\n
La question est r\u00e9currente dans notre pratique et, l’inflation l\u00e9gislative qui caract\u00e9rise notre \u00e9tat de droit, m\u00e9rite que l’on s’y arr\u00eate : une loi nouvelle peut-elle r\u00e9gir un contrat \u00e0 ex\u00e9cution successive conclu avant son entr\u00e9e en vigueur ? <\/p>\n\n\n\n
Ce point d\u00e9licat vient d’\u00eatre abord\u00e9 par la Haute juridiction en mati\u00e8re de baux commerciaux : les baux en cours, au jour de l’entr\u00e9e en vigueur de la loi Pinel, peuvent-ils, alors qu’ils sont conclus sous l’empire de la loi ancienne, \u00eatre soumis aux nouvelles dispositions, telles qu’issues de la loi n\u00b0 2014626 du 18 juin 2014 ?<\/p>\n\n\n\n
C’est \u00e0 cette interrogation, que la Haute Juridiction a r\u00e9pondu, dans une d\u00e9cision de la troisi\u00e8me Chambre Civile du 19 novembre 2020 – n\u00b0 19-20.405.<\/p>\n\n\n\n
Cette d\u00e9cision est d’importance au vu des r\u00e9formes l\u00e9gislatives incessantes : nous sommes confront\u00e9s \u00e0 des probl\u00e9matiques r\u00e9currentes d’application de la loi dans le temps. <\/p>\n\n\n\n
Il s’agissait de savoir si l’article L. 145-15 du Code de commerce – tel que modifi\u00e9 par la loi n\u00b0 2014-626 du 18 juin 2014- \u00e9tait applicable \u00e0 un bail conclu avant le 20 juin 2014 soit, avant l’entr\u00e9e en vigueur de la loi Pinel . Cet disposition l\u00e9gale r\u00e9pute, dor\u00e9navant, non \u00e9crites et non plus nulles, les clauses du bail ne respectant pas sa dur\u00e9e, les r\u00e8gles sur la r\u00e9vision du loyer, la clause r\u00e9solutoire et la proc\u00e9dure de desp\u00e9cialisation.<\/p>\n\n\n\n
La question \u00e9tait alors de savoir si la clause litigieuse \u00e9tait nulle ou r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite. <\/p>\n\n\n\n
Cette distinction permettait, en l’esp\u00e8ce, de consid\u00e9rer l’action du plaideur comme prescrite ou non. <\/p>\n\n\n\n
En effet, l’action tendant \u00e0 voir prononcer la nullit\u00e9 de la clause est enferm\u00e9e dans un d\u00e9lai biennal en application de l’article L.145-60 du Code de commerce alors que, l’action tendant \u00e0 voir cette clause r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite est imprescriptible car la clause a jamais exist\u00e9 – Cassation, 1\u00e8re civile, 13 mars 2019, n\u00b0 17-23.169. <\/p>\n\n\n\n
D\u00e8s lors, l’application ou non des modifications de la loi nouvelle, au bail commercial en cours, n’\u00e9tait pas sans cons\u00e9quences. <\/p>\n\n\n\n
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Les Juges de droit sont alors revenus aux sources c’est \u00e0 dire aux principes du Code civil sur l’application de la loi dans le temps. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le principe de l’application d’une loi nouvelle aux contrats en cours est fix\u00e9 par l’article 2 du Code civil : la loi nouvelle ne peut r\u00e9gir un acte juridique conclu sous l’empire du droit ant\u00e9rieur sauf si les nouvelles dispositions sont d’ordre public ou si elles r\u00e9gissent les effets l\u00e9gaux d’un acte juridique – Cassation, 3\u00e8me Civile, 8 f\u00e9vrier 1989, n\u00b0 87-18.046.<\/p>\n\n\n\n Une loi nouvelle s’applique donc, sans difficult\u00e9, aux situations juridiques n\u00e9es apr\u00e8s son entr\u00e9e en vigueur.<\/p>\n\n\n\n Mais qu’en est-il des situations juridiques constitu\u00e9es avant son entr\u00e9e en vigueur par des contrats \u00e0 ex\u00e9cution successive et notamment par des baux commerciaux ? <\/p>\n\n\n\n L’on assiste, en r\u00e9alit\u00e9, \u00e0 une application distributive des lois en pr\u00e9sence : l’acte peut \u00eatre r\u00e9gi par la loi nouvelle et demeurer r\u00e9gi par la loi ancienne. <\/p>\n\n\n\n Si la survie de la loi ancienne, en mati\u00e8re contractuelle, est de principe, elle est limit\u00e9e par les effets l\u00e9gaux du contrat : ils sont r\u00e9gis par la loi en vigueur \u00e0 la date \u00e0 laquelle ils se produisent. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En d’autres termes, la loi nouvelle post\u00e9rieure \u00e0 la conclusion du contrat r\u00e9git les effets sp\u00e9cialement attach\u00e9s par la loi \u00e0 un contrat en cours, sans pour autant \u00eatre r\u00e9troactive. