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<\/p>\n\n\n\n
Propos autour de la d\u00e9cision du Conseil d’Etat du 12 avril 2023, n\u00b0 451794<\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le 12 avril dernier, le Conseil d’Etat se pronon\u00e7ait sur les articles UG 7.1 et UG 7.2 du PLU de la ville de Paris, portant respectivement sur les conditions d’\u00e9clairement des immeubles et les servitudes de cours communes entre des terrains contigus. <\/p>\n\n\n\n Les propri\u00e9taires d’appartements sur la parcelle voisine du projet entendaient annuler, en justice, le permis de construire, source pour eux de m\u00e9contentement. <\/p>\n\n\n\n D’une part, l’immeuble de six \u00e9tages projet\u00e9 allait faire perdre totalement leur ensoleillement aux salles de bains, alors m\u00eame que ces pi\u00e8ces donnaient elles-m\u00eames sur un mur pignon mitoyen de l’immeuble, objet du permis. <\/p>\n\n\n\n Les magistrats se devaient donc d’examiner, si le projet autoris\u00e9, \u00e9tait de nature \u00e0 pouvoir \u00eatre interdit aux termes de l’article UG 7.1 du PLU de la ville de Paris. <\/p>\n\n\n\n En effet, l’implantation d’une construction en limite s\u00e9parative peut \u00eatre refus\u00e9e, si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d’\u00e9clairement de l’immeuble voisin. <\/p>\n\n\n\n Il y avait-il, en l’esp\u00e8ce, une telle atteinte ? <\/p>\n\n\n\n La r\u00e9ponse est n\u00e9gative car la gravit\u00e9 de l’atteinte doit s’appr\u00e9cier en tenant compte des caract\u00e9ristiques de la pi\u00e8ce, de sa destination et de l’incidence de son niveau d’\u00e9clairement sur les appartements concern\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n Manifestement, la perte d’ensoleillement d’une salle de bain n’est pas une atteinte suffisamment grave et ce d’autant plus que les fen\u00eatres concern\u00e9es \u00e9taient des “jours de souffrance” et donc, des ouvertures laissant passer la lumi\u00e8re sans offrir de vue et, destin\u00e9es uniquement \u00e0 offrir un apport lumineux. <\/p>\n\n\n\n Au surplus, il ne s’agissait pas ici d’une privation de lumi\u00e8re mais d’une perte d’ensoleillement <\/p>\n\n\n\n L’article UG 7.1 du PLU de la ville de Paris a d’ailleurs fait l’objet de d\u00e9cisions ant\u00e9rieures.<\/p>\n\n\n\n Une atteinte grave aux conditions d’\u00e9clairement suppose une obstruction significative de la lumi\u00e8re et non une simple diminution de la luminosit\u00e9 – CE, 20 octobre 2017, n\u00b0 399508- et, m\u00eame si la construction a pour effet de priver les appartements situ\u00e9s dans des \u00e9tages moins \u00e9lev\u00e9s des rayons directs du soleil, elle peut n\u00e9anmoins \u00eatre autoris\u00e9e – CE, 22 novembre 2019 n\u00b0420948.<\/p>\n\n\n\n Le Conseil d’Etat se fonde alors sur un faisceau d’indices concordants pour d\u00e9montrer l’absence d’atteinte grave aux conditions d’\u00e9clairement de l’immeuble. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Il est donc tenu compte de la destination des pi\u00e8ces, de leur qualit\u00e9 et de la configuration des appartements pour appr\u00e9cier si la construction voisine porte r\u00e9ellement atteinte \u00e0 l’\u00e9clairement g\u00e9n\u00e9ral de l’appartement et peut \u00eatre refus\u00e9e au sens de l’article UG 7.1 du PLU de la ville de Paris. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En r\u00e9alit\u00e9 les requ\u00e9rants ne disposaient pas ici de l’int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir dict\u00e9 par l’article L.600-1-2 du Code de l’urbanisme : le projet n’\u00e9tait pas de nature \u00e0 affecter directement “les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance<\/em>” de leurs appartements. <\/p>\n\n\n\n Ces derniers, reprochent alors au p\u00e9titionnaire l’institution d’une servitude de cour commune avec le propri\u00e9taire d’une parcelle contig\u00fce non b\u00e2tie.<\/p>\n\n\n\n Cette servitude permettait l’ouverture de vue en limite s\u00e9parative. <\/p>\n\n\n\n Elle offrait alors la possibilit\u00e9 de repousser les limites s\u00e9paratives prises en compte pour l’application des r\u00e8gles de prospect.