\u00e8me<\/sup> l\u00e9gislature).<\/p>\n\n\n\nEn vue d’appr\u00e9cier si ces conditions sont remplies, il convient bien entendu d’\u00e9tudier les statuts. <\/p>\n\n\n\n
Et, lorsque l’activit\u00e9 r\u00e9elle de la soci\u00e9t\u00e9 ne correspond pas au pacte social, la question est alors pos\u00e9e de la nature effective de son activit\u00e9 (voir en ce sens, https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/bofip\/4717-PGP.html\/identifiant=BOI-BIC-CHAMP-20-10-20-40-20120912). <\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9ponse d\u00e9pend alors des circonstances de la cause. <\/p>\n\n\n\n
La condition de l’habitude peut, \u00e0 l’\u00e9vidence, se caract\u00e9riser par une r\u00e9p\u00e9tition d’actes. <\/p>\n\n\n\n
Elle peut aussi se manifester par un seul acte, dans la mesure o\u00f9 l’on d\u00e9c\u00e8le une volont\u00e9 de la part de son auteur d’en accomplir d’autres. Ainsi, en pr\u00e9sence d’un achat unique suivi de la revente par lots, le Conseil d’Etat regarde la condition d’habitude comme satisfaite (voir , CE, Pl\u00e9ni\u00e8re, 12 juin 1992, n\u00b0 67758 et n\u00b0 67759, SCI du 6, rue de l’Aude – CE, 9\u00b0 et 10\u00b0 s-s-r., 25 avril 2003, n\u00b0 205099, Blonde ). <\/p>\n\n\n\n
Quant \u00e0 l’intention sp\u00e9culative, elle est plus d\u00e9licate \u00e0 \u00e9tablir et s’appr\u00e9cie au moment de l’acquisition ( voir, CE 3\u00b0 et 8\u00b0, 2 juin 2006, n\u00b0 266507) : c’est en r\u00e9alit\u00e9 l’intention de revendre qui d\u00e9pend elle-m\u00eame des circonstances concr\u00e8tes de chaque acquisition et des d\u00e9clarations de l’acqu\u00e9reur. <\/p>\n\n\n\n
Cette intention s’\u00e9tablit alors par un ensemble d’indices ( CE ,19-11-2008, n\u00b0 291039) : la dur\u00e9e de d\u00e9tention, la localisation e l’immeuble et la valorisation esp\u00e9r\u00e9e, le bref d\u00e9lai entre l’achat et la revente…<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Les op\u00e9rations imposables en qualit\u00e9 de marchand de biens pr\u00e9sentent donc un caract\u00e8re habituel et proc\u00e8dent d’une intention sp\u00e9culative et donc d’une intention de revendre <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<\/p>\n\n\n\n
Factuels, ces deux crit\u00e8res cumulatifs donnent lieu \u00e0 contentieux. <\/p>\n\n\n\n
Remplissent ainsi ces crit\u00e8res deux soci\u00e9t\u00e9s civiles (CAA Paris, 10\u00e8me ch., 18 f\u00e9vrier 2014, n\u00b0 13PA01756, in\u00e9dit au recueil Lebon ) qui d’une part, revendent leur patrimoine immobilier dans un d\u00e9lai de deux \u00e0 six ans apr\u00e8s l’acquisition avec un dur\u00e9e de d\u00e9tention br\u00e8ve du bien immobilier. Et, d’autre part, ach\u00e8tent leur patrimoine immobilier dans des quartiers r\u00e9sidentiels de la capitale ou de la banlieue ouest de Paris – lieu o\u00f9 l’augmentation du prix de l’immobilier est de plus 130 % en moyenne – permettant ainsi une valorisation importante de ce patrimoine.<\/p>\n\n\n\n
Plus r\u00e9cemment, dans un arr\u00eat du 1er<\/sup> juillet 2021, la cour administrative d\u2019appel de Marseille est revenue sur l’existence de l’intention sp\u00e9culative et donc de l’intention de revendre (CAA Marseille, 1er juillet 2021, n\u00b0 20MA01445 ).<\/p>\n\n\n\nEn l’esp\u00e8ce, une soci\u00e9t\u00e9 civile ach\u00e8te deux terrains, l’un en 1978 et l’autre en 1981. Lors de chaque acquisition, la soci\u00e9t\u00e9 civile s\u2019engage \u00e0 viabiliser les terrains et construire des villas dans un d\u00e9lai de 4 ans, afin de b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime particulier de la TVA \u00ab\u00a0immobili\u00e8re\u00a0\u00bb lequel permet de d\u00e9duire la TVA des actes d\u2019acquisitions.<\/p>\n\n\n\n
A la suite d\u2019une v\u00e9rification de comptabilit\u00e9, l\u2019administration r\u00e9v\u00e8le que la cessions de deux terrains a eu lieu en 2015; soit 34 ans apr\u00e8s l’acquisition pour l’un et 38 ans pour l’autre. Il apparait alors d\u00e9licat de d\u00e9montrer l’intention de revendre plus de trente ans apr\u00e8s l’acte d’acquisition.<\/p>\n\n\n\n
Pour autant, les juges ont appr\u00e9ci\u00e9 l\u2019intention sp\u00e9culative lors de l’achat des terrains en utilisant la m\u00e9thode du faisceau d\u2019indices.<\/p>\n\n\n\n
En l\u2019occurrence, l\u2019intention sp\u00e9culative est caract\u00e9ris\u00e9e au jour de l’acquisition par l\u2019observation des d\u00e9cisions de gestion de la soci\u00e9t\u00e9 (comme l\u2019inscription comptable des terrains en stocks, la d\u00e9ductibilit\u00e9 de la TVA concernant les actes d\u2019acquisition, l\u2019obtention d\u2019un permis d\u2019am\u00e9nagement\u2026). <\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
L’intention sp\u00e9culative s’appr\u00e9cie \u00e0 la date de l’acquisition et ce, m\u00eame si les immeubles sont acquis depuis plus de trente ans. <\/em><\/strong> <\/p>\n\n\n\n<\/p>\n\n\n\n
