\n
<\/p>\n\n\n\n
Le 15 avril dernier, les juges de droit, rendent huit d\u00e9cisions distinctes et annulent un acte destin\u00e9 manifestement \u00e0 contourner le droit de pr\u00e9emption du preneur \u00e0 bail rural – Civiles, 3\u00e8me , 15 avril 2021, n\u00b0 20-15.332 , n\u00b0 20-15.334 n\u00b0 20-15.335 , n\u00b0 20-15.336 n\u00b0 20-15.337 , n\u00b0 20-15.339 , n\u00b0 20-15.340, n\u00b0 20-15.342 .<\/p>\n\n\n\n
Le bailleur a ainsi consenti une donation avec charges \u00e0 des personnes inconnues sur des parcelles lou\u00e9s, donation lui autorisant \u00e0 ne pas purger le droit de pr\u00e9emption du preneur \u00e0 bail rural. Celui-ci soul\u00e8ve donc la nullit\u00e9 de l’op\u00e9ration. <\/p>\n\n\n\n
Il est entendu par les juges de droit. <\/p>\n\n\n\n
Ils estiment qu’il s’agit l\u00e0 d’une manoeuvre frauduleuse pour contourner le droit de pr\u00e9emption du preneur en place : la donation \u00e9tait constitu\u00e9e pour emp\u00eacher l’exercice d’un tel droit – m\u00eame si en apparence elle n’est pas constitutive d’une ali\u00e9nation \u00e0 titre on\u00e9reux et est exclue du droit de pr\u00e9emption du preneur \u00e0 bail, au titre de l’article L.412-1 du Code rural. <\/p>\n\n\n\n
En l’esp\u00e8ce, la question ne s’est pas pos\u00e9e au regard du droit de pr\u00e9emption de la soci\u00e9t\u00e9 d’am\u00e9nagement foncier et d’\u00e9tablissement rural (SAFER). Si elle l’avait \u00e9t\u00e9, cette donation aurait \u00e9t\u00e9 soumise \u00e0 ce droit de pr\u00e9emption car, r\u00e9alis\u00e9e au profit de personnes \u00e9trang\u00e8res aux membres de la famille, tels que ces derniers sont d\u00e9finis \u00e0 l’article L.143-16 du Code rural. <\/p>\n\n\n\n
Ces d\u00e9cisions r\u00e9centes nous donnent l’occasion de r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 la structuration de nos montages immobiliers sur des terres \u00e0 vocation agricole. <\/p>\n\n\n\n
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La pratique notariale rencontre souvent le dilemme suivant : le client nous demande de lui assurer qu’il sera acqu\u00e9reur du foncier alors que nous connaissons le risque d’une pr\u00e9emption. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n S’il est des domaines o\u00f9 les int\u00e9r\u00eats en pr\u00e9sence peuvent ainsi devenir conflictuels, c’est celui de l’acquisition et\/ou de l’implantation en milieu rural de soci\u00e9t\u00e9s autres qu’agricoles telles que les entreprises d’\u00e9nergie renouvelable. <\/p>\n\n\n\n Par essence, ce type d’exploitation a besoin de terrains ruraux – sauf \u00e0 se situer dans un sch\u00e9ma sans acquisition du foncier, bas\u00e9 sur des divisions en volume de l’immeuble permettant, par exemple, \u00e0 la toiture d’accueillir les panneaux photovoltaiques. <\/p>\n\n\n\n Lorsque la soci\u00e9t\u00e9 exploitante entend acqu\u00e9rir le foncier pour permettre la cr\u00e9ation puis le d\u00e9veloppement d’une centrale solaire ou g\u00e9othermique ou d’un parc \u00e9olien; elle a une crainte : celle du droit de pr\u00e9emption du preneur \u00e0 bail rural ou de la SAFER. <\/p>\n\n\n\n Cette crainte est justifi\u00e9e : si les parcelles sont exploit\u00e9es par un preneur \u00e0 bail depuis au moins trois ans, ce dernier dispose d’un droit de pr\u00e9emption – article L.412-5 du Code rural. Si les parcelles sont libres mais qu’elles sont situ\u00e9es dans une zone \u00e0 usage agricole, elles vont \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme des terrains \u00e0 vocation agricole : la SAFER dispose alors d’un droit de pr\u00e9emption – article L.143-1 du Code rural. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Comment pouvons nous alors r\u00e9pondre aux attentes des clients, acqu\u00e9reurs d’une assiette fonci\u00e8re et, dont le projet ne peut souffrir une pr\u00e9emption au regard de ses enjeux \u00e9conomiques et strat\u00e9giques ? <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Cette \u00e9p\u00e9e de Damocl\u00e8s p\u00e8se sur la faisabilit\u00e9 des op\u00e9rations et, sur le d\u00e9veloppement \u00e0 terme, des \u00e9nergies renouvelables bas\u00e9es sur la maitrise du foncier. <\/p>\n\n\n\n En effet, la structuration envisag\u00e9e ne doit pas faire suspecter une quelconque fraude aux droits de pr\u00e9emption en pr\u00e9sence. <\/p>\n\n\n\n Si le preneur ou la SAFER d\u00e9montre le caract\u00e8re artificiel du montage, permettant un transfert de propri\u00e9t\u00e9 sans purge des droits de pr\u00e9emption, la transaction sera syst\u00e9matiquement annul\u00e9e par les tribunaux sans pr\u00e9judice des dommages et int\u00e9r\u00eats dus, le cas \u00e9ch\u00e9ant. <\/p>\n\n\n\n Les exemples sont rares et m\u00e9ritent d’\u00eatre signal\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n Ainsi, la Haute Juridiction consid\u00e8re, dans les arr\u00eats du 15 avril 2021, qu’une donation avec charges \u00e0 des inconnus est une fraude au droit de pr\u00e9emption du preneur \u00e0 bail rural. <\/p>\n\n\n\n L’on peut aussi imaginer, pour \u00e9viter le droit de pr\u00e9emption de la SAFER, d\u00e9membrer le bien immobilier en c\u00e9dant seulement la nue-propri\u00e9t\u00e9 des terres. En effet, une telle cession est soumise uniquement dans trois hypoth\u00e8ses au droit de pr\u00e9emption – article L.143-1 alin\u00e9a 5 du Code rural – et il suffit d’en \u00eatre exclu.<\/p>\n\n\n\n D\u00e8s lors, en pr\u00e9sence d’une fraude et donc en d\u00e9montrant que les vendeurs entendent c\u00e9der \u00e0 bref d\u00e9lai l’usufruit – Civile, 3\u00e8me, 7 f\u00e9vrier 1996, n\u00b0 93-19.591 – et donc reconstituer la pleine propri\u00e9t\u00e9 – Civile, 3\u00e8me, 18 f\u00e9vrier 2014, n\u00b0 12-29.648 -, la nullit\u00e9 de l’op\u00e9ration est envisageable. <\/p>\n\n\n\n Une telle action en nullit\u00e9 est d’ailleurs recevable, tant par le preneur que par la SAFER, \u00e0 bref d\u00e9lai et ce, sous peine de forclusion. <\/p>\n\n\n\n Le preneur a, pour agir, six mois \u00e0 compter du jour o\u00f9 il a connaissance de la date de la vente (article L.412-12 alin\u00e9a 3 du Code rural) . Quant \u00e0 la SAFER, son d\u00e9lai d’action est similaire, car elle doit aussi agir dans les six mois de la publication de l’acte de vente (article L. 141-1-1 II du Code rural). <\/p>\n\n\n\n Chacun d’eux pourra, par cette action, annuler la vente ou se substituer au tiers acqu\u00e9reur. <\/p>\n\n\n\n Il est donc essentiel de rechercher les montages non artificiels permettant \u00e0 chacun des op\u00e9rateurs en milieu rural d’\u00eatre serein quant \u00e0 l’insertion du projet sur des terres agricoles et \u00e0 sa p\u00e9rennit\u00e9, seule garantie de sa rentabilit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Une voie m\u00e9diane m\u00e9rite d’\u00eatre trac\u00e9e : celle d’int\u00e9grer dans ces projets d’\u00e9nergie renouvelable, les acteurs du monde agricole. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Tel est d\u00e9j\u00e0 le cas des fermes photovoltaiques, de la construction des hangars agricoles \u00e9rig\u00e9s en volume pour produire de l’\u00e9nergie radiative et des vignes solaires, inaugur\u00e9es il y a peu. <\/p>\n\n\n\n Ainsi, il est n\u00e9cessaire, non pas d’imaginer des montages dont le but seraient de contourner les droits de pr\u00e9emption existant en milieu rural, mais de cr\u00e9er des structures juridiques had hoc permettant d’acqu\u00e9rir l’assiette fonci\u00e8re pour la r\u00e9alisation d’un projet tout en p\u00e9rennisant la vocation agricole du foncier et son exploitation rural. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Le 15 avril dernier, les juges de droit, rendent huit d\u00e9cisions distinctes et annulent un acte destin\u00e9 manifestement \u00e0 contourner le droit de pr\u00e9emption du preneur \u00e0 bail rural – Civiles, 3\u00e8me , 15 avril 2021, n\u00b0 20-15.332 , n\u00b0 20-15.334 n\u00b0 20-15.335 , n\u00b0 20-15.336 n\u00b0 20-15.337 , n\u00b0 20-15.339 , n\u00b0 20-15.340, n\u00b0 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-1809","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-legal"],"acf":[],"yoast_head":"\n