\n
<\/p>\n\n\n\n
Lorsque nos modes de vie \u00e9voluent et donnent lieu \u00e0 la cr\u00e9ation de nouveaux concepts tels que le “coliving” ou encore le “coworking”, les r\u00e9dacteurs des plans locaux d’urbanisme sont appel\u00e9s \u00e0 r\u00e9fl\u00e9chir sur la mani\u00e8re d’appr\u00e9hender ces notions pour les int\u00e9grer dans les diff\u00e9rentes destinations des constructions autoris\u00e9es, sur un territoire donn\u00e9. <\/p>\n\n\n\n
Les auteurs des PLU ont, en effet, toute latitude, dans le respect des r\u00e8gles nationales d’urbanisme, pour pr\u00e9ciser l’affectation des sols – commerce, habitation – ou la nature des activit\u00e9s autoris\u00e9es et\/ou interdites; et, d\u00e9finir, en fonction des situations locales, les r\u00e8gles concernant la destination et la nature des constructions.<\/p>\n\n\n\n
Ils peuvent aussi pr\u00e9ciser la destination et la sous-destination des b\u00e2timents tel que d\u00e9finies par le Code de l’Urbanisme en ses articles R.\u00a0151-27 et R.\u00a0151-28. <\/p>\n\n\n\n
Chaque destination principale – exploitation agricole et foresti\u00e8re\u00a0; habitation\u00a0; commerce et activit\u00e9s de service\u00a0; \u00e9quipement d\u2019int\u00e9r\u00eat collectif et\u00a0services publics\u00a0; autres activit\u00e9s des secteurs secondaire ou tertiaire- est subdivis\u00e9e en \u00ab\u00a0sous-destinations\u00a0\u00bb.<\/p>\n\n\n\n
L’article R. 151-28 du Code de l’Urbanisme indique ces 20 sous-destinations contenues dans les destinations pr\u00e9c\u00e9dentes. <\/p>\n\n\n\n
Un arr\u00eat\u00e9 du 10 novembre 2016, compl\u00e9t\u00e9 par une fiche technique \u00e9labor\u00e9e par le minist\u00e8re du Logement et de l’Habitat durable – Fiche technique n\u00b0\u00a06, R\u00e9forme des destinations de construction, publi\u00e9e en 2015 par le minist\u00e8re du Logement et de l’Habitat durable- explicite le contenu des sous-destinations r\u00e9cemment modifi\u00e9 par un d\u00e9cret n\u00b0 2020-78 du 31 janvier 2020.<\/p>\n\n\n\n
Les porteurs de projet sont tenus de prendre en compte l’ensemble de ces destinations et sous-destinations r\u00e9glement\u00e9es par les plans locaux d’urbanisme auxquels ils sont soumis. <\/p>\n\n\n\n
Et, l’option faite par le constructeur, dans sa demande d’autorisation d’urbanisme d’une sous-destination pr\u00e9cise n’est pas neutre notamment lorsqu’il s’agit de l’h\u00e9bergement et du logement.<\/p>\n\n\n\n
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Tr\u00e8s concr\u00e8tement, la sous-destination h\u00e9bergement, permet d’\u00e9viter des contraintes applicables uniquement aux logements telle que les servitudes de mixit\u00e9 sociale et l’obligation de cr\u00e9ation de places de stationnement. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La viabilit\u00e9 \u00e9conomique du projet de construction d\u00e9pend donc aussi du choix de la destination et de la sous-destination de la construction dans le d\u00e9p\u00f4t de l’autorisation initiale. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n A ce titre, <\/strong><\/em>le choix de la sous-destination h\u00e9bergement propre au “coliving” suppose de ne pas construire ou r\u00e9nover de v\u00e9ritables logements. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Ainsi, si le principe du “vivre ensemble” est simple, il est n\u00e9anmoins \u00e0 la crois\u00e9e des chemins d’une pluralit\u00e9 de r\u00e8gles et souvent, aux fronti\u00e8res, de notions existantes.