\n
Les articles L.631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation ne cessent d’occuper la Haute Juridiction. <\/p>\n\n\n\n
Le 18 f\u00e9vrier dernier, la troisi\u00e8me chambre civile rendait trois d\u00e9cisions concomitantes, concernant le changement d’usage, \u00e0 Paris, mis en place par le r\u00e8glement municipal, adopt\u00e9 en d\u00e9cembre 2008. <\/p>\n\n\n\n
La Cour de cassation rappelle encore et toujours que le fait de louer un immeuble meubl\u00e9 \u00e0 usage d’habitation, r\u00e9sidence secondaire du propri\u00e9taire, de mani\u00e8re r\u00e9p\u00e9t\u00e9e, pour de courtes dur\u00e9es, \u00e0 une client\u00e8le de passage qui n\u2019y \u00e9lit pas domicile, constitue un changement d\u2019usage soumis \u00e0 autorisation administrative pr\u00e9alable\u00a0 – voir d\u00e9cisions n\u00b0 17-26.156 et n\u00b0 19-13.191 et n\u00b0 19-11.462. <\/p>\n\n\n\n
Mais certaines pr\u00e9cisions in\u00e9dites sont ainsi rapport\u00e9es. <\/p>\n\n\n\n
Dans le deuxi\u00e8me arr\u00eat (n\u00b0 19-13.191), s\u2019agissant du champ d\u2019application de l\u2019article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, dernier alin\u00e9a, la Cour consid\u00e8re les locations litigieuses, consenties \u00e0 deux soci\u00e9t\u00e9s, sur une p\u00e9riode de moins d\u2019un an, pour des dur\u00e9es respectives de quatre et six mois, constitutives d’un changement d\u2019usage, soumis \u00e0 autorisation pr\u00e9alable.<\/p>\n\n\n\n
D\u00e8s lors, m\u00eame si la location s’est effectu\u00e9e deux fois dans l’ann\u00e9e, au profit de la m\u00eame personne ; il y a un changement d’usage au sens de l’article L.631-7 al.5 car il s’agit d’une location qui s’est r\u00e9p\u00e9t\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n
Demeurent donc seuls, \u00e0 l’abri de cette r\u00e9glementation : la location au profit d’un \u00e9tudiant inf\u00e9rieure \u00e0 une dur\u00e9e de 9 mois, le bail mobilit\u00e9 cr\u00e9\u00e9 par les articles 25-12 et suivants de la loi n\u00b0 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 et la location pour quatre\u00a0mois maximum de la r\u00e9sidence principale du bailleur.<\/p>\n\n\n\n
En r\u00e9alit\u00e9, il s’agit l\u00e0, de contr\u00f4ler par le changement d’usage, les baux de moyenne dur\u00e9e constitutifs de locations \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, soumises aux articles 1714 et suivants du Code civil et ce, dans un logement meubl\u00e9 qui n’est pas la r\u00e9sidence principale du propri\u00e9taire. <\/p>\n\n\n\n
Dans le troisi\u00e8me arr\u00eat (N\u00b0 19-11.462), la Cour de cassation consid\u00e8re qu’une fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re remplie par le propri\u00e9taire en juin 1978 ne peut prouver l’usage du bien au 1er janvier 1970. Elle en d\u00e9duit que les renseignements port\u00e9s dans ce formulaire ne d\u00e9crivent pas l\u2019usage du bien au 1er<\/sup>\u00a0janvier 1970 . <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re – la fameuse fiche H2- est la preuve supr\u00eame de l’usage initial de l’immeuble. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Et, le texte de l’article L.631-7 al. 3 du Code de la Construction et de l’Habitation, pr\u00e9cise qu’un local est r\u00e9put\u00e9 \u00e0 usage d’habitation s’il \u00e9tait affect\u00e9 \u00e0 cet usage au 1er janvier 1970. Une lecture ex\u00e9g\u00e9tique de cette disposition commande de refuser comme preuve de l’usage toute fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re dat\u00e9e apr\u00e8s le 1er janvier 1970. C’est exactement cette lecture que vient de faire la Cour de cassation. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Il est clair qu’en l’absence d’autorisation pour changement d’usage ant\u00e9rieure et\/ou post\u00e9rieure au 1er janvier 1970, seule la fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re \u00e9tablie au 1er janvier 1970 est probante sauf autorisations d’urbanisme contraires.