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La Cour de cassation n’a de cesse, de poser pas \u00e0 pas, les r\u00e8gles relatives aux s\u00fbret\u00e9s r\u00e9elles pour autrui. C’est \u00e0 nouveau le cas, pour la s\u00fbret\u00e9 immobili\u00e8re, avec cette d\u00e9cision du 2 juin 2021 (n\u00b0 20-12.908) de la chambre commerciale. <\/p>\n\n\n\n
Cette fois, la question de la prescription y est abord\u00e9e : la s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle pour autrui, par essence, limit\u00e9e au bien affect\u00e9 en garantie, est soumise \u00e0 la prescription trentenaire, et non quinquennale, de l’article 2227 du Code civil.<\/p>\n\n\n\n
Cette solution est dans la droite ligne du droit positif. <\/p>\n\n\n\n
Il y a quelques mois, cette m\u00eame Chambre commerciale (voir notre actualit\u00e9 du 31 janvier 2021) affirmait que le cr\u00e9ancier, b\u00e9n\u00e9ficiaire d’une suret\u00e9 r\u00e9elle pour autrui est cr\u00e9ancier du d\u00e9biteur de la dette et, qu’en cons\u00e9quence, il peut poursuivre son constituant. <\/p>\n\n\n\n
Et ce, m\u00eame si le d\u00e9biteur est en proc\u00e9dure collective et prot\u00e9g\u00e9 par la suspension des poursuites de l’article L.622-21 du Code de commerce. Et, le cr\u00e9ancier ne sera pas, non plus, contraint de d\u00e9clarer sa cr\u00e9ance au passif de la proc\u00e9dure collective du d\u00e9biteur de la dette ainsi garantie. <\/p>\n\n\n\n
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La s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle pour autrui, gagne peu \u00e0 peu ses lettres de noblesse. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Son cadre juridique se pr\u00e9cise au fil du temps : elle est limit\u00e9e au bien donn\u00e9 en garantie (Cass. civile, 3\u00e8me, 12 avril 2018, n\u00b0 17-17.542). Son constituant ne profite pas des b\u00e9n\u00e9fices de discussion et\/ou de division (Cass civile 1\u00e8re, 25 novembre 2015, n\u00b0 14-21.332), de l’obligation d’information (Cass civile 1\u00e8re, 7 f\u00e9vrier 2006, n\u00b0 02-16.010) et la banque n’est pas tenue d’un devoir de mise en garde \u00e0 son \u00e9gard (Cass. com, 24 mars 2009, n\u00b0 08-13.034). <\/p>\n\n\n\n Son efficience est \u00e0 nouveau assur\u00e9e par la Chambre commerciale : les cr\u00e9anciers b\u00e9n\u00e9ficient d’un droit d’action trentenaire pour poursuivre la r\u00e9alisation de cette s\u00fbret\u00e9. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Pour ce qui est du jeu de la prescription, une distinction entre la s\u00fbret\u00e9 hypoth\u00e9caire classique et la s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle pour autrui est alors n\u00e9cessaire. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En effet, lorsque l’immeuble hypoth\u00e9qu\u00e9 est d\u00e9tenu par le d\u00e9biteur, l’hypoth\u00e8que subsiste tant que l’obligation principale existe car elle en est son accessoire. La prescription de la cr\u00e9ance garantie recouvre celle de l’hypoth\u00e8que (voir en ce sens, Civile, 3\u00e8me, 12 mai 2021, n\u00b0 19-16.514). <\/p>\n\n\n\n En d’autres termes, la prescription concerne et l’obligation principale et l’action en paiement. Elle emporte, par voie de cons\u00e9quence, l’extinction de l’hypoth\u00e8que ou du privil\u00e8ge. Cette solution est logique : le d\u00e9biteur, propri\u00e9taire de l’immeuble hypoth\u00e9qu\u00e9 est tenu personnellement \u00e0 la dette.<\/p>\n\n\n\n Tel n’est pas le cas du constituant de la s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle immobili\u00e8re pour autrui.<\/p>\n\n\n\n Ainsi, le tiers d\u00e9tenteur de l\u2019immeuble hypoth\u00e9qu\u00e9 est tenu seulement “r\u00e9ellement” de la dette garantie.<\/p>\n\n\n\n L’immeuble est alors entre les mains d’un tiers, non tenu personnellement \u00e0 la dette : l’hypoth\u00e8que peut alors faire l’objet d’une prescription autonome par rapport \u00e0 l’obligation qu’elle garantit. <\/p>\n\n\n\n D’ailleurs, il r\u00e9sulte de l’article 2488 du Code civil – au visa de la d\u00e9cision du 2 juin 2021 – que la prescription est acquise au tiers d\u00e9tenteur par “le temps r\u00e9gl\u00e9 pour la prescription de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 son profit”.