Ainsi, si au moment de la vente, le c\u00e9dant entreprend des d\u00e9marches actives de commercialisation fonci\u00e8re “ telles que la r\u00e9alisation de travaux de viabilisation ou la mise en oeuvre de moyens de commercialisation de type professionnel, similaires \u00e0 celles d\u00e9ploy\u00e9es par un producteur, un commer\u00e7ant ou un prestataire de services, et qu’elle permet ainsi de le regarder comme ayant exerc\u00e9 une activit\u00e9 \u00e9conomique, la livraison est imposable<\/em>“, l’intention sp\u00e9culative n’est pas contestable alors m\u00eame, qu’il n’y a pas eu les constructions promises sur les terrains. <\/p>\n\n\n\nQuelques ann\u00e9es avant, la Cour d’Appel de Paris estime que la construction des biens immobiliers c\u00e9d\u00e9s, r\u00e9alis\u00e9e plus de dix ans apr\u00e8s l’acquisition, d\u00e9montre l’absence d’intention sp\u00e9culative au jour de l’acquisition du terrain (CA Paris, 5 juillet 2019, n\u00b0 17PA22522).<\/p>\n\n\n\n
En revanche, l’intention de revendre est un crit\u00e8re insuffisant pour qualifier la soci\u00e9t\u00e9 civile de marchand de biens. <\/p>\n\n\n\n
Il est n\u00e9cessaire de relever aussi le caract\u00e8re habituel de cette activit\u00e9. En l’esp\u00e8ce, au vu du d\u00e9lai \u00e9coul\u00e9 entre l’acquisition et la revente, l’op\u00e9ration est occasionnelle et r\u00e9alis\u00e9e dans le cadre de l’exercice du droit de propri\u00e9t\u00e9 des associ\u00e9s de la soci\u00e9t\u00e9 civile. <\/p>\n\n\n\n
L’\u00e9coulement du temps a alors jou\u00e9 en faveur du caract\u00e8re ponctuelle de l’op\u00e9ration d\u00e9montrant ainsi l’absence d’habitude.<\/p>\n\n\n\n
Par cons\u00e9quent, la soci\u00e9t\u00e9 civile ne peut \u00eatre qualifi\u00e9e de marchand de biens. <\/p>\n\n\n\n
Toutefois, cette d\u00e9cision pr\u00e9cise, pour la premi\u00e8re fois, que l’intention de revendre peut \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9e r\u00e9troactivement plus de trente ans apr\u00e8s l’acte d’acquisition. <\/p>\n\n\n\n
Mais, il en est ainsi uniquement parce que la soci\u00e9t\u00e9 civile avait pris des d\u00e9cisions en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale indiquant sa volont\u00e9 de valoriser les terrains avant de les revendre. La preuve de l’intention de revendre \u00e9tait alors \u00e9tablie par ses actes.<\/p>\n\n\n\n
En r\u00e9alit\u00e9, plus que jamais les crit\u00e8res sont factuels et ce n’est qu’un faisceau d’indices qui guidera l’appr\u00e9ciation in concreto <\/em>des juges du fond quant \u00e0 l’existence de l’intention sp\u00e9culative et de la condition d’habitude. <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Certaines soci\u00e9t\u00e9s civiles sont parfois dans le viseur de l’administration fiscale quant \u00e0 l’exacte qualification de leurs activit\u00e9s immobili\u00e8res et, plus particuli\u00e8rement, lorsqu’il s’agit de celle de marchands de biens. Par principe, une soci\u00e9t\u00e9 civile est consid\u00e9r\u00e9e comme exer\u00e7ant la profession de marchand de biens si les op\u00e9rations immobili\u00e8res d’achat et de revente pr\u00e9sentent un […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-1807","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-legal"],"acf":[],"yoast_head":"\n
La soci\u00e9t\u00e9 civile, marchand de biens : de l'art de d\u00e9montrer l'intention sp\u00e9culative (propos autour de la d\u00e9cision de la CAA de Marseille du 1er juillet 2021) - 137 notaires<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Certaines soci\u00e9t\u00e9s civiles sont parfois dans le viseur de l\u2019administration fiscale quant \u00e0 l\u2019exacte qualification de leurs activit\u00e9s immobili\u00e8res et, plus particuli\u00e8rement, lorsqu\u2019il s\u2019agit de celle de marchands de biens.Par principe, une soci\u00e9t\u00e9 civile est consid\u00e9r\u00e9e comme exer\u00e7ant la profession de marchand de biens si les op\u00e9rations immobili\u00e8res d\u2019achat et de revente pr\u00e9sentent un caract\u00e8re habituel et qu\u2019il existe une intention sp\u00e9culative au moment de l\u2019acte d\u2019acquisition (art. 35 I (1\u00b0) du CGI) qui n\u2019est autre que l\u2019intention de revendre.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/137notaires.com\/la-societe-civile-marchand-de-biens-de-lart-de-demontrer-lintention-speculative-propos-autour-de-la-decision-de-la-caa-de-marseille-du-1er-juillet-2021\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"La soci\u00e9t\u00e9 civile, marchand de biens : de l'art de d\u00e9montrer l'intention sp\u00e9culative (propos autour de la d\u00e9cision de la CAA de Marseille du 1er juillet 2021) - 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