<\/p>\n\n\n\n C’est dire que, confront\u00e9 aux projets de “coliving”, le l\u00e9gislateur doit concevoir pas \u00e0 pas son cadre juridique. <\/p>\n\n\n\n Le droit positif lui embo\u00eete n\u00e9anmoins le pas : en t\u00e9moigne une d\u00e9cision d’importance de la Cour d’Appel de Bordeaux du 6 juillet 2023 – n\u00b0 22BXO1135. <\/p>\n\n\n\n Dans cette affaire, le constructeur titulaire d’une autorisation pour b\u00e2tir du “coliving” construisit, en r\u00e9alit\u00e9, de v\u00e9ritables logements. <\/p>\n\n\n\n Les services de la mairie rendus sur place ont constat\u00e9 dans le b\u00e2timent l’existence de chambres \u00e9quip\u00e9es de salle d’eau et de toilettes individuelles \u00e9tant entendu que leurs portes disposaient chacune d’une serrure et d’un \u0153illeton.<\/p>\n\n\n\n Par ailleurs, les annonces pour la location de ces chambres sur le site internet \u00ab\u00a0moncoliving.fr\u00a0\u00bb, pr\u00e9cisaient leurs diff\u00e9rentes \u00e9l\u00e9ments d’\u00e9quipement et notamment la pr\u00e9sence de r\u00e9frig\u00e9rateurs, de plaques de cuisson amovibles ou m\u00eame, parfois d’un lave-linge. <\/p>\n\n\n\n Les juges du fond consid\u00e8rent alors que le b\u00e2timent est constitu\u00e9 de logements neufs. En tant que tels, ces derniers ne respectent donc pas le nombre de place de stationnement requises dans le plan local d’urbanisme de Bordeaux m\u00e9tropole.<\/p>\n\n\n\n Cette d\u00e9cision en t\u00e9moigne : les juges administratifs, pas \u00e0 pas, face au silence du l\u00e9gislateur, posent des crit\u00e8res factuels permettant de faire entrer ou non le “coliving” dans une des sous-destinations de la destination habitation de l’article R.151-27 du Code de l’Urbanisme. <\/p>\n\n\n\n Si les locataires de ces derniers, disposent, d’une totale autonomie\u00a0et ne d\u00e9pendent pas des services propos\u00e9s dans les parties communes des b\u00e2timents, il s’agit alors d’habitats ind\u00e9pendants dot\u00e9s, en plus, d’espaces communs utilisables par tous. <\/p>\n\n\n\n Cet habitat sera int\u00e9gr\u00e9 dans la sous-destination logement de l’article R.151-28 du Code de l’Urbanisme. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n A l’inverse, si l’immeuble est dot\u00e9 d’espaces partag\u00e9s et d’espaces privatifs, propres \u00e0 chaque locataire mais, ne leur permettant pas de vivre en totale autonomie, il s’agit d’un “coliving”. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le “coliving” quant \u00e0 lui sera assimil\u00e9 \u00e0 la sous-destination h\u00e9bergement. Il n’est pas un simple assemblage de logements ind\u00e9pendants mais une v\u00e9ritable structuration immobili\u00e8re du “vivre ensemble”.<\/p>\n\n\n\n Il est donc temps que le l\u00e9gislateur se saisisse de cette nouvelle notion : les d\u00e9fis juridiques sont nombreux tant le “coliving” offre des r\u00e9alit\u00e9s diverses, inconnues jusqu’alors de l’immobilier r\u00e9sidentiel. <\/p>\n\n\n\n La difficult\u00e9 r\u00e9elle est donc de distinguer ce qui rel\u00e8ve du logement ou de l’h\u00e9bergement dans la destination habitation. <\/p>\n\n\n\n Rien n’est d\u00e9finitivement fig\u00e9, autant que rien n’est compl\u00e8tement r\u00e9solu et certaines questions restent en suspens. <\/p>\n\n\n\n Mais il est une certitude : les porteurs de projet ne peuvent faire passer des logements “classiques” pour du “coliving” pour augmenter le nombre de logements autoris\u00e9s par le permis de construire. Les autorit\u00e9s administratives aid\u00e9es par le droit positif ont aujourd’hui suffisamment de crit\u00e8res factuels pour d\u00e9tecter une telle tentative. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Lorsque nos modes de vie \u00e9voluent et donnent lieu \u00e0 la cr\u00e9ation de nouveaux concepts tels que le “coliving” ou encore le “coworking”, les r\u00e9dacteurs des plans locaux d’urbanisme sont appel\u00e9s \u00e0 r\u00e9fl\u00e9chir sur la mani\u00e8re d’appr\u00e9hender ces notions pour les int\u00e9grer dans les diff\u00e9rentes destinations des constructions autoris\u00e9es, sur un territoire donn\u00e9. 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