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En vertu de ce principe, les juges de droit ont estim\u00e9 que l’article L.145-15 du Code de commerce – en ce qu’il r\u00e9pute non \u00e9crite la clauses de r\u00e9vision des loyers ins\u00e9r\u00e9e dans le bail en violation des articles L.145-37 \u00e0 L.145-41 du Code de commerce – \u00e9tait applicable \u00e0 ce bail en cours, au jour de l’entr\u00e9e en vigueur de ces modifications l\u00e9gales. <\/p>\n\n\n\n Il ne s’agit pas ici d’appliquer la loi nouvelle \u00e0 des stipulations contractuelles, fruit de la volont\u00e9 des parties, mais de l’appliquer aux effets d’un acte dont l’existence et le contenu sont d\u00e9termin\u00e9s par la loi en vigueur au moment o\u00f9 ils se produisent. <\/p>\n\n\n\n Avant cette d\u00e9cision de la troisi\u00e8me Chambre civile, du 19 novembre 2020, le droit positif s’\u00e9tait saisi de cette question. <\/p>\n\n\n\n Certains juges du fond estimaient qu’en ” application de l’article L. 145-9 du Code de commerce<\/em> dans sa r\u00e9daction issue de la loi n\u00b0 2014-626 du 18 juin 2014 alors applicable le preneur pouvait donner cong\u00e9 par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception<\/em>” -CA Grenoble, 7 janvier 2016, n\u00b0 15\/03438. <\/p>\n\n\n\n Les juges de droit de la troisi\u00e8me Chambre Civile indiquaient ainsi que l’article L. 145-7-1 du Code de commerce \u00e9tait applicable aux baux en cours, lors de son entr\u00e9e en vigueur, sur les r\u00e9sidences de tourisme – Cassation 3\u00e8me Civile, 9 f\u00e9vrier 2017, n\u00b0 16-10.350. Une r\u00e9ponse minist\u00e9rielle \u00e9tait all\u00e9e dans un sens similaire – Question n\u00b0 93154 , JOANQ 31 mai 2016, p.4684. <\/p>\n\n\n\n Le droit positif autorisait donc que la loi nouvelle puisse intervenir dans les situations juridiques en cours. <\/p>\n\n\n\n A l’aune de chaque nouvelle disposition l\u00e9gale, cette question se r\u00e9v\u00e8le pour l’ensemble des actes \u00e0 ex\u00e9cution successive et notamment pour les baux en cours et ce, peu importe leur nature – baux commerciaux, d’habitation, \u00e0 long terme, emphyt\u00e9otique…<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La loi nouvelle n’est certes pas r\u00e9troactive, en vertu de l’article 2 du Code civil, mais elle peut-\u00eatre d’application imm\u00e9diate aux actes en cours<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Ainsi, l\u2019application imm\u00e9diate des dispositions nouvelles est envisageable pour les effets l\u00e9gaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entr\u00e9e en vigueur et non d\u00e9finitivement r\u00e9alis\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Le praticien se doit alors d’acqu\u00e9rir certains r\u00e9flexes : m\u00eame si l’acte est ant\u00e9rieur \u00e0 la loi nouvelle, les effets l\u00e9gaux de certaines de ses clauses seront r\u00e9gis par celle-ci.<\/p>\n\n\n\n Le bail en cours en t\u00e9moigne : l’acte juridique est parfois contrast\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Certes, il refl\u00e8te la convention des parties : il est immuable et aucune loi nouvelle ne peut bouleverser ses clauses, ant\u00e9rieures \u00e0 son entr\u00e9e en vigueur, ni porter atteinte \u00e0 des droits d\u00e9j\u00e0 acquis au jour de cette entr\u00e9e en vigueur. C’est donc bien un acte de pr\u00e9vision. <\/p>\n\n\n\n Mai,s l’acte juridique dont l’ex\u00e9cution se d\u00e9roule dans le temps, cr\u00e9e des cons\u00e9quences juridiques l\u00e9gales dont la source n’est pas le contrat mais les dispositions l\u00e9gales qui lui sont applicables. Si celles-ci sont modifi\u00e9es, les effets l\u00e9gaux de l’acte seront r\u00e9gis par la loi en vigueur \u00e0 la date \u00e0 laquelle ils se produisent. <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La question est r\u00e9currente dans notre pratique et, l’inflation l\u00e9gislative qui caract\u00e9rise notre \u00e9tat de droit, m\u00e9rite que l’on s’y arr\u00eate : une loi nouvelle peut-elle r\u00e9gir un contrat \u00e0 ex\u00e9cution successive conclu avant son entr\u00e9e en vigueur ? 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