\n
Le lot transitoire est \u00e9rig\u00e9, en droit positif, au rang de lot de copropri\u00e9t\u00e9. <\/p>\n\n\n\n
Ainsi, le droit de construire constitue \u00e0 lui seul la partie privative, auquel une quote-part de parties communes doit \u00eatre attach\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Ce lot existe bien que la construction et\/ou l’am\u00e9nagement envisag\u00e9 (s) ne soit (en) pas r\u00e9alis\u00e9 (s). <\/p>\n\n\n\n
Les difficult\u00e9s du lot transitoire viennent de la non-r\u00e9alisation des ouvrages avec, toutefois, l\u2019obligation d\u2019en payer les charges.<\/p>\n\n\n\n
Le droit pr\u00e9torien, en son temps, reconnait l’existence du lot transitoire : c’est un \u00ab lot privatif compos\u00e9 pour sa partie privative du droit exclusif d’utiliser le sol pour \u00e9difier une construction et d’une quote-part de parties communes<\/em> \u00bb (voir par exemple, Cass. civ. 3, 3 novembre 2016, n\u00b0 15-14.895 et 15-15.113). La partie privative est constitu\u00e9e du droit de construire un ou plusieurs b\u00e2timents (Cass. civ. 3, 18 septembre 2013, n\u00b0 12-16.357).<\/p>\n\n\n\n La \u00ab\u00a0Loi ELAN\u00a0\u00bb du 23 novembre 2018 a cr\u00e9\u00e9 \u00e0 l\u2019article 1er<\/sup> (I)\u00a0de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965 une d\u00e9finition l\u00e9gale du lot transitoire\u00a0: \u00ab\u00a0il est alors form\u00e9 d\u2019une partie privative constitu\u00e9e d\u2019un droit de construire pr\u00e9cis\u00e9ment d\u00e9fini quant aux constructions qu\u2019il permet de r\u00e9aliser et d\u2019une quote-part de parties communes correspondante<\/em>“. <\/p>\n\n\n\n Mais, \u00ab\u00a0la cr\u00e9ation et la consistance du lot transitoire sont stipul\u00e9es dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n De fait, une dichotomie s’installe entre les lots transitoires d\u00e9sign\u00e9s conform\u00e9ment aux exigences de la loi ELAN et, ceux, qui n’ont pas \u00e9t\u00e9 mis en conformit\u00e9 avec le nouveau dispositif. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Il n’est donc plus possible de se contenter de d\u00e9finir vaguement le lot transitoire dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, voire dans l’\u00e9tat descriptif de division. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Dans la d\u00e9cision du 17 juin dernier, le lot transitoire \u00e9tait mentionn\u00e9 uniquement dans l\u2019\u00e9tat descriptif de division, sans aucune pr\u00e9cision sur la nature des \u00e9difications pr\u00e9vues. Une mise en conformit\u00e9 du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait donc n\u00e9cessaire, pour les d\u00e9crire pr\u00e9cis\u00e9ment puis, ins\u00e9rer cette description dans l’\u00e9tat descriptif de division.<\/p>\n\n\n\n Au vu de ces insuffisances, les juges du fond estiment ce lot inexistant car n’ayant fait l’objet d’aucune consistance pr\u00e9cise dans le r\u00e8glement et l’\u00e9tat descriptif. Il ne peut donc \u00eatre qualifi\u00e9 de lot transitoire au sens de l’article 1er<\/sup> (I) de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965. <\/p>\n\n\n\n Une telle d\u00e9cision est censur\u00e9e par les juges de droit. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En effet, en l\u2019\u00e9tat actuel des textes, le d\u00e9lai pour mettre les r\u00e8glements de copropri\u00e9t\u00e9 en conformit\u00e9 expirera le 23 novembre 2021<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En l’esp\u00e8ce, ce d\u00e9lai n’\u00e9tait pas encore arriv\u00e9 \u00e0 terme. <\/p>\n\n\n\n Il n’est donc pas envisageable de constater que le droit de construire ainsi pr\u00e9vu n’est pas un lot transitoire au sens de l’article 1 er<\/sup> (I) de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965 . <\/p>\n\n\n\n L’obligation de d\u00e9finir le droit \u00e0 construire ne peut \u00eatre sanctionn\u00e9 tant que le d\u00e9lai de mise en conformit\u00e9 des r\u00e8glements de copropri\u00e9t\u00e9 n’a pas expir\u00e9. <\/p>\n\n\n\n En exigeant une d\u00e9finition plus pr\u00e9cise du droit \u00e0 construire dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 pour reconnaitre l’existence d’un lot transitoire, la Cour d’appel a fait fi du d\u00e9lai ainsi imparti. <\/p>\n\n\n\n En effet, l’article 206 de la loi du 23 novembre 2018 a pour but de laisser aux syndicats de copropri\u00e9taires un d\u00e9lai de trois ans pour d\u00e9finir pr\u00e9cis\u00e9ment le lot transitoire dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Mais alors et \u00e0 l’inverse, que va t-il se passer apr\u00e8s le 23 novembre 2021 lorsque le syndicat des copropri\u00e9taires n’aura pas proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 cette mise en conformit\u00e9 ? <\/p>\n\n\n\n De deux choses l’une :<\/p>\n\n\n\n -soit, le lot transitoire n’est pas pris en compte dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 : il ne peut avoir une existence juridique par le biais de le mise en conformit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n -soit, la consistance du lot transitoire n’est pas pr\u00e9cis\u00e9e dans le r\u00e8glement, comme l’impose l’article 1er (I) de la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965 et, ce lot bien qu’admis en son principe, ne pourra donner lieu \u00e0 un droit \u00e0 construire. En ce cas, une telle clause pourra \u00eatre r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite (voir en ce sens, la pr\u00e9conisation n\u00b0 10 du 20 octobre 2010 du GRECCO). <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En r\u00e9alit\u00e9 l’absence de mise en conformit\u00e9 conduit donc inexorablement \u00e0 l’inexistence du lot transitoire soit dans son principe m\u00eame, soit lors de sa mise en oeuvre<\/em><\/strong>.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n En cons\u00e9quence, pour b\u00e9n\u00e9ficier d’un lot transitoire, l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de la copropri\u00e9t\u00e9 doit avoir approuv\u00e9 le modificatif du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 avant la date butoir fix\u00e9e par le l\u00e9gislateur qui n’impose pas, pour l’instant, dans ce m\u00eame d\u00e9lai, la publication dudit modificatif. <\/p>\n\n\n\n La vigilance est de mise pour proc\u00e9der dans les d\u00e9lais l\u00e9gaux \u00e0 la mise en conformit\u00e9 des lots transitoires sous peine de voir ces derniers devenirs inexistants. <\/p>\n\n\n\n En effet, il prolonge de trois ans la dur\u00e9e accord\u00e9e aux syndicats de copropri\u00e9t\u00e9 pour proc\u00e9der \u00e0 la mise \u00e0 jour de leurs r\u00e8glements; portant ainsi le d\u00e9lai de mise en conformit\u00e9 au 23 novembre 2024. <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Le lot transitoire est \u00e9rig\u00e9, en droit positif, au rang de lot de copropri\u00e9t\u00e9. 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Gageons n\u00e9anmoins que l’article 24 de l’actuel projet de loi relatif \u00e0 la diff\u00e9renciation, la d\u00e9centralisation, la d\u00e9concentration et portant diverses mesures de simplification de l\u2019action publique sera promulgu\u00e9 avant le 21 novembre 2021. <\/p>\n\n\n\n