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n L’ avenir des fiches de r\u00e9vision fonci\u00e8re est, comme nous l’avions pr\u00e9dit, consolid\u00e9 (https:\/\/137notaires.com\/changement-dusage-de-lutilite-des-fiches-de-revision-fonciere-du-1er-janvier-1970-et-des-autorisations-durbanisme-posterieures). <\/p>\n\n\n\n Par cons\u00e9quent, pour les changements d’usage soumis au r\u00e8glement municipal de Paris, de deux choses l’une : <\/p>\n\n\n\n Si le bien est \u00e0 usage d\u2019habitation, suivant la fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re au 1er janvier 1970 et que cet usage a disparu au jour de la vente : il devrait y avoir une autorisation pour changement d\u2019usage sauf si le local est la r\u00e9sidence principale du loueur (art. L.631-7-1A du Code de la Construction et de l’Habitation), qu’il s\u2019agit d\u2019un local mixte sans r\u00e9ception de client\u00e8le (art. L.631-7-3 du Code de la Construction et de l’Habitation ) ou que le local est au rez de chauss\u00e9e et qu’il y re\u00e7oit de la client\u00e8le (art. L.631-7-4 du Code de la Construction et de l’Habitation). En l’absence d’autorisation, le bien est toujours \u00e0 usage d’habitation. <\/p>\n\n\n\n Si le bien est \u00e0 usage autre que d\u2019habitation, suivant la fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re au 1er janvier 1970 et qu\u2019il est d\u2019habitation au jour de la vente : il n\u2019existe pas de probl\u00e9matique de changement d\u2019usage au sens de l\u2019article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation. Mais, il est n\u00e9cessaire de v\u00e9rifier si la destination d\u2019habitation est autoris\u00e9e, pour ce bien, par le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9; et, s\u2019il y a eu, une autorisation d\u2019urbanisme pour changement de destination au sens de l’article R.151-27 du Code de l’Urbanisme. <\/p>\n\n\n\n A ces deux hypoth\u00e8ses, s’ajoute le fait qu’\u00e0 Paris, des locaux \u00e0 un autre usage que d\u2019habitation peuvent, pour une dur\u00e9e maximum de 15 ans, \u00eatre utilis\u00e9s en habitation (art. L.631-7-1 du Code de la Construction et de l’Habitation). <\/p>\n\n\n\n D\u00e8s lors, certains locaux d’habitation pourraient en r\u00e9alit\u00e9 l’\u00eatre de mani\u00e8re temporaire, sans pour autant, changer de destination au sens de l’article R. 151-27 du Code de l’Urbanisme .<\/p>\n\n\n\n De fait, le changement d’usage s’inverse dans cette hypoth\u00e8se : il s’agit non de transformer de l’habitation en un autre usage mais de permettre \u00e0 cet usage d’\u00eatre temporairement de l’habitation. Dans un avenir proche, nous pourrions y \u00eatre confront\u00e9s lorsque des bureaux vides, seront transform\u00e9s en habitation et ce pour un temps limit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Que l’on ne se fie pas aux apparences : il s’agit simplement d’un changement d’usage temporaire et non d’un changement de destination, par essence permanent, et ce, dans l’attente d’une autorisation d’urbanisme post\u00e9rieure contraire. <\/p>\n\n\n\n A l’analyse, ces trois d\u00e9cisions r\u00e9centes, limit\u00e9es \u00e0 Paris, concernent en r\u00e9alit\u00e9, en fonction des dispositions propres \u00e0 chaque commune, la France des locations meubl\u00e9s de type “airbnb”. <\/p>\n\n\n\n En effet, m\u00eame si tr\u00e8s classiquement, cette r\u00e8glementation s\u2019applique dans les communes de plus de 200.000 habitants ainsi que dans celles express\u00e9ment vis\u00e9es par l\u2019article L.631-7-1 du Code de la Construction et de l’Habitation; toutes les communes de France peuvent, par d\u00e9lib\u00e9ration, d\u00e9cid\u00e9es d\u2019adopter la r\u00e9glementation pour changement d\u2019usage (art. L.631-9 du Code de la Construction et de l’Habitation). <\/p>\n\n\n\n Qu’on se le tienne pour dit : la preuve de l’usage est une question de fait. <\/p>\n\n\n\n En l’absence d’autorisation, la fiche de r\u00e9vision fonci\u00e8re au 1er janvier 1970 est la pierre angulaire de notre raisonnement nous permettant alors d’acqu\u00e9rir la certitude de vendre de la surface habitable ou, une autre surface. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Les articles L.631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation ne cessent d’occuper la Haute Juridiction. Le 18 f\u00e9vrier dernier, la troisi\u00e8me chambre civile rendait trois d\u00e9cisions concomitantes, concernant le changement d’usage, \u00e0 Paris, mis en place par le r\u00e8glement municipal, adopt\u00e9 en d\u00e9cembre 2008. 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