<\/em><\/p>\n\n\n\n Celui qui est tenu r\u00e9ellement assume certes une obligation. Mais, ce n’est pas une obligation personnelle \u00e0 la dette. <\/p>\n\n\n\n En son temps, la pratique notariale s’en \u00e9tait d’ailleurs inqui\u00e9t\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Elle s’interrogeait, en pr\u00e9sence de l\u2019affectation hypoth\u00e9caire par un tiers – pour laquelle, il n\u2019y a nulle trace d\u2019engagement personnel – si l\u2019acte pouvait n\u00e9anmoins \u00eatre rev\u00eatu de la formule ex\u00e9cutoire. On aurait pu penser que seule une obligation personnelle b\u00e9n\u00e9ficiait de ce privil\u00e8ge. <\/p>\n\n\n\n II n\u2019en est rien (voir en ce sens, la d\u00e9cision de la Cour de cassation du 6 juin 1996, n\u00b0 94-20.293). <\/p>\n\n\n\n Les cr\u00e9anciers, b\u00e9n\u00e9ficiaires d’une s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle pour autrui, constat\u00e9e par un acte authentique et constitutif de l’affectation hypoth\u00e9caire ont bien un titre ex\u00e9cutoire. <\/p>\n\n\n\n Celui-ci permet une prescription trentenaire et donc un d\u00e9lai d’action favorable aux cr\u00e9anciers poursuivant la r\u00e9alisation de cette s\u00fbret\u00e9. <\/p>\n\n\n\n M\u00eame si il est d\u00e9licat pour le constituant d’une s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle, tenue personnellement de garantir l’hypoth\u00e8que dont son immeuble est grev\u00e9, de prescrire contre son titre, cette r\u00e8gle rejaillit au b\u00e9n\u00e9fice des cr\u00e9anciers.<\/p>\n\n\n\n Dans l’arr\u00eat du 2 juin dernier, les juges de droit cassent l’arr\u00eat d’appel. Celle-ci avait d\u00e9clar\u00e9 les hypoth\u00e8ques prescrites et ordonner la radiation sur le fondement de la prescription quinquennale. La Cour de cassation estime qu’en statuant ainsi, alors “qu’ayant relev\u00e9 que les garants s’\u00e9taient rendus cautions \u00ab simplement hypoth\u00e9caires \u00bb de l’emprunteur, de sorte que l’affectation de leurs biens en garantie de la dette d’autrui avait la nature d’une s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle immobili\u00e8re soumise \u00e0 la prescription trentenaire, la cour d’appel a viol\u00e9 les textes vis\u00e9s<\/em>“. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Les cr\u00e9anciers b\u00e9n\u00e9ficiaires d’une s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle pour autrui peuvent se r\u00e9jouir de cette d\u00e9cision qui, par le jeu de la prescription, continue \u00e0 forger les r\u00e8gles propres \u00e0 la s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle pour autrui et \u00e0 en assurer l’efficacit\u00e9<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le droit positif \u00e9claircit la notion de s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle pour autrui et lui permet d’\u00eatre efficace. Si celle-ci est clairement r\u00e9dig\u00e9e, elle est assise uniquement sur le bien objet de la garantie et assure une s\u00e9curit\u00e9 juridique av\u00e9r\u00e9e pour le cr\u00e9ancier.<\/p>\n\n\n\n Esp\u00e9rons que l’avenir l\u00e9gislatif entende conserver cette ligner directrice. L’une des finalit\u00e9s de la r\u00e9forme du droit des s\u00fbret\u00e9s \u00e0 venir est d’am\u00e9liorer la lisibilit\u00e9 du r\u00e9gime juridique du cautionnement. <\/p>\n\n\n\n L’avant-projet de l’Association Henri Capitant, a cependant pris, le contre-pied de la jurisprudence qualifiant cette s\u00fbret\u00e9 de cautionnement (avant-projet de r\u00e9forme art. 2291) et, permettant \u00e0 la caution d’opposer au cr\u00e9ancier toutes les exceptions personnelles ou inh\u00e9rentes \u00e0 la dette du d\u00e9biteur (avant-projet de r\u00e9forme art. 2299).<\/p>\n\n\n\n Esp\u00e9rons que le l\u00e9gislateur entende la position de la Cour de cassation et conserve cette s\u00fbret\u00e9 r\u00e9elle pour autrui comme la pratique l’a imagin\u00e9e et le droit positif fait \u00e9voluer. <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La Cour de cassation n’a de cesse, de poser pas \u00e0 pas, les r\u00e8gles relatives aux s\u00fbret\u00e9s r\u00e9elles pour autrui. 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