<\/p>\n\n\n\n L’article UG 7.2 du PLU de la ville de Paris autorise les propri\u00e9taires de terrains contigus \u00e0 constituer entre leurs b\u00e2timents des cours communes.<\/p>\n\n\n\n Ici il s’agissait d’instituer cette servitude entre un b\u00e2timent et une parcelle n’en comportant pas. Les requ\u00e9rants estimaient ces servitudes possibles, simplement, entre deux terrains b\u00e2tis et donc, en l’esp\u00e8ce, irr\u00e9alisables. <\/p>\n\n\n\n Leur argument n’a pu prosp\u00e9rer. <\/p>\n\n\n\n En effet, l’article L.471-1 du Code de l’Urbanisme pose le principe de validit\u00e9 d’une telle servitude entre deux fonds que le terrain comporte ou non des b\u00e2timents . <\/p>\n\n\n\n La servitude de cour commune institu\u00e9e tant par le Code de l’Urbanisme que par le PLU de la ville de Paris a comme finalit\u00e9 d’am\u00e9nager les constructions pr\u00e9sentes et\/ou \u00e0 venir par rapport aux limites s\u00e9paratives de deux propri\u00e9t\u00e9s adjacentes.<\/p>\n\n\n\n De telles servitudes, au demeurant institu\u00e9es pour des projets de constructions futures auraient, peu ou pas d’utilit\u00e9, si elles \u00e9taient constitu\u00e9es uniquement entre deux terrains d\u00e9j\u00e0 b\u00e2tis. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le conseil d’Etat a donc valid\u00e9 le projet de construction et estim\u00e9 que la convention de cour commune \u00e9tait conforme \u00e0 l’article UG 7.2 du PLU de la ville de Paris , m\u00eame si l’une des parcelles ne comportait pas de b\u00e2timent. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n L’utilit\u00e9 de la servitude de cour commune prend ici tout son sens. <\/p>\n\n\n\n Une telle servitude ne permet pas de s’affranchir des r\u00e8gles de distance institu\u00e9es par le PLU.<\/p>\n\n\n\n Mais, elle permet n\u00e9anmoins de prendre en compte, pour appr\u00e9cier ces r\u00e8gles de distance, non seulement le terrain du propri\u00e9taire qui souhaite construire, tel que d\u00e9limit\u00e9 par la limite s\u00e9parative, mais \u00e9galement une partie de la surface du fonds voisin sur lequel la\u00a0servitude\u00a0est \u00e9tablie – voir en ce sens, R\u00e9ponse minist\u00e9rielle n\u00b013002, JO S\u00e9nat, 14 mai 2020, p.2237. <\/p>\n\n\n\n La servitude de cour commune institue donc un juste \u00e9quilibre entre l’int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral garantit par le respect des r\u00e8gles d’urbanisme et l’int\u00e9r\u00eat du propri\u00e9taire d\u00e9sireux de construire et d’am\u00e9nager de mani\u00e8re pertinente sa parcelle.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Propos autour de la d\u00e9cision du Conseil d’Etat du 12 avril 2023, n\u00b0 451794 Le 12 avril dernier, le Conseil d’Etat se pronon\u00e7ait sur les articles UG 7.1 et UG 7.2 du PLU de la ville de Paris, portant respectivement sur les conditions d’\u00e9clairement des immeubles et les servitudes de cours communes entre des terrains […]<\/p>\n","protected":false},"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-1823","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-legal"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/137notaires.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1823","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/137notaires.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/137notaires.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/137notaires.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1823"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/137notaires.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1823\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/137notaires.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1823"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/137notaires.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1823"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/137notaires.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1823"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}