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Parmi les r\u00e8gles d’urbanismes, celles consistant \u00e0 r\u00e9glementer l’implantation des constructions peuvent s’av\u00e9rer complexes voire myst\u00e9rieuses \u00e0 l’aune d’un projet immobilier. <\/p>\n\n\n\n
Les plans locaux d’urbanisme peuvent, en effet, imposer aux constructions nouvelles une distance minimale d’implantation. Dans cette hypoth\u00e8se, le document d’urbanisme se r\u00e9f\u00e8re, le plus souvent, \u00e0 la fa\u00e7ade de la construction : il est ainsi indiqu\u00e9 que celle-ci devra \u00eatre implant\u00e9e en retrait de la limite s\u00e9parative ou de la construction voisine. <\/p>\n\n\n\n
En t\u00e9moigne l’article UG 7 du r\u00e8glement du plan local d’urbanisme de la Ville de Paris interpr\u00e9t\u00e9 par une d\u00e9cision r\u00e9cente du Conseil D’Etat en date du 12 mai 2022 ( n\u00b0453787). <\/p>\n\n\n\n
Le projet consistait en la construction d\u2019un immeuble de quarante-sept logements, dont le permis d\u00e9livr\u00e9 fit l’objet d’un recours en annulation.<\/p>\n\n\n\n
La ville de Paris r\u00e9glemente ainsi les implantations de constructions par rapport aux limites s\u00e9paratives.<\/p>\n\n\n\n
Lorsqu’une fa\u00e7ade ou une partie de fa\u00e7ade \u00e0 \u00e9difier en vis-\u00e0-vis d’une limite s\u00e9parative comporte une ou plusieurs baies constituant l’\u00e9clairement premier de pi\u00e8ces principales, elle doit respecter, au droit de cette limite, un prospect minimal de 6 m\u00e8tres.<\/p>\n\n\n\n
Mais, si une fa\u00e7ade ou une partie de fa\u00e7ade \u00e0 \u00e9difier en vis-\u00e0-vis d’une limite s\u00e9parative comporte une ou plusieurs baies dont aucune ne constitue l’\u00e9clairement premier de pi\u00e8ces principales, elle doit respecter, au droit de cette limite, un prospect minimal de 2 m\u00e8tres.<\/p>\n\n\n\n
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Il s’agit d’une r\u00e8gle alternative : la construction doit \u00eatre \u00e0 tant de m\u00e8tres des limites s\u00e9paratives sauf si pour des raisons propres aux caract\u00e9ristiques de la fa\u00e7ade, il devient possible de construire plus pr\u00e8s<\/em><\/strong>. <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Pour les op\u00e9rationnels, cette r\u00e8gle peut s’apparenter \u00e0 une v\u00e9ritable plong\u00e9e dans l’inconnu !<\/p>\n\n\n\n Pourtant elle est un \u00e9l\u00e9ment essentiel du projet de construction : les r\u00e8gles de prospect encadrent la continuit\u00e9 du b\u00e2ti, participent \u00e0 un d\u00e9veloppement urbain plus ou moins a\u00e9r\u00e9 et permettent la restructuration de l’espace urbain.<\/p>\n\n\n\n C’est ainsi que les articles L.151-17 et L.151-18 du Code de l’Urbanisme l’entendent : ils offrent aux communes la possibilit\u00e9 d’\u00e9noncer des principes particuliers pour\u00a0l’implantation\u00a0des\u00a0constructions\u00a0par rapport aux voies et emprises publiques et\/ou\u00a0aux limites s\u00e9paratives. <\/p>\n\n\n\n Ces r\u00e8gles adapt\u00e9es, par essence, aux caract\u00e9ristiques locales de chaque commune sont techniques. <\/p>\n\n\n\n En t\u00e9moigne, la seule lecture de l’article UG 7 du plan local d’urbanisme de la ville de Paris : le mesurage de l’implantation des constructions part de la baie, dont la distance, du point le plus proche de la fa\u00e7ade, en vis \u00e0 vis, ne doit pas exc\u00e9der certaines limites, sauf exceptions (article UG. 7.1).<\/p>\n\n\n\n Et ainsi, le plan local d’urbanisme de la ville de Paris pose, de mani\u00e8re implicite, pour l’application des r\u00e8gles de prospect, une distinction entre une loggia et un balcon (voir sur cette distinction CE 25 mai 2022, n\u00b0 455127) . <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La question est alors de savoir si les loggias sont des \u00e9l\u00e9ments de la fa\u00e7ade ou si \u00e0 l’inverse elles sont en saillies, comme les balcons.<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n La r\u00e9ponse permet alors de connaitre \u00e0 partir de quels \u00e9l\u00e9ments attach\u00e9s \u00e0 la fa\u00e7ade se mesure la r\u00e8gle de prospect pos\u00e9e par la ville de Paris. <\/p>\n\n\n\n La dichotomie est la suivante.<\/p>\n\n\n\n Soit il faut calculer le respect des distances \u00e0 partir du rebord ext\u00e9rieur des loggias ouvertes situ\u00e9es sur la fa\u00e7ade : c’est l\u00e0, la position du Conseil d’Etat<\/p>\n\n\n\n Soit le calcul se r\u00e9alise \u00e0 partir de la baie int\u00e9rieure qui permet l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la loggia : c’est l\u00e0, la position des juges de premi\u00e8re instance, position r\u00e9fut\u00e9e par la Haute Juridiction. <\/p>\n\n\n\n Les juges de premi\u00e8re instance consid\u00e8rent ainsi le mesurage \u00e0 partir de la baie permettant d\u2019acc\u00e9der \u00e0 la loggia et non \u00e0 partir du rebord ext\u00e9rieur des loggias ouvertes situ\u00e9es sur la fa\u00e7ade.<\/p>\n\n\n\n Le Conseil d’Etat estime, quant \u00e0 lui, que la distance d\u2019implantation des constructions se calcule en tenant compte du rebord ext\u00e9rieur des loggias ouvertes et situ\u00e9es sur la fa\u00e7ade.<\/p>\n\n\n\n A l’analyse, l\u2019article UG 11 de ce m\u00eame r\u00e8glement mentionne seulement les balcons parmi les \u00e9l\u00e9ments en saillie et non les loggias.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Ainsi, la diff\u00e9rence entre un balcon et une loggia est la saillie.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Le balcon d\u00e9borde de la fa\u00e7ade tandis que la loggia est int\u00e9gr\u00e9e dans la fa\u00e7ade principale, comme une pi\u00e8ce suppl\u00e9mentaire dot\u00e9e d’une ouverture vers l’ext\u00e9rieur.<\/p>\n\n\n\n \u00c0 l\u2019inverse, cette m\u00eame disposition \u00e9voque les loggias comme reliefs contribuant \u00e0 la mise en valeur des fa\u00e7ades. <\/p>\n\n\n\n Le Conseil d’Etat, au visa des articles UG 7 et UG 11 du plan local d’urbanisme de la ville de Paris consid\u00e8re, en l’absence de pr\u00e9cisions sur les \u00e9l\u00e9ments de la fa\u00e7ade dans le r\u00e8glement, qu’une loggia doit \u00eatre d’une part, regard\u00e9e comme un \u00e9l\u00e9ment de la fa\u00e7ade et d’autre part appr\u00e9hend\u00e9e comme une baie pr\u00e9sente sur la fa\u00e7ade et ce, en raison de son ouverture vers l’ext\u00e9rieur.<\/p>\n\n\n\n