Propos autour de la d\u00e9cision n\u00b0 22-16.034 de la troisi\u00e8me Chambre Civile du 29 juin 2023 <\/em><\/p>\n\n\n\n<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
La question pos\u00e9e \u00e0 la Haute juridiction est, simple, en la forme : le droit de pr\u00e9f\u00e9rence du preneur \u00e0 bail commercial, au titre de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, est-il applicable aux locaux industriels ? <\/p>\n\n\n\n
En l’esp\u00e8ce, le locataire b\u00e9n\u00e9ficiait d’un bail commercial soumis aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. <\/p>\n\n\n\n
La destination contractuelle des lieux lou\u00e9s \u00e9tait la fabrication d’agglom\u00e9r\u00e9s et, la pr\u00e9fabrication de certains \u00e9l\u00e9ments de construction. <\/p>\n\n\n\n
Il s’agissait donc non pas d’un local commercial mais d’un v\u00e9ritable local industriel. <\/p>\n\n\n\n
Cependant, le statut des baux commerciaux s’applique, d’apr\u00e8s l’article L.145-1 du Code de commerce aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploit\u00e9 que ce fond appartienne \u00e0 un commer\u00e7ant ou \u00e0 un industriel, immatricul\u00e9 au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Il \u00e9tait donc logique, une fois ce statut applicable, qu’il le soit dans son ensemble en ce compris l’article L.145-46-1 du Code de commerce. <\/p>\n\n\n\n
Mais, la Haute juridiction ne l’entend pas ainsi. Elle adopte, dans cet arr\u00eat, \u00e0 la valeur de d\u00e9cision de principe, une interpr\u00e9tation stricte de l\u2019article L. 145-46-1 : cette disposition du Code de commerce, vise le locataire “d’un local \u00e0 usage commercial ou artisanal”<\/em>\u00a0et, les\u00a0locaux\u00a0industriels\u00a0en sont absents. <\/p>\n\n\n\n<\/p>\n\n\n\n
Le droit de pr\u00e9f\u00e9rence institu\u00e9 par l’article L.145-46-1 du Code de commerce concerne uniquement un local artisanal et\/ou commercial et non un local industriel et ce, m\u00eame si le preneur est titulaire d’un bail commercial <\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\nLes juges de droit ne s’arr\u00eatent pas en si bon chemin : ils donnent, aussi, aux praticiens une d\u00e9finition pragmatique du local industriel. <\/p>\n\n\n\n
C’est un “local principalement affect\u00e9 \u00e0 l’exercice d’une activit\u00e9 qui concourt directement \u00e0 la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers (..)”<\/em>. <\/p>\n\n\n\nLe local doit donc \u00eatre principalement un local industriel. Et, toute activit\u00e9 commerciale accessoire n’op\u00e9rera aucune modification quant \u00e0 l’application \u00e9ventuelle du droit de pr\u00e9f\u00e9rence tel qu’issu du Code de commerce. <\/p>\n\n\n\n
A l’inverse, si l’activit\u00e9 commerciale est l’activit\u00e9 principale, peu importe l’existence d’une activit\u00e9 industrielle accessoire, l’article L.145-46-1 du Code de commerce sera applicable. <\/p>\n\n\n\n
Nous devons alors, en cas de vente de l’immeuble, d\u00e9terminer, face \u00e0 un locataire aux activit\u00e9s plurales, laquelle de ces activit\u00e9s est principale afin d’en d\u00e9duire la nature du local occup\u00e9 et l’application ou non du droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal. <\/p>\n\n\n\n
Il s’agit ici certes d’une questions de fait mais aussi de droit. La destination contractuelle inscrite dans le bail commercial prend ici toute son importance si elle est conforme \u00e0 son usage r\u00e9el. <\/p>\n\n\n\n
Dans cette d\u00e9cision, les termes du bail, laissaient entendre un usage industriel et non commercial. Et l’affectation r\u00e9elle du local \u00e9tait bien industrielle. <\/p>\n\n\n\n
Qu’on se le tienne pour dit : d\u00e8s lors qu’un bail commercial portera sur un local abritant une activit\u00e9 industrielle – aujourd’hui d\u00e9finie par la Cour de cassation- , le locataire n’aura aucun droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal. <\/p>\n\n\n\n
