant donc relative.<\/p>\n\n\n\n Cette d\u00e9cision statue sur la validit\u00e9 d\u2019un protocole sous seing priv\u00e9, annex\u00e9 \u00e0 un contrat de bail. Aux termes du protocole, les parties s\u2019accordaient sur la vente de l\u2019appartement lou\u00e9, dans un d\u00e9lai de vingt-quatre mois, prorogable ensuite de douze mois. Les locataires, b\u00e9n\u00e9ficiaires de ce protocole, entendaient l\u2019annuler pour non respect du formalisme de l\u2019article L.290-1 du Code de la Construction et de l\u2019Habitation.<\/p>\n\n\n\n La Haute Juridiction adopte la position de la Cour d\u2019Appel : elle rappelle que cette disposition l\u00e9gale prot\u00e8ge le seul vendeur. Il est alors aussi le seul \u00e0 pouvoir agir en nullit\u00e9, celle-ci \u00e9tant donc relative.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La Haute Juridiction adopte la position de la Cour d’Appel : elle rappelle que cette disposition l\u00e9gale prot\u00e8ge le seul vendeur. Il est alors aussi le seul \u00e0 pouvoir agir en nullit\u00e9, celle-ci \u00e9tant donc relative. <\/p>\n\n\n\n Cette pr\u00e9cision apport\u00e9e par la Cour de cassation, le 26 novembre dernier, pourrait avoir une port\u00e9e pratique consid\u00e9rable. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Ainsi, seul le vendeur peut invoquer la nullit\u00e9 d’une promesse sous seing priv\u00e9 de plus de 18 mois. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n S’il ne l’invoque pas, l’acte perdure. Il sera donc suivi de la r\u00e9it\u00e9ration de la promesse par acte authentique.<\/p>\n\n\n\n Cette r\u00e9it\u00e9ration vaut-elle confirmation de la promesse affect\u00e9e par la nullit\u00e9 relative?<\/p>\n\n\n\n Pour y r\u00e9pondre, il convient d’analyser les conditions de la confirmation pos\u00e9es par le Code Civil. <\/p>\n\n\n\n La confirmation telle qu’instaur\u00e9e par l’article 1182 du Code civil suppose que son auteur renonce express\u00e9ment \u00e0 se pr\u00e9valoir de la nullit\u00e9. Elle ne peut intervenir qu’apr\u00e8s la conclusion de l’acte affect\u00e9 par la cause de nullit\u00e9. Et, elle est soumise \u00e0 aucune modalit\u00e9 et, peut \u00eatre tacite, c’est \u00e0 dire r\u00e9sulter de l’ex\u00e9cution volontaire de l’acte pr\u00e9tendument nul – article 1182 al.3 du Code civil.<\/p>\n\n\n\n D\u00e8s lors, l’acte r\u00e9it\u00e9ratif pourrait valoir confirmation tacite. <\/p>\n\n\n\n Toutefois, il est prudent et m\u00eame recommand\u00e9 de pr\u00e9voir une clause dans l’acte de vente, actant de la confirmation. <\/p>\n\n\n\n Celle-ci refl\u00e8tera la connaissance par le vendeur de la nullit\u00e9 de la promesse et sa volont\u00e9 de renoncer \u00e0 cette nullit\u00e9 par la r\u00e9it\u00e9ration de l’acte. La vente sera sign\u00e9e et la nullit\u00e9 de la promesse confirm\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Le processus contractuel ira alors \u00e0 son terme. <\/p>\n\n\n\n Et, une nouvelle fois, notre plume se calquera sur le droit positif pour r\u00e9diger des clauses et des actes, v\u00e9ritables miroirs de la volont\u00e9 des parties. <\/p>\n\n\n\n Le principe est connu de tous : les promesses de vente de biens immobiliers ou de droits r\u00e9els, promesses de bail \u00e0 construction ou emphyt\u00e9otique, authentiques ou unilat\u00e9rales, portant sur des immeubles ou sur des droits \u00e0 vocation industriels ou commerciaux, li\u00e9es ou non \u00e0 la cr\u00e9ation d’habitations individuelles ou d’immeubles collectifs, font, obligatoirement, l’objet […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-1829","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-legal"],"acf":[],"yoast_head":"\n
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