\n
<\/p>\n\n\n\n
Nul ne l’ignore : depuis le 1er janvier 2022, suite \u00e0 l’ordonnance n\u00b0 2021-1192 du 15 septembre 2021, les privil\u00e8ges sp\u00e9ciaux immobiliers transform\u00e9s en hypoth\u00e8ques l\u00e9gales sp\u00e9ciales perdent leur r\u00e9troactivit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n
Seuls, les actes authentiques de vente sign\u00e9s avant le 1er janvier 2022, permettent encore, aux s\u00fbret\u00e9s l\u00e9gales devenues aujourd’hui des hypoth\u00e8ques l\u00e9gales sp\u00e9ciales, d’avoir un effet r\u00e9troactif et ce, m\u00eame si l’acte de vente est publi\u00e9 apr\u00e8s le 1er janvier 2022 (article 37 IV de l’ordonnance).<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Une fois ce principe pos\u00e9, l’heure est \u00e0 la r\u00e9flexion. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Les hypoth\u00e8ques l\u00e9gales sp\u00e9ciales de l’article 2402 du Code civil prennent rang, selon l’article 2418 du Code civil, \u00e0 compter de leurs inscriptions ; \u00e9tant entendu que seul est dispens\u00e9 d’inscription, l’ancien privil\u00e8ge du syndicat des copropri\u00e9taires devenu lui aussi une hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale (art. 2402 (4) du Code civil ). <\/p>\n\n\n\n Mais, l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale du vendeur prime celle du pr\u00eateur de deniers lorsqu’elles sont inscrites de mani\u00e8re simultan\u00e9e (art. 2418 al.5 du Code civil). <\/p>\n\n\n\n Ainsi, les hypoth\u00e8ques l\u00e9gales sp\u00e9ciales ne prendront plus rang \u00e0 la date de la naissance de la cr\u00e9ance. <\/p>\n\n\n\n Leur r\u00e9troactivit\u00e9 est devenue lettre morte alors qu’elle trouvait sa justification, notamment pour les privil\u00e8ges les plus courants, en la protection du vendeur, du copartageant et du cr\u00e9ancier subrog\u00e9, le plus souvent, au vendeur. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La r\u00e9troactivit\u00e9 permettait aussi de mani\u00e8re plus <\/b>prosa\u00efque de conserver le rang de l’inscription face \u00e0 un rejet ou un refus du service de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Ainsi, la perte du rang de cette inscription n’\u00e9tait pas de mise.<\/p>\n\n\n\n Il suffisait de faire un acte rectificatif puis, de d\u00e9poser \u00e0 nouveau le bordereau d’inscription et ce, dans le d\u00e9lai l\u00e9gal de deux mois \u00e0 compter de la signature de l’acte de vente, pour b\u00e9n\u00e9ficier de la r\u00e9troactivit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Depuis le 1er janvier 2022, le moindre refus de la part de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re aff\u00e9rent \u00e0 une hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale, retardera d’autant son inscription.<\/p>\n\n\n\n Il existe donc, de prime abord, un risque non n\u00e9gligeable : celui que d’autres inscriptions soient prises apr\u00e8s la publication de l’acte et avant celle de l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale. <\/p>\n\n\n\n Ces inscriptions pourront \u00eatre du chef de l’acqu\u00e9reur !<\/p>\n\n\n\n Il ne s’agit donc pas ici des prises d’inscriptions intercalaires du chef du vendeur entre la signature de l’acte et sa publication. <\/p>\n\n\n\n On le constate, l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale d\u00e9pourvue de r\u00e9troactivit\u00e9 peut perdre, de fait, son premier rang…<\/p>\n\n\n\n Il est vrai, la cession d’ant\u00e9riorit\u00e9 aura la facult\u00e9 de le lui faire retrouver (art. 2473 al.2 du Code civil). Mais, elle suppose, un accord entre les diff\u00e9rents cr\u00e9anciers inscrits, dont la n\u00e9gociation, n’est ni certaine, ni ais\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La disparition de la r\u00e9troactivit\u00e9 pourrait \u00eatre lourde de cons\u00e9quences dans nos financements : elle n’assure plus l’inscription de l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale de concert avec la publication de l’acte de vente. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Toutefois, lorsqu’un seul notaire interviendra \u00e0 l’acte, en sa qualit\u00e9 de r\u00e9dacteur de l’acte de vente et du pr\u00eat, l’inscription et la publication seront ais\u00e9ment r\u00e9alis\u00e9es le m\u00eame jour. <\/p>\n\n\n\n Dans cette hypoth\u00e8se, l’absence de r\u00e9troactivit\u00e9 n’a pas r\u00e9ellement d’incidences par rapport \u00e0 la pratique ant\u00e9rieure. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Mais qu’en est-il lorsque plusieurs notaires interviendront \u00e0 l’acte ? Comment organiser la publication simultan\u00e9e de l’acte de vente et de l’inscription de l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale ? <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La s\u00e9curit\u00e9 juridique des financements des plus courants aux plus complexes, d\u00e9pend de la r\u00e9ponse pratique \u00e0 cette question. <\/p>\n\n\n\n Lorsque les privil\u00e8ges \u00e9taient r\u00e9troactifs, le notaire r\u00e9dacteur de l’acte de pr\u00eat pouvait proc\u00e9der aux formalit\u00e9s aff\u00e9rentes au privil\u00e8ge du pr\u00eateur de deniers sans se soucier de la date de la publication de l’acte de vente. <\/p>\n\n\n\n Si le notaire r\u00e9dacteur avait d\u00e9j\u00e0 publi\u00e9 l’acte de vente, la r\u00e9troactivit\u00e9 du privil\u00e8ge permettait d’assurer \u00e0 son b\u00e9n\u00e9ficiaire une inscription de premier rang. <\/p>\n\n\n\n Aujourd’hui, rien n’est moins s\u00fbr. <\/p>\n\n\n\n Il nous appartient de proposer des solutions aux diff\u00e9rents cr\u00e9anciers b\u00e9n\u00e9ficiaires de ces hypoth\u00e8ques l\u00e9gales sp\u00e9ciales pour privil\u00e9gier une inscription de premier rang et donc, en th\u00e9orie, sans d\u00e9lai \u00e0 compter du jour o\u00f9 l’acte de vente est publi\u00e9. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Une inscription sans d\u00e9lai est une vision de l’esprit face \u00e0 l’intervention de notaires en participation. <\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n D\u00e8s lors, en notre qualit\u00e9 de r\u00e9dacteur d’acte, il nous suffit d’organiser, en amont, une inscription de l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale et une publication de l’acte concomitante. <\/p>\n\n\n\n Ne nous est-il pas possible, par une clause ins\u00e9r\u00e9e dans l’acte de vente, de fixer la comp\u00e9tence d’un des notaires intervenant \u00e0 l’acte et de lui donner mandat pour d\u00e9poser les diff\u00e9rents bordereaux d’inscription et de publication ? <\/p>\n\n\n\n Cette solution conventionnelle a le m\u00e9rite de la simplicit\u00e9 et de la clart\u00e9 : l’inscription et la publication de l’acte de vente sont r\u00e9alis\u00e9s simultan\u00e9ment, alors m\u00eame, que plusieurs notaires interviennent. <\/p>\n\n\n\n Il serait d’ailleurs logique que cette mission appartienne au notaire r\u00e9dacteur de l’acte. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n A d\u00e9faut, les services de formalit\u00e9s auront bien du mal \u00e0 se coordonner pour r\u00e9aliser les inscriptions et publications de mani\u00e8re simultan\u00e9es. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Ainsi, si l’acte de vente est publi\u00e9 par un notaire et l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale inscrite par un autre, il est d\u00e9licat d’en assurer la concomitance. <\/p>\n\n\n\n Une telle m\u00e9thode est p\u00e9rilleuse : de fait, il n’est plus alors certain que le cr\u00e9ancier b\u00e9n\u00e9ficiaire de l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale vienne en premier rang.<\/p>\n\n\n\n Ainsi, d\u00e8s lors que l’acte de vente est publi\u00e9, une autre inscription peut grever le bien et en l’absence de r\u00e9troactivit\u00e9 l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale perd son rang. <\/p>\n\n\n\n Donner conventionnellement comp\u00e9tence \u00e0 un seul notaire pour proc\u00e9der \u00e0 l’inscription et \u00e0 la publication de l’acte de vente est une solution. <\/p>\n\n\n\n Les conventions de rang hypoth\u00e9caire sont aussi en mesure d’y trouver un nouvel avenir : ne pourraient-elles pas devenir un outil permettant, s’il s’av\u00e8re un incident lors du d\u00e9p\u00f4t de l’inscription de l’hypoth\u00e8que l\u00e9gale sp\u00e9ciale au service de la publicit\u00e9 fonci\u00e8re, d’assurer aux cr\u00e9anciers le rang voulu? <\/p>\n\n\n\n Cette question m\u00e9rite d’\u00eatre pos\u00e9e face \u00e0 l’absence de r\u00e9troactivit\u00e9 des hypoth\u00e8ques l\u00e9gales sp\u00e9ciales et, notamment, dans nos dossiers de financement dot\u00e9s de plusieurs cr\u00e9anciers. <\/p>\n\n\n\n La disparition de la r\u00e9troactivit\u00e9 des privil\u00e8ges n’est donc pas seulement la fin d’un principe ancestral. Elle peut \u00eatre un danger r\u00e9el pour les cr\u00e9anciers. <\/p>\n\n\n\n Nous nous devons de proposer des solutions alternatives permettant de conserver le rang des cr\u00e9anciers au plus pr\u00e8s de la date de la publication de l’acte de vente. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Nul ne l’ignore : depuis le 1er janvier 2022, suite \u00e0 l’ordonnance n\u00b0 2021-1192 du 15 septembre 2021, les privil\u00e8ges sp\u00e9ciaux immobiliers transform\u00e9s en hypoth\u00e8ques l\u00e9gales sp\u00e9ciales perdent leur r\u00e9troactivit\u00e9. Seuls, les actes authentiques de vente sign\u00e9s avant le 1er janvier 2022, permettent encore, aux s\u00fbret\u00e9s l\u00e9gales devenues aujourd’hui des hypoth\u00e8ques l\u00e9gales sp\u00e9ciales, d’avoir un […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-1805","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-legal"],"acf":[],"yoast_head":"\n