La plume du r\u00e9dacteur d’actes saura alors devenir pertinente pour laisser au locataire une priorit\u00e9 d’acquisition : la r\u00e9daction d’un pacte de pr\u00e9f\u00e9rence conventionnel va s’imposer. <\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Le locataire d’un bien immobilier industriel pourra ainsi, par le biais d’une clause de l’acte, b\u00e9n\u00e9ficier d’un droit de pr\u00e9f\u00e9rence sur le local, droit conventionnel inscrit dans le marbre de la convention. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n<\/p>\n\n\n\n
En d’autres termes, seul le local commercial ou artisanal entre dans le champ d’application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce et ce, conform\u00e9ment \u00e0 une analyse ex\u00e9g\u00e9tique de ce texte. <\/p>\n\n\n\n
Mais alors, qu’adviendra-t-il de notre pratique en mati\u00e8re de bureaux apr\u00e8s cette premi\u00e8re d\u00e9cision des juges de droit ?<\/p>\n\n\n\n
Le droit positif vient en effet de trancher la question des locaux industriels mais celle relative \u00e0 l’applicabilit\u00e9 du droit de pr\u00e9f\u00e9rence aux bureaux n’a pas encore fait l’objet d’un arr\u00eat de la Cour de cassation. <\/p>\n\n\n\n
Des juridictions d’appel estiment que les bureaux lou\u00e9s destin\u00e9s \u00e0 une activit\u00e9 commerciale au sens de l’article L.110-1 du Code de commerce sont des locaux \u00e0 usage commercial – CA Paris, 5-3, 1er d\u00e9cembre 2021, n\u00b0 20\/00194 ; CA Rennes, 11 janvier 2022, n\u00b0 20\/01661. Et, le locataire b\u00e9n\u00e9ficie alors du droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal. <\/p>\n\n\n\n
A l’inverse, et en raisonnement par analogie avec les locaux industriels, il serait logique que les bureaux lou\u00e9s pour une activit\u00e9 professionnelle soient exclus du droit de pr\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gal; \u00e9tant entendu qu’ils sont nullement vis\u00e9s \u00e0 l’article L.145-1 du Code de commerce. <\/p>\n\n\n\n
Les juges du fond s’attachent \u00e0 l’usage effectif des locaux par le locataire nonobstant la destination contractuelle des lieux lou\u00e9s; destination ne laissant pas toujours entendre une activit\u00e9 commerciale. <\/p>\n\n\n\n
Pas \u00e0 pas la Haute juridiction, soucieuse de respecter la lettre du texte de l’article L.145-46-1 du Code de commerce entend en donner une interpr\u00e9tation stricte. <\/p>\n\n\n\n
Un constat s’impose : les juges de droit devront un jour prochain se pencher sur la question des bureaux. <\/p>\n\n\n\n
En effet, l’amendement n\u00b0148 visant \u00e0 \u00e9tendre le droit de pr\u00e9f\u00e9rence pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article L. 145-46-1 du Code de commerce aux bureaux de professionnels non commer\u00e7ants pratiquant une activit\u00e9 lib\u00e9rale ne fut pas adopt\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Tout comme les locaux industriels, les praticiens ont besoin d’une d\u00e9finition pr\u00e9cise de la notion de bureaux pour acqu\u00e9rir la certitude qu’ils sont, soit soumis \u00e0 l’article L.146-45-1 du Code de commerce soit, exclus.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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Le droit de pr\u00e9f\u00e9rence de l'article L.146-45-1 du Code de commerce ne profite pas au preneur \u00e0 bail commercial d'un local industriel - 137 notaires<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"La question pos\u00e9e \u00e0 la Haute juridiction est, simple, en la forme : le droit de pr\u00e9f\u00e9rence du preneur \u00e0 bail commercial, au titre de l\u2019article L.145-46-1 du Code de commerce, est-il applicable aux locaux industriels ? 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